Договор ренты является договором реальным

Содержание

Что нужно знать при заключении договора ренты и как оформить договор ренты? | Двитекс

Договор ренты является договором реальным

В настоящей статье мы расскажем о том, как оформить договор пожизненной ренты на квартиру или иной рентный договор, поговорим об основных различиях в данных договорах, о порядке оформления договора ренты и договора пожизненного содержания с иждивением на квартиру.

По договору ренты одна сторона – получатель ренты передает другой стороне – плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Отношения, возникающие в связи с заключением договора ренты, регулируются ГК РФ.

Обратите внимание: Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению. С 01.03.2013 года договор ренты, предусматривающий отчуждение прав на недвижимость, не регистрируется, но регистрируется переход права собственности на основании договора ренты, а также ипотека в силу закона в пользу рентополучателя (ранее регистрировался договор ренты).

Важно понимать, что право собственности на передаваемое недвижимое имущество при заключении договора ренты переходит в момент государственной регистрации. 

Рента обременяет объект недвижимости, переданный под ее выплату. В случае продажи переданного в ренту имущества обязательства перед получателем ренты не заканчиваются, а возникают у другого лица – нового собственника. При этом законодатель защищает более слабую сторону – получателя ренты.

Закон предусматривает субсидиарную ответственность продавца обремененного рентой имущества по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора. То есть, если новый собственник не спешит исполнить обязательства, предусмотренные договором ренты, или вообще отказывается от них, то получатель ренты вправе предъявить требования предыдущему плательщику.

Кроме того, стороны в договоре могут предусмотреть не субсидиарную, а солидарную ответственность.

Кроме того, при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на это имущество.

Закон предусматривает две разновидности договора: постоянная (с обязанностью выплачивать ренту бессрочно) или пожизненная рента (с обязанностью выплачивать ренту  на срок жизни получателя ренты).

Внимание: По договору ренты имущество получателем ренты может быть передано за плату (тогда к нему применяются также правила о договоре купли-продажи) или бесплатно (тогда к нему применяются правила о договоре дарения). 

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением. У этой разновидности ренты есть ряд особенностей, рассмотрим их, поскольку заключение именно этой формы договора несет максимальное количество рисков для обеих сторон.

По договору пожизненного содержания с иждивением получателем ренты может быть только гражданин, а передаваемое имущество – принадлежащий ему объект недвижимости.

Существенным условием договора ренты при этом является стоимость всего объема содержания с иждивением.

При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух величин прожиточного минимума, установленного в субъекте РФ по месту нахождения недвижимости (а если он не установлен, то минимума на душу населения в целом по России). Это может быть обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, уход, оплата медицинских услуг. Причем не только получателя ренты, но указанного им в договоре третьего лица. Можно предусмотреть и оплату ритуальных услуг.  А можно закрепить возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуральной форме выплатой периодических платежей в деньгах.

Необходимо обратить внимание, процент, выплачиваемый при просрочке оплаты ренты, невелик, и привязан к ключевой ставке Банка России. В интересах получателя ренты предусмотреть в договоре более суровые санкции за просрочку выплаты содержания.

Собственником передаваемого имущества становится плательщик ренты, но его возможности по распоряжению полученной недвижимостью ограничены законом. Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом распоряжаться недвижимостью (например, сдавать в аренду), переданной ему, только с предварительного согласия получателя ренты. 

Риск случайной гибели или повреждения имущества несет плательщик ренты.

При этом случайная гибель или повреждение переданного недвижимого имущества освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее только в случае, если имущество ему передано за плату и между плательщиком и получателем заключен договор постоянной ренты (обязательство не прекращается автоматически; нужно заявление от плательщика ренты).

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом.

Важный момент: При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, предусматривающем передачу имущества за плату, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре ренты, по которому имущество передано бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается рыночная цена переданного имущества.

Существенным, согласно ГК РФ, признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В случае расторжения договора в связи с существенным нарушением плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Риски получателя ренты очевидны – имущество уже передано, а содержание когда еще будет получено. Можно минимизировать их с помощью грамотно составленного договора. В нем рекомендуем предусмотреть:

  • максимально подробно – содержание, на которое претендует получатель ренты. Необходимо обратить внимание на обеспечение потребности в жилище, например, можно прописать возможность сохранения за собой права пользования передаваемым имуществом; при заключении договора постоянной ренты установить сроки и размер ренты;
  • санкции за просрочку выплаты ренты;
  • выкупную цену недвижимости, выплачиваемую при существенном нарушении договора ренты.

Риски плательщика в основном в том, что получатель может потребовать расторжения договора. Например, распространенные основания – невыполнение плательщиком ренты своих обязательств и непонимание получателем ренты правовых последствий своих действий в момент заключения договора.

Вывод: каждая выплата должна фиксироваться, за наличные деньги, продукты, лекарства и т.д. необходимо брать расписку в получении, с приложением чека.

Перед заключением договора имеет смысл попросить предоставить справку из ПНД и наркологического диспансера во избежание оспаривания договора, как совершенного гражданином не способным понимать значение своих действий или руководить ими.

Постоянная рентаПожизненная рентаДоговор пожизненного содержания с иждивением
Срок рентыбессрочнов течение жизни получателя рентыв течение жизни получателя ренты
Вещные права на недвижимостьсобственник – плательщик рентыНедвижимость обременяет право залога и рента.собственник – плательщик рентыНедвижимость обременяет право залога и рента.собственник – плательщик рентыНедвижимость обременяет право залога и рента. Распоряжение недвижимостью только с согласия получателя ренты.
Форма договораНотариальное удостоверениеНотариальное удостоверениеНотариальное удостоверение
Форма рентыПостоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором.Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.Размер ренты в месяц не ниже прожиточного минимума на душу населения в субъекте РФ.Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.Размер ренты в месяц не ниже прожиточного минимума на душу населения в субъекте РФ.Обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, уход, оплата медицинских услуг, ритуальных услуг.Договором может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.Размер содержания не менее 2 величин прожиточного минимума на душу населения в субъекте РФ по месту нахождения недвижимости.
Сроки выплаты рентыпо окончании каждого календарного квартала, если иной срок договором не установленпо окончании каждого календарного месяца, если иной срок договором не установленне установлен
Получатель рентыГраждане и некоммерческие организацииПрава получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться другим гражданам или некоммерческим организации путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено договором.гражданеПрава получателя ренты не могут переходить иным лицам.гражданеПрава получателя ренты не могут переходить иным лицам.
ОсобенностиУ плательщика ренты есть право на выкуп постоянной ренты (это право договором не может быть ограничено).Отказ должен быть заявлен не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты.Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.При определенных условиях получатель ренты вправе требовать выкупа постоянной ренты (перечень оснований предусмотрен законом и может быть дополнен договором).В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. При этом если под выплату пожизненной ренты недвижимое имущество отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Наследование прав и обязанностей по договору ренты

Права получателя ренты переходят к наследникам только по договору постоянной ренты, по иным договорам данные права не переходят по наследству. Обязанности плательщика ренты переходят к наследнику по любому договору, в том числе по договору пожизненного содержания и пожизненной ренты, если плательщик ренты умер раньше получателя ренты.

Налогообложение доходов по договору ренты

Разберемся также с вопросом налогообложения при заключении договора ренты. Федеральная налоговая служба с точки зрения налогообложения разделяет плату за предоставление в собственность имущества и ежемесячные рентные платежи, применяя к ним различные нормы налогового права.

Соответственно сумма платы за предоставление в собственность недвижимого имущества рассматривается как доход от продажи недвижимости, соответственно к ней применимы положения об освобождении от налогообложения по истечении установленного законом срока владения, правила о предоставлении налогового вычета при продаже и т.д.

Сумму ежемесячного содержания (денежную ренту) налоговый органы относят к доходам, полученным от сдачи в аренду или иного использования имущества (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). Указанные доходы облагаются НДФЛ по ставке 13% и к ним неприменимы правила об освобождения от уплаты налога при продаже, налоговые вычет при продаже и т.д.

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/nedvizhimost/sdelki-s-nedvizhimostyu/dogovor-renty-sushchestvennye-usloviya-otvetstvennost-za-narushenie-vazhnye-aspekty-podvodnye-kamni-/

Договор ренты – как правильно оформить, основные условия. Рента с пожизненным содержанием

Договор ренты является договором реальным

Наверное, самый известный случай, касающийся договора ренты, связан с именем Жанны Кальман  французской долгожительницы, старейшей из когда-либо живших на Земле людей, чьи даты рождения и смерти документально подтверждены.

В свои 90 лет Жанна Кальман осталась одна и, чтобы получить хоть какой-то уход и материальное обеспечение, заключила договор пожизненного содержания с иждивением с адвокатом Андре-Франсуа Раффре, которому на момент заключения сделки было всего 47 лет. После смерти Жанны Кальман тот должен был получить ее квартиру на улице Сент-Эстев в прованском городе Арль, а взамен обязывался ежемесячно выплачивать по 2500 франков (около $500-600 по современному курсу).

Андре-Франсуа Раффре был опытным юристом, и не без основания рассчитывал избежать подводных камней. Рыночная цена апартаментов Жанны Кальман, занимавших третий этаж дома в центре города, была равна сумме оговоренных ежемесячных выплат за 10 лет. Однако адвокат планировал въехать туда гораздо раньше, ведь женщине было уже 90 лет, а ему только 47  вся жизнь впереди.

Однако, когда мадам Кальман достигла своего 110-летия, адвокат понял, что заключил худшую сделку в своей жизни. В 77 лет Раффре умер, и ежемесячные выплаты легли на плечи его вдовы. Кальман умерла только через два года после адвоката, в 1997 году, получив за 32 года действия договора около 900 тысяч франков. Эта сумма втрое превысила стоимость ее квартиры.

Вывод из этой истории такой, что договор ренты таит в себе как ряд плюсов, так и ряд подводных камней как для получателя ренты, так и для ее плательщика. Поэтому каждой из сторон сделки нужно заранее обдумать все за и против.

В данной статье мы разберем, что такое договор ренты и какие нюансы стоит учесть.

Что такое договор ренты?

Сегодня рента – достаточно распространенное явление. Данный договор заключают чаще всего немолодые и одинокие люди, у которых есть в собственности жилье, но не хватает средств не только на содержание данного имущества, но и на элементарные нужды, такие как покупка продуктов питания, лекарств, оплата лечения.

Данный договор является взаимовыгодной сделкой, так как для получателя ренты это один из способов получить материальное обеспечение, а также уход, для плательщика ренты – способ стать собственником квартиры, не прибегая к ее покупке.

В соответствии с п. 1 ст. 583 ГК РФ, под договором ренты понимается соглашение, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Есть несколько видов договора ренты:

  1. Постоянная рента. Это договор, при котором плательщик ренты регулярно выплачивает получателю ренты деньги (или, например, оказываете услуги) в обмен на его имущество (в том числе движимое). Постоянную ренту могут получать только граждане или некоммерческие организации.

    Особенность данного вида ренты заключается в том, что она является бессрочной, то есть обязательства плательщика ренты не прекращается в связи со смертью получателя ренты, а переходит по наследству правопреемникам.

  2. Пожизненная рента. При заключении такого договора получатель (например, владелец квартиры) до конца жизни ежемесячно получает определенную сумму денег от плательщика. То есть обязательство действует до момента смерти получателя ренты.

    Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане. Этот вид ренты не наследуется, обязательства по выплате ренты прекращаются со смертью ее получателя.

  3. Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. В отличие от пожизненного содержания иждивение предполагает не только денежную выплату, но и покупку еды, одежды, лекарств и вещей, а также поддержку здоровья и помощь с бытовыми делами – лично или путем оплаты услуг профессионалов.

    Особенностью данного вида ренты является то, что предметом ренты может быть только недвижимое имущество, например, жилой дом, квартира, земельный участок. Тогда как в других видах ренты можно передавать и движимое имущество.

В какой форме выплачивается рента?

Данное обстоятельство зависит от вида ренты. Постоянная рента может выплачиваться не только денежными средствами, но и оказанием услуг и выполнением работ.

Пожизненная рента особенна тем, что выплачивать ее можно только денежными средствами.

Пожизненная рента с иждивением также может выплачиваться денежными средствами, но при этом стороны договора могут договориться, что плательщик ренты обязуется, кроме того, покупать продукты, лекарства, оплачивать коммунальные услуги и т.п.

Как заключить договор ренты и какие условия предусмотреть?

Для начала нужно подготовить все необходимые документы:

  • документы, удостоверяющие личность всех сторон сделки (паспорт);
  • документы, подтверждающие право собственности получателя ренты, такие как выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности, которое выдавалось до 15 июля 2016 года;
  • документ, в котором перечислены все, кто прописан и имеет право пользования квартирой;
  • технический план и экспликация квартиры (можно получить в БТИ);
  • документ, подтверждающий наличие или отсутствие задолженности по коммунальным услугам – выписка из финансово-лицевого счета (можно получить в МФЦ);
  • нотариально удостоверенное согласие супруга получателя ренты. Такое согласие требуется, если речь идет о недвижимом имуществе, приобретенном в браке, и супруг не является стороной сделки;
  • выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (можно заказать через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра, а также лично в Росреестре);
  • заявление о государственной регистрации перехода прав собственности в Росреестре и квитанцию об уплате госпошлины.

Какие условия предусмотреть?

Первое и самое главное правило ( условия договора должны быть максимально понятны, ведь именно от них зависит будущая безопасность сторон сделки.

Существенные условия договора:

  • описание имущества, которое передается под выплату ренты (указание кадастрового номера, площади, адреса и других характеристик квартиры);
  • цена выкупа ренты (только для договоров постоянной ренты);
  • сумму и периодичность платежей (если рента передается получателю без начальной разовой выплаты, она не может быть меньше минимального размера оплаты труда (МРОТ) в вашем регионе и должна индексироваться вместе с МРОТ);
  • для договора пожизненного содержания с иждивением обязательно указание на те услуги, которые обязуется оказывать плательщик (покупка продуктов, лекарств, оплата лечения, коммунальных услуг и прочее);
  • если речь идет о движимом имуществе, необходимо включить условие об обеспечении рентных платежей (в случае с недвижимостью такого не потребуется, поскольку недвижимость сама по себе является залогом).

Перед заключением договора пожизненной ренты сторонам необходимо обговорить все его детали.

Пожилой человек обязательно должен предельно точно указать в документе свои требования: дату перечисления денег, условия ухода, прочие нюансы.

Нужно предусмотреть все, вплоть до мелочей, чтобы не возникло ситуации, когда пенсионер тяжело заболел, а условия его содержания во время болезни никак не обозначены в договоре.

Более того, указывать все подробно нужно и потому, что в случае появления серьезных разногласий с получателем ренты, доказать в суде, что все требования плательщиком выполнялись, будет достаточно сложно.

К примеру, можно составить перечень жизненных потребностей получателя и услуг, которые плательщик ренты будет ему оказывать (приобретение продуктов, вещей, лекарств, уборка квартиры и пр.).

По каждому пункту необходимо прописать, что конкретно плательщик ренты обязуется купить или выполнить.

Это не только поможет выявить, насколько у обеих сторон договора разные ожидания от сделки (если они есть), но и ликвидировать разногласия на раннем этапе.

Удостоверение договора у нотариуса – обязательное условие?

В соответствии со ст. 584 ГК РФ, договор ренты подлежит нотариальному удостоверению. Соответственно, если нотариально не удостоверить договор – он будет недействительным.

Более того, договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

При этом, у объекта недвижимости, который переходит от получателя ренты к плательщику, появляется обременение.

Подобное обременение служит неким залогом того, что плательщик ренты не сможет свободно распоряжаться имуществом, например, продать квартиру, до прекращения договора ренты.

Как заключить договор с минимальными рисками?

При заключении договора пожизненной ренты стороны должны проявлять осторожность и осмотрительность, особенно если речь идет не о сделке с близкими родственниками.

Сторонам договора нужно для себя решить, смогут ли они долгие годы быть связаны друг с другом подобным контрактом. И та, и другая сторона, может ошибиться в выборе партнера, что выльется в напрасную трату времени и денежных средств. Более того, этот договор требует от плательщика ренты больших финансовых затрат, поэтому стоит реально оценить свои финансовые возможности.

И у той, и у другой стороны, есть реальный риск попасть на мошенников. Так, нередки случаи, когда плательщики ренты вводят получателя в заблуждение и прописывают в договоре ограниченный перечень услуг, занижают размер ренты. Более того, стариков и вовсе часто пытаются сжить со свету после подписания договора.

Кроме того, для получателя ренты есть риск переселения из квартиры в места, не пригодные для проживания. Есть примеры, когда мошенники перевозили стариков из московских квартир в сельские дома без каких-либо удобств. Так, в качестве меры предосторожности можно вписать в договор пункт о невозможности переселения лица, получающего ренту.

Плательщику ренты также может попасться недобросовестный контрагент. Так, встречаются случаи, когда предприимчивые пожилые люди заключают договор ренты, получают обеспечение, а через какое-то время пытаются сделать все, чтобы другая сторона договора нарушила какие-то условия, например, не берут деньги, которые плательщик ренты дает им на содержание, с целью его расторжения.

Такие получатели ренты идут в суд с целью расторгнуть договор, настаивая на том, что плательщик якобы не выполняет свои обязательства. Если суд примет сторону получателя, сумма ренты, которую уже выплатил плательщик, к нему не вернется, а квартира вернется обратно к получателю ренты.

Есть примеры того, когда пожилые люди систематически заключают и расторгают договоры ренты, тем самым обеспечивая себе доход.

Чтобы обезопасить себя, нужно сохранять все чеки, квитанции и прочие документы, подтверждающие траты плательщика ренты. Кроме того, если денежные средства передавались в наличной форме, нужно получать расписку о получении денежных средств.

Кроме того, при заключении сделки следует удостовериться, что получатель ренты является дееспособным лицом, а также обратить внимание на то, есть ли у него родственники. После смерти получателя родственники, недовольные тем, что какой-то посторонний человек получил в собственность имущество, которое должно было перейти им по наследству, будут делать все, чтобы оспорить договор ренты.

Чаще всего договоры оспаривают на том основании, что получатель ренты в силу возраста и состояния здоровья не понимал значение своих действий.

Именно поэтому необходимо пройти медицинское освидетельствование и получить справку о полной дееспособности получателя ренты.

Если будет установлено, что лицо заключало соглашение в здравом уме и трезвой памяти, сделку будет практически невозможно признать недействительной.

Также не стоит избегать проверки подлинности всех предоставленных документов, чтобы потом не оказалось, что у квартиры и вовсе другой собственник, а тот, с кем вы заключили договор, просто проживает в этой квартире.

Таким образом, договор ренты для многих, действительно, кажется реальной возможностью, а иногда и единственной, получить в собственность недвижимое имущество. Однако, не стоит забывать, что не зря договор ренты относится к одному из самых рискованных, поэтому, прежде чем заключать договор, нужно хорошо взвесить все «за» и «против».

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/kvartira-v-obmen-na-zabotu-o-pozhilom-cheloveke-yurist-o-podvodnyh-kamnyah-dogovora-renty

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Договор ренты является договором реальным

Договор ренты —  это соглашение, в соответствии с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество.

При этом плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму (рентные платежи) либо тратить денежные средства на содержание получателя ренты в другой форме (например, производить оплату коммунальных услуг, покупать продукты, осуществлять социально-бытовой уход и др.).

Виды договоров ренты 

На практике различают следующие виды договора ренты:

  • Договор постоянной ренты
  • Договор пожизненной ренты
  • Договор пожизненного содержания с иждивением.

Стороны договора ренты

Сторонами в договоре ренты выступают получатель ренты – рентный кредитор и плательщик ренты – рентный должник.

Рентный кредитор

Рентный кредитор – это лицо, которое передает своё имущество в собственность другому лицу (рентному должнику) для получения дохода (ренты) на протяжении длительного периода времени.

При этом получателем ренты могут являться некоммерческие организации (по договору постоянной ренты), а также физические лица (по договору постоянной или пожизненной ренты, по договору пожизненного содержания с иждивением).

Отметим, что коммерческие организации не могут выступать получателями ренты.

Рентный должник

Рентный должник – это лицо, которое принимает обязательство в обмен на полученное в собственность имущество уплачивать рентному кредитору доход (ренту) в течение длительного периода времени.

Плательщиками ренты могут являться любые физические и юридические лица.

Предмет договора ренты

Предметом договора ренты является только индивидуально-определённое имущество, которое находится на праве собственности.

Таким имуществом являются движимые и недвижимые вещи, наличные денежные средства и документарные ценные бумаги.

Таким образом, не могут быть предметом договора ренты имущественные права, в том числе безналичные наличные денежные средства   и иные права требования, бездокументарные ценные бумаги, а также работа и услуги, информация, исключительные права и личные нематериальные блага.

Рентные платежи

По общему правилу, договор ренты является возмездным, если соглашением сторон не предусмотрено иное.

Виды рентных платежей

На практике можно выделить такие рентные платежи:

  • Денежные средства, или равное по стоимости: предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг — в договоре постоянной ренты.
  • Только денежные средства в договоре пожизненной ренты.
  • Денежные средства, или иждивение, то есть содержание и уход: обеспечение жильем, лекарствами, одеждой, питанием и пр. — в договоре пожизненного содержания с иждивением.

 Форма предоставления рентных платежей

Форма предоставления рентных платежей прописывается в соглашении сторон и может быть комбинированной (например, одна часть ренты выплачивается денежными средствами, а другая часть ренты заключается в предоставлении услуг).

Для защиты интересов рентного кредитора законодательство может устанавливать минимальный размер постоянной и пожизненной ренты, а также определять минимальную стоимость общего объема содержания с иждивением.

Законом также предусмотрено обязательное увеличение размера ренты пропорционально увеличению величины прожиточного минимума.

Момент возникновения права на рентные платежи

Право на получение рентных платежей возникает у рентного кредитора только после передачи своего имущества рентному должнику для целей выплаты ренты. С этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей в пользу рентного кредитора у рентного должника.

Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся, так как договор заключается на срок жизни получателя ренты или бессрочно, и подлежит исполнению на постоянной основе. Поэтому действующее законодательство устанавливает ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты.

Отметим, что в случае просрочки выплаты рентных платежей плательщик ренты (рентный должник) обязан уплатить получателю ренты (рентному кредитору) проценты. При этом размер процентов определяется законом или договором. 

Срок договора ренты

Пожизненная рента может устанавливаться на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

Постоянная рента устанавливается на бессрочный срок.

Форма договора ренты

Договор ренты обязательно должен быть заключён в письменной форме и заверен нотариально.

Если в договоре предусмотрено отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, то такой договор ренты подлежит обязательной государственной регистрации.

Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, то договор ренты будет считаться недействительным (ничтожным). Если договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но при этом не пройдет государственную регистрацию, то такой договор ренты будет считаться незаключенным.

Существенные условия договора ренты

Существенные условия договора ренты, прежде всего, зависят от разновидности договора ренты. Общим для всех видов договора ренты существенным условием является, во-первых, его предмет.

Под выплату постоянной и пожизненной ренты может передаваться любое имущество. Объектом договора пожизненного содержания с иждивением выступает только недвижимое имущество.

Во-вторых, к существенным условиям договора ренты относится обязанность рентного должника обеспечивать интересы рентного кредитора.

Защита интересов рентного кредитора

Способы защиты интересов рентного кредитора отличаются в зависимости от вида передаваемого имущества.

1.    Если под выплату ренты передается движимое имущество, то в качестве таких средств могут использоваться:

  • Способы обеспечения исполнения обязательств по уплате ренты: залог, задаток, неустойка, удержание, поручительство;
  • Страхование риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты в пользу рентного кредитора.

2.    Если под выплату ренты передается недвижимость, то в качестве обеспечительной меры применяется залог (ипотека).

Отметим, что неисполнение рентным должником надлежащим образом всех условий договора даёт право рентному кредитору расторгнуть договор и потребовать возмещения понесенных убытков.

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/agreements/dogovor_renty.html

Что такое договор ренты и кому он нужен

Договор ренты является договором реальным

Договор ренты подразумевает сделку, в ходе которой собственник передаёт кому‑то своё имущество. Взамен он периодически получает деньги или содержание в другой форме.

Получатель имущества в зависимости от условий договора может платить ренту:

  • Бессрочно. В этом случае право на получение денег или других бонусов после смерти получателя ренты переходит к его наследникам. У плательщика остаётся возможность выкупить ренту и выйти из круга обязательств, но это условие должно быть прописано в договоре.
  • Пожизненно, то есть до смерти собственника имущества.

Во втором случае вопрос может быть не только денежным. Как отдельный вид сделки существует пожизненная рента с иждивением. Она подразумевает, что получателю имущества придётся ухаживать за собственником, помогать ему по хозяйству или обеспечивать его бытовые потребности. Иногда это делается вместо ежемесячных выплат, иногда — в дополнение к ним.

При этом имущество может передаваться бесплатно, то есть за выполнение условий договора ренты, а может и за единовременную выплату в дополнение к последующим.

На практике речь обычно идёт о пожизненной ренте с иждивением или без него в обмен на недвижимость. И дальше мы будем говорить в основном именно о таких вариантах.

Когда нужен договор ренты

Когда человеку требуются деньги и у него есть недвижимость, он может её продать. Но если это его единственное жильё, он остаётся без крыши над головой. Договор ренты помогает получать финансовую и бытовую помощь до самой смерти и не терять при этом права жить в квартире. Потому такой возможностью часто пользуются пожилые или нездоровые люди.

Например, одинокая старушка может заключить договор ренты с юной соседкой. Та будет ежемесячно приносить определённую сумму денег, ходить в магазин и аптеку, прибираться. А когда пожилая женщина умрёт, девушке достанется квартира.

Передача жилья здесь выступает с одной стороны платой за помощь и материальную поддержку, а с другой — гарантией, что плательщик ренты продолжит выполнять свои обязательства, потому что иначе договор можно расторгнуть.

Когда плательщик ренты получит квартиру

Жильё переходит в собственность к новому владельцу сразу после заключения договора ренты и его регистрации в Росреестре. Однако бывший владелец получает право пожизненного проживания в квартире, а на недвижимость накладывается обременение . Новый собственник не может продать или сдать жилплощадь без разрешения получателя ренты.

Как определяется размер ежемесячных платежей

Как договорятся участники сделки. Но нижняя граница у платежей есть: они должны быть не меньше прожиточного минимума, а при ренте с иждивением — не меньше двух прожиточных минимумов. Впрочем, это правило не работает, если при заключении договора будущий владелец жилья внёс плату за него единовременно.

Какие риски есть для получателя ренты

В целом для получателя это относительно безопасная сделка. Есть риск столкнуться с недобросовестным плательщиком, но в этом случае договор можно расторгнуть через суд.

Конечно, в жизни иногда повторяется сюжет детективных сериалов, где милую старушку уговаривают переписать на кого‑то квартиру, а потом убивают. Но это криминальная история, пожалуй, может случиться не только с получателем ренты. Убить могут и наследники, тут нет прямой связи с видом сделки.

Какие риски есть для плательщика ренты

У этой стороны слабых мест несколько больше:

  • Получатель ренты может попытаться оспорить сделку в суде, просто потому что передумал. И на этот случай плательщик должен быть готов доказать, что свои обязательства он исполнял в полном объёме.
  • Платежи никак не привязываются к стоимости имущества. Если получатель ренты отличается хорошим здоровьем, то сумма всех взносов по договору может превысить в итоге стоимость квартиры.
  • Квартира будет в собственности плательщика с момента заключения договора ренты, но распоряжаться ею фактически нельзя.
  • В случае повреждения или уничтожения имущества риски несёт плательщик ренты. То есть не исключен вариант остаться без недвижимости, например из‑за пожара. Но и это не всё: обязанность платить ренту при этом сохраняется.

Впрочем, кое‑какие риски можно компенсировать, но об этом ниже.

Обговорить условия сделки

Получатель и плательщик ренты будут в относительно близком контакте долгие годы. Потому важно изначально всё скрупулёзно обговорить и убедиться, что всем всё понятно, а условия устраивают обе стороны.

По возможности будущему плательщику ренты стоит познакомиться с родственниками получателя и удостовериться, что они не против. Потому что именно они могут вставлять палки в колёса, настраивать получателя ренты против плательщика и подталкивать к оспариванию договора.

Убедиться в законности сделки

Помимо всего прочего, есть два документа, которые плательщику ренты крайне желательно посмотреть к моменту сделки.

1. Выписка из ЕГРН

Для начала необходимо проверить, может ли вообще человек распоряжаться жильём и является ли его единственным собственником. Для этого понадобится выписка из Единого государственного реестра недвижимости. В ней будет информация обо всех владельцах квартиры. Получить документ плательщик ренты может и самостоятельно. Как это сделать, у Лайфхакера есть отдельная подробная инструкция.

2. Справки от психиатра и нарколога

Договоры ренты часто заключаются с пожилыми людьми. Когда они умирают, в дело вступают наследники, лишившиеся квартиры. Они разыгрывают карту невменяемости родственника: мол, его вынудили подписать документ. А потому хорошо бы иметь свежие справки от специалистов о том, что потенциальный получатель ренты вменяем и отдаёт себе отчёт в своих поступках.

Составить договор

В договоре ренты много нюансов. И это именно тот случай, когда просто необходимо обратиться к специалисту. Он проследит, чтобы в документе не осталось недоговорённостей и формулировок, которые можно трактовать неоднозначно.

Не стоит экономить на услугах юристов, чтобы впоследствии не тратить впустую ещё больше денег и нервов.

Особенно это касается ренты с иждивением. В профессиональной помощи здесь заинтересованы обе стороны. Грамотно заключённый договор поможет бывшему собственнику имущества получать помощь в полном объёме, а будущему — защитить себя от неправомерного расторжения сделки.

Для этого, в частности, надо включить в документ конкретный список обязанностей по удовлетворению бытовых потребностей получателя ренты. И в случае разночтений, что плательщик ренты должен или не должен делать, всегда можно будет свериться с договором.

Обратиться к нотариусу

Договор ренты обязательно удостоверяется нотариусом. Если по нему передаётся квартира, то документ также необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Что делать после заключения договора ренты

Получателю ренты остаётся жить и следить, чтобы материальную или другую помощь оказывали ему в соответствии с договором. А вот плательщику придётся чуть сложнее.

Если речь идёт о пожизненной ренте, ему необходимо вовремя перечислять деньги и собирать документы, подтверждающие это. При ренте с иждивением к платежам добавляется (или заменяет их) непосредственная помощь и траты на продукты, лекарства — всё строго по договору.

Вообще документы — лучший друг плательщика ренты. Если договор говорит, что делать, то чеки и прочие подобные бумаги подтверждают исполнение обговорённых условий.

При ренте с иждивением в конце каждого месяца хорошо бы брать с её получателя расписку, что у него нет претензий и он всем доволен. Всё это пригодится на случай, если получатель ренты захочет оспорить сделку.

А ещё плательщику ренты стоит дружить с соседями, чтобы они подтвердили его активность в суде, если потребуется.

Могут ли наследники оспорить договор ренты после смерти родственника

Попытаться так поступить им никто не запретит. Но плательщик ренты в относительной безопасности, если всё делал правильно, а именно:

  • попросил у второй стороны справку о вменяемости при заключении договора;
  • привлёк юриста к составлению документов;
  • исполнял договор как следует и может подтвердить это.

Что запомнить

  1. Договор ренты даёт её получателю возможность спокойно дожить в своей квартире в комфорте и с уходом.
  2. Плательщику ренты сделка позволяет получить недвижимость в рассрочку или в обмен на приложенные усилия.
  3. Срок, когда квартира полностью перейдёт в распоряжение плательщика ренты, не определён и может растянуться на десятилетия. Но не обязательно.
  4. Чтобы избежать рисков, надо заключать договор с привлечением специалистов, а потом чётко соблюдать условия документа.

Источник: https://Lifehacker.ru/dogovor-renty/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.