Блокированная

Признание дома блокированной застройкой – плюсы и минусы, юридические особенности действий с такой недвижимостью

Блокированная

Важно знать статус своего дома — от этого зависит порядок использования недвижимости. И собственники секции дома тут находятся в затруднительном положении.

По Градостроительному кодексу РФ жилой дом блокированной застройки — это комплекс малоэтажных однотипных строений, соединенных между собой общей стеной. То есть два или более зданий, примыкающих друг к другу, но при этом имеющих свой изолированный выход.

Жилой дом блокированной застройки — это совокупность малоэтажных жилых объектов, возведенных одним комплексом.

Стоит отличать такие строения от многоквартирного малоэтажного здания, подробно описанного СНиП 2.08.01-89. Теоретически дома-блоки относятся все же к многоквартирным, но полноценно считать их такими не следует. Причина тому — нельзя выделить долю в общедомовой собственности. По той причине, что последней просто нет. Общие здесь только стены между блоками.

Что считается сблокированным домом по закону?

Нормы российского градостроительного кодекса определяют несколько типов жилой малоэтажной застройки. Одним из таких видов жилья являются блокированные дома.

Основные определения и технические положения, касающиеся блокированной жилой застройки, даны в градостроительном кодексе РФ (ст. №49, ч.2):

Блокированный
жилойдом
— здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на придомовой участок. Само здание считается единым домом, хотя и состоит из нескольких, по сути, автономных жилых блоков.

Мы рассмотрим все отличия и правила застройки и эксплуатации блокированных домов чуть позже. А сейчас перейдем к предыстории — как вообще появился этот тип жилья и почему он так востребован?

Отличительные признаки

Индивидуальный жилой дом блокированной застройки можно выделить отдельным типом по следующим признакам:

  • Придомовая территория или совместная, или разгороженная.
  • Отдельных блоков может быть от 2 до 10.
  • К каждой секции (блоку) ведет свой отдельный вход. Общих дверей, подъездов нет.
  • Отсутствуют какие-либо помещения совместного пользования жильцами блоков — нет общих лестничных клеток, подъездов, чердаков, подвалов, хозблоков и проч.
  • В каждой секции проведены собственные инженерные коммуникации.
  • Не существует никакой совместной собственности для двух жильцов и более.

Какие законы РФ регулируют права?

Определение условий получения разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию и использования его для заселения граждан регламентируются следующими нормативными актами:

  • Градостроительный кодекс РФ,
  • Жилищный кодекс РФ,
  • Федеральный закон № 218-ФЗ,
  • Федеральный закон № 161-ФЗ,
  • Земельный кодекс РФ,
  • подзаконные акты профильных министерств и ведомств, в части выделения участков земли под жилой дом блокированной застройки.

Большинство нормативных актов при регулировании правоотношений в сфере строительства таких объектов направлены на определение условий предоставления участков земли и регистрации прав собственников на долю в объекте.

В части признания дома домом блокированной застройки, по настоящее время, существуют правовые пробелы, которые возможно определить только с использованием судебной практики высших судов.

Правовые нюансы

Перед началом процедуры признания квартиры жилым домом блокированной застройки важно помнить и о следующих нюансах:

  1. Блокированная постройка — это цельное строение. Хоть оно имеет и изолированные входы к каждому из блоков, по закону его нельзя отнести к многоквартирному.
  2. По наследству передается только отдельная секция дома вместе с прилегающим к ней участком. Владеть, распоряжаться собственник также может только этим блоком.
  3. Если здание регистрируется для кадастрового учета, то в документах оно отражается цельным строением. Отдельно зарегистрировать один блок никак не получится.
  4. Основным объектом права выступает участок, на котором размещается строение, а также инженерные коммуникации с общими учетными приборами.

Как вывод из вышесказанного — затруднено выделение доли для каждого собственника блока. Кроме того, существуют и некоторые трудности при заключении договоров об обслуживании с управляющими компаниями.

О получении разрешения на строительство блокированного строения

Чтобы избежать возможные судебные прения относительно определение статуса строения блокированной застройки, перед его возведением важно получить соответствующее разрешение от органов градостроительства и архитектуры РФ.

Дом блокированной застройки — что это значит в ЖК РФ? Разрешение от органов градостроительства на застройку блокированного дома

Для этого застройщику необходимо соблюдение целого ряда формальностей. В первую очередь, следует сформировать план будущей постройки и определить ее технические характеристики.

Если судить по рассмотренным ранее законодательным нормам, блокированный жилой дом должен иметь:

  • до 3 этажей включительно;
  • не более 10 отдельных блоков;
  • общие техническо-инженерные и иные коммуникации.

Также к каждому отдельному блоку строения обязательно «привязывается» свой вход/выход и приусадебный участок.

После того как технический план сформирован, можно приступить непосредственно к оформлению разрешения на строительство. Для этого необходимо:

  1. Объединить земельные участки, на которых будет возводиться блокированная постройка (если их несколько), в одно целое и зарегистрировать это в полномочных госструктурах – Росреестр.
  2. Обратиться в местный градостроительный или архитектурный госорган и запросить необходимый для получения разрешения перечень документов.
  3. Собрать последние и предоставить их полномочным лицам органа с соответствующим заявлением о получении разрешения.

Рассмотрение всей поданной документации и оформление разрешительных бумаг осуществляется госструктурами в течение одного месяца.

После их получения можно начать строительство. В противном случае, при отсутствии разрешения, следует повторить попытку его получения вновь или отстаивать свои права, если они нарушены, в суде. Иного порядка действий в подобной ситуации не предусмотрено.

Нормативное регулирование

Статус жилого дома блокированной застройки регулирует целый ряд актов и документов. Обратимся к ним.

В первую очередь это ЖК РФ, определяющий ключевые характеристики домов-блоков. А ЗК РФ будет регулятором относительно земельных участков, выделенных под данные строения.

Градостроительный кодекс (ст. 49, п. 2, вторая часть) определяет объект как жилой, высотой не более 3-х этажей, включающий в себя несколько изолированных блоков — но не более 10 секций. И еще важно.

Каждый блок жилого дома блокированной застройки предопределен только для одного собственника (+ его семьи, если таковая имеется), имеет отдельный выход на личный или совместный земельный участок.

Таким образом, ГрК РФ определяет дома-блоки единым строением, состоящим из совокупности секций. Но в то же время никак не относящимся к многоквартирному.

Жилищный кодекс (ст. 16) дает определение жилого дома. Это индивидуальное строение, состоящее как из жилых комнат, так и вспомогательных помещений. Им может быть и многоквартирный дом, и блочный. Отличие между ними — только в наличии или отсутствии общедомового имущества.

Сложность еще и в том, что ЖК не дает четкого определения как двухквартирному жилому дому блокированной застройки, так и зданиям, состоящим из большего числа секций. Сегодня российский Минстрой работает над нормативами, которые могут четко разделить многоквартирные и секционные строения.

Источник: https://xn----8sbaa0aybkqcjljp6sd.xn--p1ai/raznoe/ponyatie-blokirovannyj-zhiloj-dom.html

Блокированный жилой дом – что это и каковы особенности застройки

Блокированная

В российском строительном кодексе домом блокированной застройки названо здание в 1-3 этажа, состоящее из 2-10 частей (квартир), каждая из которых имеет хотя бы одну общую стену (без проходов) с соседними блоками. Во всех квартирах есть выход на приусадебный участок. По сути это гибрид комплекса одноквартирных домов и многоквартирного дома с объединенными блоками.

Считать дом блокированной застройки разновидностью многоквартирного дома ошибочно, т.к. у его частей (квартир) нет общего выхода к местам общего пользования. Хотя они и имеют общие стены, но выходы на улицу у всех владельцев разные. Впервые таунхаусы появились в Англии, сейчас они очень популярны в США и многих странах Европы.

Эта терминология прочно закрепилось и в нашей разговорной речи. Как бы их не называли, но эти небольшие городские строения с несколькими квартирами с общими стенами отличает экономное использование земли. На первом этаже обычно находятся технические службы: гараж, баня, котельная, прачечная, кладовки и т.п.

Второй этаж служит кухней и гостиной, а третий предназначен для спален, детской и рабочего кабинета.

Сейчас подобную альтернативу городской квартире чаще можно увидеть в ближайших городских пригородах, например, в Питере это местечко Коломяги, но на очереди ещё несколько таких же мини-городков в его близких пригородах.

Их строят как часть застройки загородных посёлков и как самостоятельные жилые комплексы на городских окраинах многих регионов. Наибольшую распространенность получило жильё площадью 90-180 кв. м, при большей площади таунхаусы становятся неэкономичными.

К ним ещё примыкают участки площадью в две сотки, где можно разбить палисадник, небольшой садик или цветник.

Существуют разные типы совмещенных домов, объединённых в линию разной конфигурации. Кроме таунхауса к ним относятся:

  • Виолетта – элитный вид застройки, обеспеченный большим участком с террасой, бассейном, верандой и гаражом.
  • Лейнхаус – небольшие дома, составляющие жилой комплекс с отдельным гаражом для каждого блока.
  • Дуплекс – двухквартирные дома в 2 этажа под общей крышей с общей глухой стеной.
  • Квадрохаус – постройка с четырьмя блоками с общей стеной, каждый из них имеет отдельный вход, снабжён придомовой территорией и гаражом.

Существуют ещё такие разновидности блокированных домов:

  1. Дом с патио. Во дворе есть место для садовой мебели, принятия солнечных ванн, барбекю, детской игровой площадки, а возможно и компактного бассейна или искусственного водоёма. Располагаться они могут в разных уголках участка – возле выхода из квартиры или вдали от здания (если позволяют площади).
  2. Террасные дома. Обычно такое расположение застройки связано со сложным рельефом местности. У каждой такой квартиры есть открытая озеленённая площадка, создающая впечатление приквартирного участка. Террасы, как уголки живой природы, полноценно выглядят лишь вдали от городского шума и большой дороги, когда дом находится в жилой зоне вблизи от садово-парковой или другой территории для отдыха.

Особенности такого вида застройки

Отличительными признаками блокированного жилого дома считают:

  • Наличие совместной или разгороженной придомовой территории.
  • Количество квартир или блоков-ячеек – 2-10 в 1-3-этажном доме.
  • Они соединяются между собой одной (или более) смежной стеной.
  • Отсутствие общего входа к квартирам, т.к. у каждой из них есть свой выход на улицу и во внутренний дворик.
  • Неимение совместно используемых вспомогательных помещений: чердаков, подвалов, лестничных клеток, подъездов.
  • Автономность коммуникаций в каждом блоке – вентиляции, отопления и прочих.

При планировке квартир в таких комплексах обязательно наличие двух входов. Это связано с тем, что участок разделён на две части – одна перед домом, а другая – за ним, и попасть в неё можно только через квартиру. Уличный же вход ведёт в прихожую, а тот, что находится со стороны двора, связан с кухней или гостиной.

При постановке на кадастровый учёт регистрируется всё здание целиком, отдельные блоки не считаются обособленными единицами. Свою часть дома можно передавать в наследство вместе с прилегающим участком. Основным отличием от многоквартирной застройки признаётся наличие для каждого блока отдельного выхода и отсутствие общедомовой собственности.

Плюсы

Дома блокированного типа имеют такие преимущества:

  • Экономичность. В этом случае достигается экономия на строительстве за счёт общих стен, крыши и коммуникаций: электричества, воды, газа, телефона. Это небольшой, но очень функциональный дом, где каждый метр площади используется рационально. Поэтому такое жильё стоит относительно недорого, и чем больше в комплексе квартир, тем они дешевле.
  • Возможность иметь свой небольшой участок для отдыха, посадки цветов, деревьев, газона в экологически чистом пригородном районе.
  • Относительная безопасность жилья, в комплексе постоянно кто-то находится, и это отпугивает злоумышленников.
  • Возможность совместного с соседями решения некоторых возникающих у жильцов проблем с совпадающими интересами (власти, коммунальные службы и т.п.).
  • Снижение эксплуатационных затрат, т.к. стоимость охраны, вывоза мусора и уборки территории распределяется на всех жильцов комплекса.
  • Привлекательность и современность дизайна помещения, ведь обычно планировкой архитектурного ансамбля занимаются профессионалы.

Минусы

Многоквартирные дома блокированной застройки обладают и недостатками:

  • Ограниченность пространства – это основной минус. Возникают сложности в организации автостоянки, места для сбора мусора, да и территория дворика бывает довольно скромной. На двух сотках можно посадить не так уж много.
  • Невозможность фасадных изменений своего блока.
  • Квартиры верхних этажей имеют индивидуальные лестницы, которые часто делаются открытыми, что создаёт неудобство.
  • Кроме того на этих этажах нарушена связь со своим участком. Окна квартиры часто выходят на сторону участка соседей.

Проблемы такого дома и как можно их решить

Совмещенные дома – это возможность жить ближе к природе со всеми благами цивилизации. Однако у жильцов таких квартир есть немало проблем.

Не каждому придётся по душе ни один раз в день подниматься и спускаться по довольно неудобной и не всегда безопасной внутренней лестнице.

Требуется ещё (хотя бы в общих чертах) разбираться в устройстве газового котла, необходимо заботиться об утеплении, устройстве мансарды, придомового участка и многого другого.

Приходится также иметь дело с соседями, а они могут быть конфликтными и шумными. Нет никакой гарантии, что не придётся бороться с грызунами и сталкиваться с управляющей компанией. Да и при необходимости продажа таунхауса намного сложнее, чем обычной квартиры.

Необходимо также учесть, что законодательная база по отношению к блокированным жилым домам не во всём согласована.

Например, в Московской области не редки случаи продажи таунхаусов, построенных на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, для застройки садоводческих, дачных и огороднических товариществ. В этом случае они считаются незаконным строительством и подлежат сносу.

Поэтому, покупая такое жильё, нужно обязательно проверять документы на землю. Законным считается строительство на участках, относящихся к категории земель населенных пунктов с разрешением на жилищное, малоэтажное строительство или на возведение блокированного жилого дома.

Законодательно строения этого вида застройки относятся к разновидности многоквартирных, но фактически выделение доли в составе общедомовой собственности невозможно из-за её отсутствия.

Такая путаница на практике создаёт прецеденты в определении категории, к которой относятся такие здания, например, при наследовании квартиры-блока в них.

И это требует обращения в суд, где на основании рассмотрения особенностей конкретного объекта и определяется его тип.

Блокированный жилой дом несёт в себе достоинства и недостатки этих разных видов недвижимости – индивидуальной застройки и многоквартирного дома.

В законе ещё много недоработок, касающихся прав собственности на этот вид жилья, ведь актуальной эта проблема стала совсем недавно.

Но на окраинах больших городов строится уже много комплексов подобного типа, поэтому отечественный опыт в этой отрасли жилищного строительства нарабатывается и совершенствуется.

Примеры строящихся блокированных домов (таунхаусов) в Санкт-Петербурге можно посмотреть в нашем разделе “Таунхаусы”.

Источник: http://VNovostroike.ru/spb/news/blokirovannyj-zhiloj-dom

Блокированный жилой дом – что это за понятие и особенности объекта недвижимости, получение разрешения на строительство

Блокированная

Правожил.com > Оформление недвижимости > Блокированный жилой дом — что это за понятие и особенности подобного объекта недвижимости

Блокированный жилой дом – это система объединенных между собой небольших квартир. Такие дома относятся к одной из самых небольших, но вызывающих интерес у россиян групп жилищного фонда. Подробней о данной разновидности недвижимости поговорим в статье.

Блокированный объект недвижимости – это довольно специфический и уникальный со всех точек зрения вид строений.

Блокированный дом это что?

Нередко его именуют совмещенными домами, конструкция и концепт построения которых предполагает ряд особенностей. Основными из них можно считать:

  1. Наличие стен, входящих в составные элементы двух и более построек одновременно. Проще говоря, наличие такого явления, при котором стена одного дома примыкает к другому и представляет собой его неотъемлемую часть. При этом между стенами разного помещения нет даже малейшего расстояния, наблюдается их полноценная неразделимость.
  2. Отсутствие большого количества этажей. Как правило, блокированные жилые дома построены в 1, 2 или 3 этажа. Большее количество ярусов у объекта с подобным статусом невозможно.
  3. Отсутствие большого количества комнат в каждом отдельном блоке объекта. Естественно, в учет не берутся кухня и санузел.
  4. Общую инженерно-коммуникационную систему, выделяющуюся в отдельный узел для каждого собственника помещения в строении.
  5. Наличие отдельного входа и приусадебной земли у каждого блока.

Что такое блокированная жилая застройка в градостроительном кодексе? Блокированные жилые дома являются популярным видом жильем в последние годы. На территории нашей страны распространение таких строений невелико, но вот на западе с каждым годом лишь возрастает. Почему? Потому что блокированные застройки имеют ряд преимуществ, среди которых выделим:

  • эргономичность относительно постройки;
  • экономичность в плане эксплуатации и приобретения отдельных квартир в доме;
  • простота и удобство жилья.

Изучение правовой базы, касающейся сущности и особенностей блокированного жилого дома в РФ, возможно через рассмотрение таких актов, как:

  • Градостроительный Кодекс РФ (49-ая статья особенно);
  • Жилищный, Гражданский и Земельный Кодексы РФ;
  • Постановление Правительства под номером 220.

Несмотря на обширную регламентацию особенностей и принципов эксплуатации блокированных построек, их явление с законодательно-правовой точки зрения вызывает немалое количество споров.

Пожалуй, именно этот аспект отпугивает россиян от приобретения долей в блокированных жилищных домах. С течением времени и большей конкретизации профильных законов положение дел должно измениться. Остается лишь ждать.

Блокированная постройка – это МКД или нет

Как было упомянуто совсем недавно, регламентация явления и особенностей эксплуатации блокированных застроек в РФ оставляет желать лучшего.

С точки зрения формализованного вида закона, подобные жилые дома – это вид многоквартирных строений и их строительство, регистрация, использование на практике должно осуществляться именно в этом контексте.

С другой же стороны, блокированные застройки обладают некоторыми признаками как частных строений, так и обычных многоквартирных зданий (без разделения на квартиры). Так к какому же законодательно-правовому типу их стоит относить?

Сразу отметим, однозначного ответа на поставленный вопрос нет. Ни детальное изучение законодательства РФ из-за его противоречивости, ни профильное рассмотрение конкретной ситуации не смогут дать точный ответ.

В юриспруденции нашей страны статус блокированных жилых домов определяется двумя основными способами:

  • Непосредственно владельцем или владельцами постройки (если ничего против не имеют полномочные госструктуры в лице Градостроительных и архитектурных органов и Росреестра).
  • Судом, если одна из заинтересованных сторон в определении законодательно-правового типа конкретного дома не согласна с другими лицами. Инициировать судебные прения подобного рода могут и полномочные госструктуры, и владельцы блокированного жилого дома, и даже собственники отдельных помещений.

Окончательное решение относительно того, какой же статус присваивать конкретному блокированному жилому дому, принимается с учетом нескольких параметров.

Основными из них считаются общие принципы возведения и архитектурные особенности постройки, а также трактовка законодательных положений со стороны заинтересованных лиц.

В общем, определение типа блокированной постройки – дело сугубо индивидуальное, рассматривать которое можно исключительно в рамках конкретно взятого случая. При ином подходе точно определить законодательно-правовой статус объекта недвижимости не удастся.

Как объект признается блокированным

Признать объект недвижимости блокированным можно в мирном, либо в судебном порядке, о чем было упомянуто ранее. Основными аспектами в процедуре подобного определения играют:

  1. Особенности конкретной постройки с точки зрения ее архитектурного концепта.
  2. Непосредственно то, как законодательство РФ трактуют заинтересованные в присвоении объекту конкретного статуса стороны.

Вне зависимости от последнего аспекта признать постройку блокированной не получится, если она:

  • Имеет более 3-х этажей.
  • Состоит более чем из 10 отдельных помещений (блоков).
  • Не имеет совмещенных стен.

Помимо этого, у каждого блока должны иметься отдельный вход и приусадебный участок. Подобные требования к блокированным застройкам предъявлены на законодательном уровне и обязательны к соблюдению при оформлении соответствующего статуса постройки.

При их соблюдении оформление жилого дома в статусе блокированного происходит следующим образом:

  1. Заинтересованные стороны мирно, либо через суд определяют статус жилья (зачастую определяется МКД – многоквартирный дом, реже – совмещенный объект недвижимости с долевым или иным видом владения собственностью).
  2. После этого они же проводят официальную регистрацию дома в выбранном статусе посредством обращения в уполномоченные госструктуры. Как правило, обращаться требуется в БТИ, Градостроительные и архитектурные госорганы и регистрирующую структуру – Росреестр.

По итогу реализации всех формальных процедур их инициаторы получают необходимые документы и могут начать эксплуатацию блокированного жилого дома в этом статусе или его отдельных блоков в соответствии с законодательством РФ.

Управление блокированным жилым домом

Управление многоквартирными домами

Специфичность жилых домов блокированного типа наиболее сильно влияет на принципы их эксплуатации.

Многоквартирные дома, к которым рассматриваемые сегодня строения часто относятся по статусу, управляются ТСЖ, либо ЖУК.

Однако сами блокированные застройки подобных управленцев практически не имеют. Более того, управляются в общем режиме они крайне редко.

Блокированный жилой дом является поистине уникальным строением, что особенно выражено в управлении им.

Так как у подобных домов наличия общей собственности жильцов не наблюдается, то за каждый блок отвечает его непосредственный владелец. За редким исключением на собрании всех жителей блокированной застройки определяется необходимость:

  • Формирования своеобразного ТСЖ за слежением за «улицей».
  • Найма жилищно-управляющей компании, которая будет следить за общими коммуникационными, инженерными и другими техническими системами.

К слову, профильные организации по управлению многоквартирными домами редко проявляют желание сотрудничать с жильцами блокированных построек.

Удивляться этому не приходится, ведь специфичность и неоднозначная трактовка данного явления нередко доставляет множество хлопот самими жильцами блокированных домов, не говоря уже об управляющих ими компаниях.

Окончательная форма управления блокированными жилыми строениями должна определяться с учетом его законодательно-правового статуса. Напомним, их всего три:

  • многоквартирный дом;
  • многоквартирная застройка с одним владельцем;
  • совмещенное строение, каждый блок которого выделен в частную собственность его владельца.

Соответственно, многоквартирные блокированные дома управляются в соответствии с нормами законодательства об управлении МКД. А частые строения, согласно нормам законам о частной собственности, и так далее.

Любые неоднозначные вопросы относительно эксплуатации подобных строений и споров между владельцами их блоков могут быть решены в суде.

Отметим, что такие прения – дело непростое и сложное в плане реализации, поэтому лучше решать все проблемы миром. В противном случае необходимо приготовиться к непростому и длительному судопроизводству.

На этом наиболее важные положения по теме сегодняшней статьи подошли к концу. Как видите, блокированные жилые дома – это типовые строения с блочным архитектурным концептом.

Надеемся, представленный материал помог разобраться с сущностью блокированных объектов недвижимости каждому читателю нашего портала и дал ответы на интересующие вопросы.

Проект жилого блокированного дома:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

13 Апр 2018      kasjanenko         1640      

Источник: https://PravoZhil.com/oformlenie/blokirovannyj-zhiloj-dom-jeto.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.