Индексация ренты

Договор пожизненной ренты. «Подводные камни» процедуры

Индексация ренты

Есть немало способов стать собственником недвижимости: купля-продажа, наследование, дарение. Однако среди них есть и другой – приобретение жилья путем заключения договора пожизненной ренты.

И если на Западе такой способ получения домашнего очага в собственность отнюдь не редок, в России его популярность только набирает обороты.

Между тем вместе с ростом популярности договоров пожизненной ренты растет и количество  негодяев, пытающихся нажиться на таком виде сотрудничества… Поговорим подробнее о том, что же из себя представляет сам договор ренты, процедура его заключения и какие у данного вида сделки есть плюсы и минусы.

Что такое договор пожизненной ренты?

Договор ренты – это двухсторонний договор между плательщиком ренты (периодических платежей, которые уплачиваются в обмен на полученное имущество) и ее получателем. Другими словами, соглашение, по которому получатель ренты отдает свое имущество тому, кто выплачивает ему деньги на протяжении некоторого срока, определенного договором.

Рента может быть постоянной, пожизненной либо как пожизненное содержание с иждивением. Суть пожизненной ренты, о которой в данной статье идет речь, состоит в материальном обеспечении и помощи пожилому человеку в обмен на получение в собственность его недвижимости.

В России к услугам подобного вида ренты часто прибегают одинокие пожилые люди, о которых некому позаботиться.

У них есть собственная жилплощадь, но нет родственников и достаточных средств к существованию – все это становится весомым доводом в пользу заключения договора пожизненной ренты, который выгоден как старикам, поскольку позволяет им обеспечить себе сносные условия жизни и получить небольшой дополнительный доход, и тем, кто заключит с ними этот договор (они за некую регулярную материальную помощь получают право собственности на его квартиру).

Между тем, понятное дело, при заключении такой сделки обе стороны могут нарваться на неприятности. В первую очередь пожилые люди могут столкнуться с мошенничеством – аферисты могут попытаться сжить старика со свету или обмануть с выплатами. Покупатель недвижимости может разом лишиться и права на жилье, и всех выплаченных денег, если так решит суд.

В связи с этим важно учитывать перед заключением такого вида ренты все возможные «подводные камни».

Риски сторон

Рассмотрим возможные риски, которым может подвергнуться любая из сторон заключаемого договора ренты:

1. Ошибка в выборе. Пожилой человек может запросто ошибиться в выборе партнера.

Он может изначально симпатизировать человеку, а потом столкнуться с невыполнением договора, связанным с необязательностью или забывчивостью второй стороны, а может заключить сделку с обязательным партнером, к которому при этом испытывать неприязнь.

Из чего следует один закономерный вывод: в первую очередь, при заключении договора пожизненной ренты надо решить – сможете ли вы долгие годы быть связанными с конкретным человеком таким контрактом или нет. Об этом же нужно задуматься и плательщику ренты.

2. Посильность ноши. И пожилой человек, и его партнер по сделке сталкиваются с таким риском. Вполне возможно, что расходы на содержание старика с годами не уменьшатся, а возрастут, если их ежемесячный размер не был оговорен заранее. В связи с этим лучше изначально постараться реально оценить свои финансовые возможности.

3. Долгое ожидание. Этот риск касается главным образом партнера пожилого человека. А дождется ли он вообще этой квартиры. Так, бывали случаи, когда старик переживал своих плательщиков ренты. Чтобы исключить этот риск, эксперты советуют: обязательно предусмотрите условия наследования квартиры (и, соответственно, обязательств по договору) в случае смерти плательщика ренты.

4. Переселение. Плательщики ренты могут захотеть переселить старика. В связи с этим важно указать в самом договоре ренты этот важный момент, связанный с переездом, исключен он или нет. Если исключен, а старик будет переселен, первая сторона сможет обратиться в суд.

5. Расторжение договора. Пожилой человек может просто передумать и захотеть расторгнуть договор в одностороннем порядке через несколько лет после его подписания.

И хоть, с одной стороны, эксперты отмечают, что получатель ренты не сможет этого сделать, если плательщик ренты аккуратно выполняет все  условия договора, то, с другой стороны, упоминается, что и такая практика имеет широкое распространение, поскольку и среди бабушек и дедушек есть аферисты, которые под разного рода «благовидными» предлогами провоцируют неисполнение договора другой стороной, а потом пытаются расторгнуть сделку. Например, они не забирают деньги, начинают препятствовать оплате коммунальных услуг и так далее. Потом же спешат в суд за расторжением договора на том основании, что два месяца не получали ренту. Если суд признает их претензии, то все ранее внесенные средства того, кто ухаживает, пропадают, а пожилой человек возвращает себе право собственности. В связи с этим юристы советуют плательщикам рент, озаботиться ведением журнала для сохранности чеков и квитанций о перечисленных или потраченных суммах.

6. Неисполнение условий договора со стороны плательщика ренты. Если старик столкнётся с тем, что взявшая на себя обязательство сторона не выполняет условий договора, то он может обратиться в суд и расторгнуть договор.

7. Претензии родственников.

Чаще всего о расторжении договора ренты после смерти пожилого человека настаивают родственники на том основании, что на момент подписания договора он не отдавал себе отчета в своих действиях и был недееспособен. Чтобы обезопасить себя от такого риска, плательщик ренты может взять на получателя ренты справку из психологического диспансера и заверить ее нотариально.

При всем при этом для обеих сторон остаются риски неисполнения условий договора и недостаточной их прописанности в самом документе.

Так, может быть не зафиксирована обязательная индексация суммы ренты в зависимости от инфляции, или упущен важный пункт оплаты сиделки в случае болезни.

Все это в конечном счете может привести к расторжению сделки в одностороннем порядке, а значит, к потере квартиры. Чтобы обезопасить себя, эксперты советуют до заключения договора воспользоваться услугами профессионального юриста. 

Как заключить договор?

Перед заключением договора пожизненной ренты сторонам необходимо обговорить все его детали.

Пожилой человек обязательно должен предельно точно указать в документе свои требования: дату перечисления денег, условия ухода, прочие нюансы.

Нужно предусмотреть все, вплоть до мелочей, чтобы не возникло ситуации, когда пенсионер тяжело заболел, а условия его содержания во время болезни никак не обозначены в договоре.

Затем владелец квартиры должен собрать все документы, которые подтверждают его право собственности на недвижимость (справка о кадастровой стоимости жилья, сведения обо всех, кто зарегистрирован в нем).

После сбора необходимых документов нужно обратиться к нотариусу. Он оценит дееспособность владельца жилья и взвешенность его решения и заверит договор.

Затем стороны передают его вместе с оригиналами паспортов в регистрационные органы и оплачивают установленную госпошлину.

После регистрации сделки выдается свидетельство о собственности, где будут указаны новый владелец и его обязанности по отношению к прежнему владельцу.

Как расторгнуть договор?

Договоры пожизненной ренты расторгаются исключительно через суд и по соглашению обеих сторон. Сделку могут посчитать недействительной, только в двух случаях:

  • ее условия не исполняются;
  • владелец жилья на момент ее заключения был невменяем.

Если же все условия договора вовремя соблюдались, а пожилой человек был дееспособен в момент ее совершения, то разорвать договор ренты будет очень трудно.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/fingram/dogovor-pojiznennoi-renty-podvodnye-kamni-procedury-598aca0a9d5cb3f1b5db4cce

Суды ставят точку в споре о рентных платежах

Индексация ренты

Полина Кузнецова, генеральный директор юридической фирмы “Кобзев и партнеры”

Вопрос размера рентных платежей давно был камнем преткновения для судебных юристов. Похоже, что с недавних пор в данном споре поставлена точка. Такой вывод можно сделать, изучив судебную практику.

Напомню, что ранее Гражданским кодексом (ГК) РФ был определен минимальный размер рентных платежей для договоров пожизненной ренты (не менее минимального размера оплаты труда – статья 597 ГК РФ, редакция от 26 января 1996 года) и пожизненного содержания с иждивением (не менее двух минимальных размеров оплаты труда – статья 602 ГК РФ, редакция от 26 января 1996 года).

Поскольку договор ренты относится к гражданско-правовым договорам, минимальный размер оплаты труда, согласно пункту 2 статьи 5 федерального закона “О минимальном размере оплаты труда” от 19 июня 2000 года N 82-ФЗ, должен исчисляться по отношению к ренте из “базового размера”, равного в настоящий момент 100 рублям. То есть минимальная величина платежа по договору пожизненной ренты равна 100 рублям, а минимальная  величина средств, выплачиваемых на содержание (то есть поддержание жизни) гражданина по договору пожизненного содержания с иждивением – 200 рублям в месяц.

Разумеется, подобная сумма значительно отличается от величины прожиточного минимума.

В соответствии с законом прожиточный минимум – стоимостная оценка потребительской корзины, то есть набора продуктов питания, непродовольственных товаров и услуг, необходимых для сохранения здоровья человека и обеспечения его жизнедеятельности. Так гласит статья 1 федерального закона от 24 октября 1997 года N 134-ФЗ “О прожиточном минимуме в Российской Федерации”.

В соответствии с постановлением Конституционного Суда РФ от 27 ноября 2008 года N 11-П положение части 2 статьи 5 федерального закона “О минимальном размере оплаты труда”, предписывающее исчисление платежей по договору пожизненной ренты производить с 1 января 2001 года исходя из базовой суммы равной 100 рублям, признано не соответствующим Конституции Российской Федерации.

При этом, согласно  указанному постановлению, часть 2 статьи 5 федерального закона “О минимальном размере оплаты труда”, признанная не соответствующей Основному закону,  утрачивает силу с момента введения в действие нового правового регулирования, которое законодатель обязан принять в первоочередном порядке не позднее 1 июля 2009 года.

Однако к указанному сроку  новое правовое регулирование введено не было.

Все это привело к тому, что суды в каждом отдельном деле решали вопрос с выплатами по договору ренты по-разному. Одни исходили из МРОТ равного 100 рублям, другие – из МРОТ, равного 4780 рублям. Третьи же принимали за основу минимальный МРОТ и индексировали его.

Свет в конце тоннеля

Новое правовое регулирование все же было введено – федеральным законом от 30 ноября 2011 года N 363-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”. В главу 33 ГК РФ были внесены изменения, вступающие в силу опять же с 30 ноября 2011 года.

Существенные новеллы введены в вопросе исчисления рентных платежей по договорам ренты – постоянной ренты, пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением.

Например, статья  597 ГК РФ (“Размер пожизненной ренты”) изложена в следующей редакции:

2.

Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты на уровне указанной в абзаце первом настоящего пункта величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.

Одновременно пунктом 2 статьи 6 вводного закона установлено следующее:

Действие положений части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего федерального закона) распространяется на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договора постоянной ренты, договора пожизненной ренты, договора пожизненного содержания с иждивением, в случае, если размер выплат по указанным договорам меньше, чем размер, определенный с учетом требований части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона).

Если указанные договоры не будут приведены сторонами в соответствие с требованиями части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего федерального закона), к отношениям сторон указанных договоров с момента их заключения применяются правила определения размера соответствующих выплат, установленные частью второй Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего федерального закона). (Цитируется статья 6 федерального закона от 30 ноября 2011 года N 363-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” – прим. ред.).

Таким образом, новое правовое регулирование имеет силу прямого указания закона и обратную силу по отношению к договорам ренты, заключенным до 30 ноября 2011 года. При этом размер рентных платежей по таким договорам не может быть меньше размера, установленного частью второй ГК РФ в новой редакции.

Законодатель не оговаривает возмездность или безвозмездность договоров ренты в случае, если такой договор заключен ранее вступления в силу нового закона. Следовательно, можно сделать вывод о том, что закон распространяется на все ранее заключенные договоры ренты.

Соответственно, при приведении в соответствие с законом таких договоров следует исходить из величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации.

Иное толкование противоречило бы конституционному принципу недопустимости ограничения гражданских прав по признакам социальной или иной принадлежности (статья 19 Конституции РФ).

Единство судебной практики

Сегодня можно говорить уже о том, что формируется определенная судебная практика. При этом практика довольно единообразная.

Судебные инстанции соглашаются с тем, что платежи по рентным договорам, заключенным до 30 ноября 2011 года не могут быть ниже одного прожиточного минимума в случае пожизненной ренты и двух прожиточных минимумов в случае договора пожизненного проживания с иждивением, причем независимо от того, было ли имущество передано за плату или бесплатно. При этом суды, вынося решения, руководствуются статьей 602 ГК РФ. Она гласит, что при споре о размере содержания суд должен руководствоваться принципом разумности и справедливости.

Таким образом, можно говорить о том, что определенная точка в «рентном споре» все-таки поставлена.

Источник: http://rapsinews.ru/legal_market_publication/20121022/265084498.html

Вопросы-ответы

Индексация ренты

Всё о договорах ренты

  • Вопрос: Есть ли какие-либо ограничения для рентоплательщиков? Ответ: Никаких ограничений для рентоплательщиков в российском Гражданском кодексе не предусматривается, поэтому в качестве плательщика ренты могут выступать любой гражданин или организация.
  • Вопрос: Есть ли какие-либо ограничения для рентополучателей? Ответ: Договор может быть заключен, если рентополучатель является собственником квартиры или любой собственник заключает договор ренты в пользу другого лица.
  • Ответ: Если пожилым человеком было выписано завещание на кого-либо, оно вступает в силу только в момент смерти пожилого человека. И в наследственную массу может включаться только то имущество, которое было у пожилого человека на момент смерти. Так как право собственности на жилье уже перешло к рентоплательщику, то собственности на квартиру у пожилого человека уже нет и наследовать её уже никто не может. Поэтому наследники могут получить лишь движимое имущество пожилого человека – мебель, деньги на банковских счетах, ценные вещи и т.д.
  • Ответ: Законодательство предусматривает подобную возможность. Поэтому договор ренты может быть заключен, например, с семейной парой или другими родственниками, проживающими в одной квартире. В этом случае пожизненная рента может выплачиваться в пользу нескольких лиц одновременно, доли которых уравниваются, если в договоре не прописаны иные условия. После смерти кого-либо из рентополучателей его доля может переходит к живым рентополучателям, а может и не переходить, этот момент нужно обговаривать.
  • Вопрос: Какие пункты обязательно должен содержать договор ренты? Ответ: В договоре ренты в первую очередь следует четко указать размер рентных платежей, выплачивающихся  рентополучателю, либо объем полагающегося ему содержания, а также подробно прописать все обязанности сторон. Желательно внести в договор все существенные детали, касающиеся условий содержания и его предоставления, оплаты коммунальных услуг и т.д. Чем детальнее договором будут определяться условия и объем содержания, тем больше шансов на отсутствие дальнейших споров по этим поводам.
  • Ответ: Ни рентополучатель, ни рентоплательщик не могут самостоятельно изменять условия договора или требовать каких-либо дополнительных услуг, преимуществ, выплат помимо тех, которые внесены в текст договора. Любые изменения договора вносятся в него только при наличии согласия по данному вопросу обеих заинтересованных сторон.
  • Ответ: Стандартный договор ренты регламентирует только своевременные рентные платежи. Если у рентоплательщика возникнет желание помочь пожилому человеку, это может только приветствоваться. В том случае, когда по состоянию здоровья уход пожилому человеку жизненно необходим, рентоплательщик извещается об этом заранее. Все детали этого ухода могут вноситься непосредственно в договор или оговариваться специальным дополнительным соглашением, заключающимся между сторонами и составляющимся после подписания договора. Осуществление ухода можно выполнять самостоятельно или с привлечением сотрудников патронажной службы.
  • Ответ: Пожизненное содержание с иждивением очень часто считается одним из вариантов пожизненной ренты. Но на самом деле разница между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением очень велика. В случае заключения договора пожизненной ренты рентополучателю лишь регулярно выплачивается прописанная в договоре денежная сумма. А в договоре пожизненного содержания с иждивением отличием является обязанность в удовлетворении натуральных потребностей пожилого человека в жилище, одежде, питании, домашнем уходе и т.п. Поэтому при заключении договора пожизненного содержания определяющим является не только материальный, но и человеческий, личностный фактор, в результате которого в ходе исполнения договора формируются взаимоотношения сторон.
  • Ответ: Отчуждение жилой недвижимости, права собственности на которую получены по договору ренты, может быть выполнено в пользу другого лица только с согласия рентополучателя. Это согласие обязательно должно быть оформлено письменно, а подпись рентополучателя заверяется нотариально. При возникновении подобной ситуации специалисты нашей компании помогут Вам решить возникшую проблему наиболее выгодным и удобным для обеих сторон способом.
  • Вопрос: В каких случаях возможно расторжение договора ренты? Ответ: Договор ренты может быть расторгнут в нескольких случаях.Во-первых, расторжение договора может быть выполнено по соглашению сторон. В этой ситуации все возвращается к первоначальной ситуации: собственником квартиры становится рентополучатель, который возвращает рентоплательщику все полученные денежные средства, и они оба освобождаются от всех принятых на себя по договору обязательств.Во-вторых, рентополучатель может расторгнуть договор пожизненной ренты в случаях:утраты оговоренного договором обеспечения или ухудшения условий рентополучателя по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности;в случае «существенного нарушения» рентоплательщиком принятых на себя обязательств (ст.605 ГК РФ).Как правило, под «существенными нарушениями» подразумевается регулярное невыполнение или нарушение договорных условий, влекущее за собой серьезные негативные последствия: невыплата или длительная задержка рентных выплат, неоплата коммунальных платежей и т.п. Договор в данном случае расторгается в судебном порядке.
  • Ответ: Перед заключением договора специалисты нашей компании формируют и подписывают необходимый перечень дополнительных документов, свидетельствующих о наличии у обеих сторон полного понимания своих действий, условий и последствий договора как для рентополучателя, так и для рентоплательщика, а также их прав и обязанностей. Пожилой при этом человек проходит соответствующее психиатрическое освидетельствование в государственном психоневрологическом диспансере, по итогам которого предоставляется официальная справка.
  • Ответ: В договоре ренты оговариваются условия индексации ежемесячных платежей (или фиксированная сумма) с учетом изменений минимального прожиточного минимума на душу населения, который изменяется раз в квартал.
  • Вопрос: Какие документы удостоверяют выполнение договорных обязательств? Ответ: Рентные платежи обычно перечисляются на сберкнижку получателя по безналичному расчету. При таком порядке оплаты рентоплательщик имеет полное подтверждение произведенных выплат. Таким же образом оплачиваются и коммунальные услуги. В том случае, когда деньги передаются из рук в руки, обязательно следует брать у рентополучателя письменные расписки за каждый факт выплаты. А для подтверждения выполнения условий ухода следует завести специальный журнал, в котором пожилой человек будет своей подписью удостоверять выполнение услуг, их качество и сроки.
  • Вопрос: Какова процедура заключения договора? Ответ: Вам следует позвонить в Департамент пожизненной ренты, и наши опытные специалисты дадут Вам все необходимые консультации, детально разъяснят условия, положения договора и открывающиеся с его помощью возможности. После согласования условий наши сотрудники выполнят сбор и оформление всех необходимых документов, полностью избавив вас от излишних хлопот. Мы заранее подготовим проект договора с нотариусом, и в назначенный день обе стороны подпишут его в присутствии нотариуса, который прочтет его текст вслух, разъяснит и тщательно проверит все указанные в нем детали, после чего нотариально заверит договор. Непосредственно при подписании договора рентополучатель получает указанную в договоре крупную сумму , после чего договор ренты сдаётся на регистрацию в Росреестр.
  • Ответ: Вполне могут. Только сначала следует приватизировать жилье, если не утрачено право на его приватизацию. Наши специалисты возьмут выполнение этой процедуры на себя и соберут для Вас весь необходимый пакет документов.
  • Вопрос: Можно ли жить в квартире пенсионера? Ответ: Договором пожизненной ренты право проживания не предусмотрено. Но в отдельных случаях бывает, что рентоплательщик договаривается с пенсионером о совместном проживании. При этом данное условие должно быть нотариально оформлено (но не будет ли Ваша совместная жизнь похожа на “коммуналку”, да и возникнет ли у пожилого человека подобное желание)
  • Вопрос: Может ли пенсионер передумать и расторгнуть договор? Ответ: Расторгнуть договор возможно только по обоюдному согласию сторон, составив нотариальное соглашение о расторжении и зарегистрировав его, либо при существенном нарушении условий договора плательщиком ренты (длительная задержка или вообще невыплата рентных платежей, а также задержка оплаты коммунальных платежей). Это достаточно сложная процедура осуществляемая только в судебном порядке. Самовольным желанием отказаться от договора нельзя, аргументы: “я передумал”, судом не принимаются.
  • Вопрос: Можно ли прописаться в квартире пенсионера? Ответ: Вопрос прописки обговаривается с пенсионером до сделки. Если он не против, то необходимо прописать соответствующий пункт в договоре ренты, или наоборот прописать запрет на прописки – проживание.
  • Ответ: Если заключённый Вами договор не предусматривает пункты физического ухода то уход не требуется. Договор ренты предусматривает только ежемесячные рентные платежи, которые должны осуществляться в полном объеме. С другой стороны, если рентоплательщик добровольно хочет помочь пожилому человеку, это, конечно, приветствуется. Если же уход требуется, то это должно оговариваться в дополнительном соглашении.
  • Ответ: Договор ренты – это не кабальная сделка, как для плательщика так и для пожилого человека, поэтому по закону предусматривается возможность передачи плательщиком ренты прав собственности новому владельцу, но с условием нотариально заверенного согласия пожилого человека, при этом новый договор не может ухудшить условия предыдущего договора ренты, либо сохранить их либо улучшить. Повторюсь, только при согласии пенсионера.

Источник: https://xn--80ajykm.xn--c1avg/voprosy

Размер пожизненной ренты, ежемесячный платеж по договору ренты

Индексация ренты

Величина прожиточного минимума на душу населения за 1 квартал 2020 года установлена Постановлением Правительства Москвы № 672-ПП от 11 июня 2020 года:

16957 руб./мес.

  Если по договору ренты или пожизненного содержания с иждивением квартира передавалась без единовременной выплаты, т.е. бесплатно, то ежемесячные выплаты по договору определяет №363-ФЗ от 30 ноября 2011 года:      

1) пункт 2 статьи 590 изложить в следующей редакции:” 2.

Размер выплачиваемой постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.Размер постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты на уровне указанной в абзаце первом настоящего пункта величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.”;

2) пункт 2 статьи 597 изложить в следующей редакции:
“2.

Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты на уровне указанной в абзаце первом настоящего пункта величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.”;

3) в пункте 2 статьи 602 слова “не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом” заменить словами “по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации”;С учетом Федерального закона N 363 от 30.11.2011 г.,  стороны по договорам ренты и пожизненного содержания, должны привести свои договоры в соответствие с редакцией нового ФЗ-363.  

Как мы видим, о размере ежемесячной ренты для договоров пожизненной ренты переданных за плату, законодатель умолчал, поэтому, нас никто не заставляет, но мы прописываем в оформляемых нами договорах ренты – выплачивать ежемесячную рентную выплату, которая не должна быть менее величины прожиточного минимума на душу населения по Москве.

А выводы суда, по одному из обращений получателя ренты об увеличении рентных платежей, ссылаясь на ФЗ-363, так же подтверждают, что квартиры, переданные по договору ренты за плату, к ФЗ-363 отношения не имеют: “- Принимая во внимание, что согласно условиям договора ренты, квартира ответчику была передана за плату, на заключенный между сторонами договор пожизненной ренты не распространяются положения п. 2 ст. 597 ГК РФ об установлении размера пожизненной ренты не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации, доводы истца о существенном нарушении ответчиком условий договора ренты суд не может признать обоснованными.   Разрешая заявленные требования, суд также отмечает, что существенного нарушения условий договора ренты со стороны ответчика допущено не было, в соответствии с заключенным договором ответчиком ежемесячно выплачивалась сумма ренты в соответствии с условиями заключенного договора.Судом также учитывается, что ответчик в период договора задолженности по оплате коммунальных платежей за спорную квартиру не имеет, ответчик проводил в квартире работы по ремонту и замене окон, в связи с чем судом делается вывод, что, договор исполняется должным образом, каких-либо существенных нарушений договора ренты ответчиком не допущено.   Доводы истца о том, что размер рентных платежей должен увеличиваться в связи с увеличением величины прожиточного минимума, не могут служить основаниями расторжения договора ренты, поскольку указанные требования не относится к спорному договору ренты, поскольку имущество-квартира по договору передавалось за плату, что ответчиком не оспаривалось.   Отказывая в удовлетворении заявленных требований о расторжении договора ренты, суд отмечает, что истец не лишена возможности обратиться с заявлением об индексации рентных платежей, а также учитывает и то, что ответчик от изменения условий договора ренты в части увеличения рентных платежей не отказывается.”
 Назад

Источник: https://socrenta.ru/razmer-renty

О минимальных размерах рентных платежей и прочих проблемах ренты, или бардак в законотворчестве

Индексация ренты

Надо заметить, что в моей практике как нотариуса такие договоры ранее встречались относительно часто. И практически всякий раз возникали сложности в тех или иных аспектах договорных отношений сторон. Проблема, увы, кроется в не вполне удовлетворительном законодательном регулировании.

Прежде всего, непонятное жёсткое разделение пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Это два разных договора. Возникает вопрос, а почему нельзя выбрать и то, и другое одновременно? Передать квартиру под периодическую выплату энной денежной суммы И содержание.

Может быть, и можно, исходя из принципа свободы договора, но из нашего ГК этого не ясно.

Разбивать договор на два не хочется (конечно, можно по пол-квартиры передать: одну под выплату ренты, другую под содержание, но это же абсурд!), а уверенности в том, что суд признает возможным под одну передачу совместить два вида встречного возмещения – нет.

Между тем, это одно из самых востребованных условий. Например, достаточно типично желание получить жильё в пожизненное пользование (обычно ту самую квартиру, которая и передаётся плательщику ренты), возложить на плательщика обязанность по оплате ритуальных услуг, а в остальном обойтись денежными платежами.

В этом случае сейчас приходится брать за основу договор пожизненной ренты, а к нему накручивать дополнительную обязанность предоставлять жильё в пользование и оплатить ритуальные услуги. С одной стороны, вроде бы это ничему не противоречит.

С другой – это повод для адвоката в суде развести демагогию на тему “это была не рента, а содержание, сделка притворная!”, плюс риск того, что обязательства по представлению жилья и оплате ритуальных услуг не будут рассматриваться как рентные, а будут рассматриваться как самостоятельные, отдельные обязательства, не обремененяющие переданное имущество и не обеспеченные залогом.

Однако эта проблема как-то ещё решается. Гораздо хуже ситуация состоит со странными нормами по минимальному размеру рентных платежей. На сегодняшний день:

– по договору постоянной ренты размер минимального платежа составляет один прожиточный минимум (ПМ) в месяц (в ГК об этом подробнее, здесь не буду засорять текст), и этот размер не зависит ни от чего;

– по договору пожизненной ренты размер минимального платежа составляет один ПМ в месяц, НО только если имущество передано плательщику ренты бесплатно, если же за плату – никаких ограничений сумм периодических платежей нет;

– по договору пожизненного содержания с иждивением так называемый “объём пожизненного содержания в месяц” (об этом ещё отдельно поговорим) составляет два ПМ, но опять-таки: только если имущество передано плательщику ренты бесплатно.

Найти в этих нормах логику нельзя (в чём, скажем, отличия постоянной ренты от пожизненной, почему для первой не имеет значение, передавалось ли имущество за плату?), особенно если учесть, что закон никаким образом не регламентирует размер платы за имущество при передаче его за плату, даже не регламентирует, как она может и должна соотноситься с размером СТОИМОСТИ этого имущества. Иными словами, достаточно при передаче имущества уплатить получателю ренты разовую сумму в сто рублей, о чём указать в договоре, чтобы потом можно было в месяц платить (тратить на содержание) сколько угодно, хоть те же сто рублей. И в чём тогда императивность этой “защиты прав”?

Более того, достаточно часто встречаются случаи, когда два прожиточных минимума становятся очень большой для плательщика ренты суммой, и стороны даже специально вводят некую разовую выплату за передачу имущества, чтобы уйти от императивной нормы ГК РФ. Таким образом, получается, что возложенной на неё функции эта норма не выполняет.

И далеко не последнее вообще, но среди наиболее вопиющих, наверное, последнее: непонятный “объём пожизненного содержания в месяц” или “весь объём пожизненного содержания с иждивением” – до сих пор идут споры, что имел в виду законодатель в этой норме:

“В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц …” (п. 2 ст. 602 ГК РФ).

– является ли содержание с иждивением в первом предложении и просто содержание во втором одним и тем же понятием или это разные вещи?

– должен ли быть оценён по первому предложению весь объём содержания за всё планируемое “время дожития” получателя ренты или же это просто неудачная формулировка, поясняемая вторым предложением, и должен быть указан просто размер содержания в месяц или иной период?

Практика с 90-х годов менялась не раз, хуже того, она по сей день разная! Часть нотариусов указывали или указывают в договорах общий объём содержания за всё предполагаемое время дожития, другие писали или пишут объём на несколько лет вперед (встречался даже с указанием о заключении доп.

соглашения, если этот период истёк до смерти получателя ренты), третьи – последнее время эта т.з. доминирует – указывают только месячный объём содержания.

Часть нотариусов отдельно указывают объём содержания и отдельно – объём содержания с иждивением – хотя что последнее означает, вряд ли могут убедительно объяснить.

Точка зрения, высказывавшаяся в разъяснениях Московской городской нотариальной палаты (с которой лично я согласен, хотя она некогда изменила мою собственную практику), такова:

– пожизненное содержание и пожизненное содержание с иждивением – это одно и то же, просто немного разная терминология;

– под общим объёмом содержания с иждивением в первом предложении имеется в виду расшифрованный далее объём в месяц (или за иной период, если периодичность установлена не помесячно).

К сожалению, до сих пор попадаются договоры, где стороны, вероятно, под влиянием нотариуса (хотя возможны и иные варианты) определяли объёмы содержания иным образом.

Кроме того, не вполне ясно, как вообще можно определить стоимость пожизненного содержания.

Методом рыночной оценки каждой из оказанных услуг или исходя из реальных затрат плательщика ренты на их оказание? И кстати, редко кто обращает внимание на то, что закон позволяет сторонам самим решать, какое именно содержание нужно, и если какое-то из предложенных ГК видов содержания им не требуется (например, обеспечение одеждой), то его по договору предоставлять плательщик ренты не обязан.

Ну и, хотя не буду останавливаться на этом подробно, весьма скверно регламентирован вопрос расторжения договоров ренты по соглашению сторон. В прошлом, когда Росреестр ещё имел право влезать в законность нотариальных сделок, было много случаев отказа в регистрации прав по мотивам неправильности расторжения ренты, потому что с т.з.

ряда регистраторов общие положения о расторжении договоров по соглашению сторон к ренте (почему-то) неприменимы. К счастью, практика более-менее нормализовалась уже лет пять назад, а с недавних пор и вообще регистратор не вправе оценивать, законно ли регламентированы условия расторжения ренты в нотариально удостоверенном соглашении.

Думаю, этот текст был бы неполон без конкретных предложений по улучшению ситуации. Что, как мне кажется, следовало бы сделать:

1) дать больше свободы сторонам в данных видах договоров, убрать или смягчить некоторые императивы. В первую очередь, сделать возможность заключения смешанного договора пожизненной ренты и пожизненного содержания;

2) чётко определить, как определяется стоимость пожизненного содержания и ликвидировать терминологическую путаницу (с иждивением, без иждивения, в месяц или “общий объём”) в ст.602 ГК РФ.

3) регламентировать вопросы передачи имущества за плату и бесплатно: либо указать, что плата должна составлять не менее какой-либо доли от стоимости имущества, либо увязать последствия с определённым размером или размерами платы, например:

– регламентировать минимальный размер рентного платежа (объём содержания) только если сразу передано не более 50% стоимости имущества;

ИЛИ

– увязать минимальный размер ренты прямо с долей стоимости, выплаченной сразу (если сразу не платится ничего, то рента соответствует некоему стандартному размеру, а если 10% выплачено сразу – рента не менее 90% от стандарта, и т. д.);

4) унифицировать размеры рентных платежей по всем видам договоров (постоянная, пожизненная рента, пожизненное содержание). Совершенно непонятно, почему пожизненная рента под квартиру может быть один ПМ, а содержание – два ПМ, хотя стороны одни и те же, и квартира одна и та же. Логичнее всего представляется следующая конструкция:

– регламентируется только размер ренты (содержания) при передаче под выплату ренты жилых помещений (в том числе с земельными участками под ними), в иных случаях ограничения не устанавливаются вообще;

– можно дополнительно или вместо этого увязать размер ренты со стоимостью недвижимого (только недвижимого!) имущества (допустим, из расчёта в месяц платёж не может быть менее х% от кадастровой или рыночной – какую выберут стороны – стоимости имущества) – своего рода гарантия того, что сторону не обманут с размером платежа. Естественно, это также увязать с долей стоимости, выплачиваемой при передаче имущества за плату;

– ну и логично при определении размера платежа в ПМ не требовать платежа более одного ПМ НА ОДНОГО ПОЛУЧАТЕЛЯ РЕНТЫ, поскольку императивные два ПМ представляются совершенно излишним бременем.

Для достижения социальной цели ренты вполне достаточно одного ПМ на одного человека, а имущество под выплату ренты может быть самым разным – например, 1/2 доля паршивой комнаты в коммуналке.

В этом случае жёсткий минимум содержания в два ПМ фактически служит пресекательным фактором, препятствующим разумному согласованию условий сделки.

Источник: https://zakon.ru/blog/2016/6/16/o_minimalnyh_razmerah_rentnyh_platezhej_ili_bardak_v_zakonotvorchestve

Новые положения законодательства о размере платежей по договорам ренты –

Индексация ренты

Согласно п. 1 ст.

583 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК) по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту (далее также – рентный платеж) в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Размер ренты и порядок ее выплаты зависят от вида договора ренты. Если речь идет о постоянной ренте, то по общему правилу постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором.

Иное правило может быть определено договором постоянной ренты: рента может быть выплачена путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Получателями такой ренты могут быть не только граждане, но и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Пожизненная рента определяется в договоре только как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Получателем такой ренты может быть только гражданин.

Напротив, по договору пожизненного содержания с иждивением по общему правилу плательщик ренты обязан предоставлять содержание с иждивением, которое может включать в себя обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним.

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

И только когда договором пожизненного содержания с иждивением будет предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах, предоставление содержания меняется на выплату соответствующей денежной суммы.

Договор ренты ученые относят к алеаторным (рисковым) сделкам. Поскольку для сторон такого договора неизвестно, когда прекратятся обязательства, возникшие из договора ренты, т.е. неизвестно время наступления события (смерти), с которым связывается прекращение обязательств по выплате пожизненной ренты или предоставлению содержания с иждивением.

Рента направлена на удовлетворение потребностей граждан, эти граждане нуждаются в особой защите. Императивными правилами ГК установлен минимальный размер рентных платежей. Согласно правилам п. 2 ст. 590, п. 2 ст. 597, п. 2 ст. 602 ГК (в ред.

Федерального закона от 30 ноября 2011 г.

N 363-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”) определение минимально возможного платежа по договорам ренты связывается с величиной прожиточного минимума на душу населения.

До 1 декабря 2011 г. размер ренты зависел от минимального размера оплаты труда в Российской Федерации.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 27 ноября 2008 г. N 11-П было признано не соответствующим Конституции Российской Федерации положение части второй статьи 5 Федерального закона “О минимальном размере оплаты труда” в той части, в какой оно – во взаимосвязи с п. 2 ст. 597 и п. 2 ст.

602 ГК, предусматривающими определение минимального размера платежей в зависимости от минимального размера оплаты труда, установленного законом, – предписывало исчислять платежи по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, с 1 января 2001 г.

исходя из базовой суммы, равной 100 рублям.

В Постановлении также предусматривалось, что положение ч. 2 ст. 5 Федерального закона “О минимальном размере оплаты труда” должно утратить силу с момента введения в действие нового правового регулирования, которое, как отмечалось в названном Постановлении, законодатель обязан был принять в первоочередном порядке не позднее 1 июля 2009 г.

Начиная с 1 января 2001 г.

по настоящее время минимальный размер оплаты труда по гражданско-правовым обязательствам был установлен в размере 100 рублей и не изменялся, в то время как величина прожиточного минимума изменяется ежеквартально на основании потребительской корзины и данных об уровне потребительских цен на продукты питания, непродовольственные товары и услуги и расходов по обязательным платежам и сборам.

Согласно новым правилам размер постоянной ренты и пожизненной ренты, установленный соответствующим договором, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины – не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. Стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением должна быть не менее двух величин прожиточного минимума на душу населения, определяемых по таким же правилам.

При определении минимального размера рентных платежей необходимо учитывать:

  1. Минимальный размер рентных платежей установлен только для случаев, когда договором предусматривается отчуждение имущества бесплатно. Если соответствующим видом договора ренты предусмотрена передача имущества за плату, то в этом случае законодательством не предусмотрен минимальный размер рентных платежей, поэтому рента может быть любой. Этот вопрос отдан на усмотрение сторон договора ренты, за единственным исключением правила п. 2 ст. 602 ГК, в соответствии с которым при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Источник: https://5898523.ru/novye-polozheniya-zakonodatelstva-o-razmere-platezhej-po-dogovoram-renty/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.