Как безопасно сдать квартиру в аренду

Содержание

Как правильно и безопасно сдать квартиру в аренду :: Городская недвижимость :: РБК Недвижимость

Как безопасно сдать квартиру в аренду
Как безопасно сдать квартиру в аренду

Объявления вроде “Семья москвичей (работники банка) без вредных привычек, без детей, без животных снимет квартиру. Оплату гарантируем”, расклеенные на подъездах – это в 99% случаев дело рук крошечных агентств-однодневок….

Так сложилось, что российский рынок арендного жилья сформировался как рынок собственника, а потому арендодатель по умолчанию всегда имеет целый набор преимуществ перед арендатором.

В отличие от западных стран, где риэлторские услуги по подбору арендатора оплачивает собственник, рынок аренды недвижимости России в большинстве случаев работает “от арендатора”, арендатор и оплачивает услугу агента.

На сегодня арендное жилье в Москве представлено преимущественно собственностью физических лиц. Среди тех, кто зарабатывает на аренде квартир, большую долю занимают коренные москвичи, которые получили свои квартиры бесплатно в советский период, а в наше время имеют возможность сдавать их по арендным ставкам, вполне сопоставимым с крупнейшими городами мира.

Разговоры о том, что в Москве появятся доходные дома, продолжаются не один год, но реальных проектов крайне мало, и все они пока представлены в высоком ценовом диапазоне. Чтобы новый формат арендного жилья под управлением профессиональных УК смог составить конкуренцию частному сектору, доходных домов должно быть построено много, но это даже не реальность завтрашнего дня.

Казалось бы, всего-то и дел, заполнить купон газеты или что еще проще – по дороге на работу повесить объявление у остановки: “Сдам квартиру порядочным людям БЕЗ ПОСРЕДНИКОВ!!! Хозяин… Телефон…”.

Кризис на время изменил привычную картину для рынка аренды Москвы, как в зеркале отражая экономическую ситуацию в стране.

[attention type=yellow][attention type=yellow][attention type=yellow]
На протяжении почти полутора лет собственникам столичных квартир приходилось идти на поводу у арендаторов и терпеть их капризы, потому что объем предложения значительно превышал спрос.
[/attention][/attention][/attention]

Начало 2010 года стало переломным моментом: спрос на арендное жилье в столице начал стремительный рост и сегодня на треть превышает докризисные максимумы. Арендные же ставки пусть и не стремительно, но растут.

Казалось бы, в таких условиях, как говорится, победитель получает все, но давайте поработаем над ошибками!

У семи нянек дитя без глазу

Один из стереотипов поведения арендодателя заключается в его уверенности в том, что если сразу обратиться в несколько компаний, то квартиру получится сдать быстрее.

Допустим, но, обратившись сразу в несколько компаний, во-первых, можно надолго забыть о покое. Десятки разных агентов будут обращаться с одними и теми же вопросами, а звонок телефона – сводить с ума.

Даже после сдачи квартиры звонки не прекратятся еще очень долго, так как информация о квартире продолжит “гулять” по рынку, в лучшем случае данные будут растиражированы и попадут в многочисленные мелкие компании или так называемые информационные агентства. Или, что еще страшнее, вообще могут попасть в поле зрения мошенников.

И, главное, если объектом занимаются все – это означает, что на самом деле серьезно им не занимается никто, и предъявить свои претензии или высказать пожелания будет некому. Такого не случится, если выбрать одно профессиональное агентство.

Сам себе режиссер

Наверное, в ментальности российского человека заложено недоверие к профессионалам, и поэтому каждый хоть раз в жизни попробовал самостоятельно взяться за дело, в котором он мало что смыслит.

[attention type=red][attention type=red][attention type=red]
Кто-то скажет, что если он может разобраться в математическом анализе, то сдать квартиру в аренду – сущий пустяк.
[/attention][/attention][/attention]

Всего-то и дел, заполнить купон газеты или что еще проще – по дороге на работу повесить объявление у остановки: “Сдам квартиру порядочным людям БЕЗ ПОСРЕДНИКОВ!!! Хозяин… Телефон…”.

И все-таки, как показывает практика, без помощи профессионального риэлтора можно обойтись только в одном случае – когда арендаторами квартиры являются хорошие знакомые, от которых не приходится ждать подвоха. И даже тогда следует заключить договор в письменном виде. Да, москвичи – обыкновенные люди, “квартирный вопрос только испортил их”, поверьте, этот вопрос может испортить и дружеские отношения.

Объявления вроде “Семья москвичей (работники банка) без вредных привычек, без детей, без животных снимет квартиру. Оплату гарантируем”, расклеенные на подъездах – это в 99% случаев дело рук крошечных агентств-однодневок…

Например, условия освобождения квартиры в том или ином случае должны быть согласованы обеими сторонами и закреплены в договоре. Если договором не предусмотрено, что наниматель должен незамедлительно освободить арендуемую жилплощадь после устной просьбы собственника, то выселить нанимателя по первой же своей прихоти собственник не имеет права.

Собственники жилых помещений, сдаваемых в аренду, должны также понимать, что передают свое имущество пусть и во временное, но владение и пользование другому лицу, то есть добровольно ограничивают свое право собственности на определенный договором срок, компенсацией чего и является арендная плата.

Поэтому сама возможность и периодичность посещения квартиры – еще один предмет обсуждения.

Чтобы учесть все возможные нюансы, такой договор должен быть грамотно составлен. Как вариант, агентства недвижимости предлагают услугу юридического оформления уже готового варианта, стоимость услуги фиксирована и вполне доступна.

И еще: надо иметь в виду, что объявления вроде “Семья москвичей (работники банка) без вредных привычек, без детей, без животных снимет квартиру. Оплату гарантируем”, расклеенные на подъездах – это в 99% случаев дело рук крошечных агентств-однодневок или частных маклеров, у которых нет других возможностей привлечь к себе внимание. Это не потенциальный арендатор, а снова посредник.

Не стоит экономить на спичках

Теперь нам совершенно понятно, что обращение в агентство недвижимости для собственника жилья ничего не стоит. В этом смысле он оказывается в привилегированном положении. Компания размещает информацию о квартире в своей базе данных, хорошо структурированном каталоге объектов, бесплатно.

[attention type=green][attention type=green][attention type=green]
Правда, в таком случае рассчитывать на индивидуальный подход не приходится. Это начали понимать и арендодатели, которые все чаще, выбирая между экономией и персональной комплексной услугой, сами настаивают на втором варианте и заключают эксклюзивный договор с агентством.
[/attention][/attention][/attention]

Размер комиссионных агентства при этом не превышает месячной арендной платы.

Стоит ли экономить? Эксклюзивный договор подразумевает общение с персональным агентом, который, используя все доступные рекламные и маркетинговые возможности, целенаправленно продвигает объект своего клиента на рынке, представляет и защищает его интересы на переговорах, подбирает арендатора в строгом соответствии с пожеланиями и на условиях собственника. Комплексная услуга включает полное юридическое сопровождение. А в ряде случаев компании предлагают и целый набор дополнительных сервисов, например финансовые гарантии, страховой полис, так называемое послепродажное сопровождение – что в совокупности практически полностью исключает все возможные риски.

Мы разобрали только несколько случаев. Но, как известно, умный человек отличается от мудрого тем, что умный учится на своих ошибках, а мудрый – на чужих. Будьте мудрее!

Наталья Сивко, директор компании “МИЭЛЬ-Аренда”

Источник: https://realty.rbc.ru/news/577d31609a7947a78ce97d41

Как правильно сдать квартиру в аренду и не потерять её

Как безопасно сдать квартиру в аренду

За свои 30 с небольшим лет мне довелось пересечься с десятком риэлторов сначала для аренды, а затем для покупки и продажи квартир. Не знаю много ли это или мало, но действительно толковых среди них не было практически ни одного. Сразу скажу, что риэлторы были со стороны продавцов/арендодателей.

Плохой риэлтор № 1

И вот ведь что интересно: при продаже квартиры риэлтору платит тот, кто к нему обращается, а вот при аренде комиссию оплачивает арендатор, то есть я.

А раз я ему плачу, то возникает вопрос: а за что, собственно, я плачу? За составление договора об аренде? так его по идее арендодатель должен предоставлять, в крайнем случае можно заказать у юриста за более приемлемую цену, чем 50% от стоимости аренды.

За подбор жилья? так я сама нашла это объявление об этой конкретной квартире. За урегулирование вопросов между собственником и мною? Во-первых, на стадии заселения мы и сами можем обо всем договориться, а во-вторых, на стадии выселения все эти риэлторы куда-то исчезают (за что я и ставлю им “дизлайк”).

Мне, например, пришлось ловить хозяйку квартиры лично и вызывать полицию, чтобы она вернула мне немаленький такой залог, об этом можно целую отдельную историю написать, я даже жалею, что не настучала тогда на эту стерву в налоговую.

Люди, сдающие квартиры, зачем вы вообще нанимаете риэлторов? Они не проверяют, кто там к вам заселяется, ничего вам не гарантируют и никакой ответственности не несут.

Есть только одно объяснение – арендодатель не может лично ездить показывать квартиру желающим и для этого нанимает риэлтора.

Ну так пусть он и ему платит , так ведь?! С какой радости комиссия берется с арендатора? Если мне кто объяснит, сниму шляпу.

Плохой риэлтор № 2

И вот, наконец, мы покупаем свою первую квартиру. Сами, без риэлтора и без участия банка (без ипотеки то есть). Что ж, при первой покупке при отсутствии опыта, возможно, стоит обратиться к риэлтору, но толкового риэлтора нужно еще где-то откопать.

Потому что развелось их столько, что в кого ни ткни, каждый пятый наверно окажется “риэлтором”, но опытных и ответственных среди них единицы.

[attention type=yellow][attention type=yellow][attention type=yellow]
И как узнать, кто есть кто? И потом опять же, риэлторы ни за что не отвечают, тогда уж лучше обратиться к нотариусу для оформления сделки – он досконально проверит все документы, потому что несет за это материальную ответственность! Ну это я отвлеклась. Вернемся к тому, чем мне не понравился риэлтор продавца.
[/attention][/attention][/attention]

Во-первых, мы прождали ее пару часов, чтобы посмотреть квартиру, при том что хозяева жили в том же доме и прекрасно могли показать нам всё и без нее. Но мы тогда еще не знали об этом.

Ей просто повезло, что до этого мы уже просмотрели несколько квартир и поняли, в какой отчаянной ситуации мы находимся (ничего категорически не нравилось), так что мы терпеливо ждали эту мисс “Я занята”. Во-вторых, после подачи документов в МФЦ и оплаты риэлтор продавца технично “слилась”. Хотя на мой взгляд, она должна была проконтролировать процесс передачи ключей, ведь именно этим завершается сделка.

Плохой риэлтор № 3

Через несколько лет мы решили, как это говорится, пойти на расширение. Выставили объявление о продаже своей квартиры. Позвонила нам риэлтор из какой-то непонятной компании, у которой даже сайт толком не работает. Предложила свои услуги (70 тысяч за продажу нашей и 70 тысяч за покупку новой квартиры, ну за опт она нам скидку сделает аж в 5 тысяч!).

В разговоре постоянно использовала “продажные” фразочки (типа “мы исполняем мечту”), я сама в продажах работаю и слышу, когда мне фигню впихивают – меня этому тоже учили:) В итоге, весь разговор – одна вода, а потом я еще увидела их неработающий сайт (риэлтор начала объяснять, что у них есть рабочие группы в ватцапе, быстренько полистала передо мной какие-то непонятные чаты), короче, я вежливо сказала, что подумаю с недельку. Она обещала мне перезвонить через неделю, но перезвонила через месяц и при этом всё началось заново, как будто она в первый раз мне звонит. Я так и не поняла – она сама забыла сохранить мой номер/объявление или надеялась, что я ее не сохранила и пыталась меня заново обработать? В любом случае на тот момент мы квартиру уже продали.

Ушлый/плохой риэлтор № 4

А продали мы ее семейной паре, у которой был свой риэлтор (в смысле они ее наняли для покупки). При этом звонили они мне сами (то есть сами нашли мое объявление), сами приезжали на просмотр, а проверку моих документов доверили своему риэлтору. Я ей отправила ровно те документы, которые она запросила и ни бумажкой больше.

Во-первых, уже накануне сделки она вдруг спохватывается и начинает запрашивать у меня еще другие доки. Вовремя, молодец! К счастью, какие-то у меня уже были (спасибо нашему нотариусу, которая нам еще раньше подсказала, что они будут нужны), какие-то я успела сделать в тот же день.

Во-вторых, до сделки в договоре задатка я нахожу ошибку в номере доверенности – это как же она ее проверяла тогда, если номер с фото распознала неправильно? Вывод один – она ее даже не проверила.

[attention type=red][attention type=red][attention type=red]
И в третьих, перед выходом на задаток риэлтор покупателей заявила мне, что это я должна предоставить ей готовые договора задатка и купли-продажи, а она их только проверяет. Но если у меня их нет, то она может взять нас на “двустороннее сопровождение сделки” за сколько-то там тысяч рублей (около 20ти, точно уже не помню).
[/attention][/attention][/attention]

Я, мягко говоря, удивилась и сказала ей, что обращусь к своему знакомому юристу и он мне всё сделает. Что удивительного в ее требовании? 1) нигде законом не прописано, кто должен составлять договора при сделках с недвижимостью, зависит от ситуации и от договоренностей сторон, т.е.

тут нужно обговаривать, договариваться, а не требовать; 2) по-моему, 20ка за 2 бумажки (пусть и важные бумажки) это многовато, учитывая, что в другом агентстве недвижимости мне подготовили договор, акт и прочее всего за 1 тысячу.

Неудачливый риэлтор № 5 и ушлый риэлтор №6

Пока наша квартира продавалась, мы начали искать себе новую. При этом покупали в ипотеку, т.е. нужно было оценку делать, с банком согласовывать, заморочек много, а времени мало. Нашли, объявление опять от риэлтора. Она нас встретила, квартиру показала.

Потом по телефону она вроде как договорилась с хозяином о скидке, сроках выезда с квартиры и прочее, говорит – делайте скорее оценку, договор задатка чуть позже подпишем, т.к. собственник вечно на работе.

Я потратилась на оценку и заказ выписки из ЕГРН (так как и сама спешила поскорее все оформить – поспешишь, людей насмешишь), приезжаю на подписание договора задатка, и тут собственник заявляется с другим риэлтором, которая вроде как является его знакомой и он ее пригласил для подстраховки.

Итоги сей удивительной встречи: 1) новоявленная риэлтор полностью игнорирует все договоренности о сроках, заявляет, что никакой аккредитив им не нужен и они хотят получить наш первоначальный взнос сразу (а он был больше 50%) и что якобы в случае аккредитива нельзя внести задаток (наглое вранье!) и что нам не о чем беспокоиться, ведь банк все проверил, так что сделку никто не приостановит (что тоже вранье, ибо банк может проверить лишь чистоту сделки, а не чистоту намерений продавца. не зря же банк перечисляет ипотечные деньги только после регистрации перехода права собственности)  – и все это таким безапелляционным тоном, что я впервые в жизни испытала на себе действие психологического давления на уровне манипулирования (как некоторые мошенники обирают людей, заставляя их добровольно отдавать им деньги и ценности) 2) агентский договор с собственником первая риэлтор не подписывала, договаривались, что подпишут на задатке, но собственник послал ее лесом и как следствие, ни агентский договор, ни договор задатка не подписывается. Собственник со своей “доброй” знакомой быстренько сваливает, вручив мне номер телефона своей жены: “Звоните нам, если хотите купить нашу квартиру”. Звонить я, естественно, не стала, дабы больше не встречаться с его “акулой риэлторского бизнеса” – она бы меня с потрохами сожрала. В общем, зря потратилась на оценку их квартиры.

Плохой риэлтор № 7

И вот, у нас уже поджимают сроки. Нашли пустую квартиру (ура, можно быстро заехать!) в отличном районе всего с 1 собственником без всяких разрешений от опеки, которые нужно месяц ждать. Ура! ура! Звоним, там риэлтор, как обычно. Мы: “когда можно посмотреть? нам надо срочно”. Риэлтор: “сегодня не могу, завтра тоже, давайте в субботу в 11”.

[attention type=green][attention type=green][attention type=green]
Звоню ей в субботу, уже одетая, готовая на выход: “всё в силе?” Риэлтор: “ой нет, у меня не получается, я пыталась вам дозвониться, давайте в понедельник”. При этом пропущенных звонков у меня не было, хз куда она там пыталась дозвониться. В итоге в понедельник она мне так и не позвонила, а мы в ту субботу выбрали себе другую квартиру.
[/attention][/attention][/attention]

Вот и зачем нанимать риэлторов для продажи квартиры, если они отфутболивают покупателей???

Вроде нормальный риэлтор, хотя кто его знает

У выбранной нами в итоге квартире опять же был свой риэлтор со стороны продавца. С моей стороны нареканий к ней никаких, но я ведь и не ее клиентка. Надеюсь, своих клиентов (наших продавцов) она не подвела, т.к. они явно были неопытные в этих делах.

Да и вообще, в поисках нужной мне информации я много читала форумов с ответами риэлторов. Очень много ответов на таких форумах сводилось к одному: “наймите себе риэлтора и не задавайте тут глупых вопросов”, и лишь единицы давали действительно ценные советы.

Так что я лишний раз убедилась, что хорошие риэлторы есть, но их мало и найти их сложно. За это я их тоже не люблю)

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_pravilno_sdat_kvartiru_v_arendu_i_ne_poteryat_eyo_7720298

Как сдать квартиру и не уйти в минус: 10 правил для владельцев недвижимости

Как безопасно сдать квартиру в аренду

Мы уже собрали много восхитительных историй читателей Т—Ж о том, как они обжигались на аренде квартиры.

Катя Прокудина

читала истории

Пришло время нанести ответный удар и рассказать всю правду о тяжелой участи арендодателей. Для начала мы изучили опыт наших читателей, которые сдавали или сдают жилье, и составили небольшой свод правил в помощь всем, кто решит заработать на недвижимости.

Что сдавал: две квартиры-студии в Санкт-Петербурге в хорошем месте рядом с метро
Сколько стоила: одна 20 000 рублей, вторая 23 000 рублей

https://www.youtube.com/watch?v=0WqiqN1kwag

Главное правило, которое я вывел для себя: не должно быть простоев. Какой толк ставить цену на 1000 рублей дороже, если квартира будет сдаваться на 12 дней дольше. Постоянно ездить показывать ее неудобно, плюс в таком случае выбор за жильцами.

А если цена на 1000 ниже средней по рынку, тогда ты выбираешь жильцов. Например, студию лучше сдавать одному человеку: парочки быстро съезжают, так как там реально тесно. Часто просят завести котят или собаку. Когда один арендатор, проблем существенно меньше.

Что сдавал: скромная двушка на юго-западе Москвы
Сколько стоила: от 400 $ в кризисные 2006—2009 годы до 1000 $ в лучшие времена

Сдаем квартиру больше 20 лет — начинали родители, сейчас занимаюсь ей сам. В какой-то момент потерял веру в то, что люди — нормальные. Нормальные они только на этапе просмотра квартиры.

[attention type=yellow][attention type=yellow][attention type=yellow]
За 20 лет было разное. ОМОН вскрывал квартиру в четыре утра по сообщению об удерживаемых в квартире заложниках — спасибо другу арендатора. Тараканы падали с потолка — арендаторы в принципе не знали, что такое мыть посуду, складировали грязную по углам.
[/attention][/attention][/attention]

Цех по розливу паленого алкоголя, неплатежи по полгода со слезным: «Ой, потерял работу, ну пожалуйста, ну еще две недели», угрозы покончить жизнь самоубийством при выселении за неоплату. Арендаторы проникали в квартиру через окно после блокировки двери за то, что не платили аренду.

А то, что выносят все выносимое, включая посуду, ложки, вилки и покрывала с дивана, уже даже не удивляет — такое случается почти через раз.

Сейчас в буквальном смысле устраиваю кастинг. Если арендатор не нравится или вызывает вопросы и подозрения — сразу отказ. Мне дешевле и проще оставить квартиру вообще пустой, чем каждый раз разруливать выкрутасы очередных отбитых жильцов.

Что сдавала: однокомнатная квартира в Омске после косметического ремонта, с новым ковром, холодильником и телевизором
Сколько стоила: 13 000 рублей

В первый раз сдали без депозита. Арендатор не пришел, чтобы передать квартиру и ключи. Попав туда, мы обнаружили беспорядок, разорванное постельное белье, поврежденные шторы в ванной и на окнах, грязный ковер.

Повезло, что они не успели вывезти свою новую детскую кроватку. В обмен на нее мама арендатора компенсировала повреждения. Вывод: депозит должен быть всегда.

Что сдавала: практически элитная трешка в пяти минутах от метро «Маяковская» в Санкт-Петербурге
Сколько стоила: 70 000 рублей

В среднем требуется месяц, чтобы сдать квартиру надежным жильцам. Но нам нужно было срочно найти арендаторов, и мы не стали спрашивать подтверждения платежеспособности — обычно это выписка с работы об уровне зарплаты или из банка о доходах.

Сначала жильцы поменяли замки без нашего ведома. Мы узнали спустя месяц. Потом квартира использовалась как офис, хотя в договоре было четко прописано, что это запрещено.

[attention type=red][attention type=red][attention type=red]
Арендатор обещал это исправить и утверждал, что у него временные трудности. После он потребовал снизить арендную плату, так как она на две тысячи выше средней по району.
[/attention][/attention][/attention]

Сам ремонтировал вещи, вычитая стоимость ремонта из арендной платы, не предоставляя чеков.

Когда мы собрались его выселять, увидели, что квартира разгромлена: нужно было полностью менять паркет и обои в одной из комнат, две другие требовали полировки пола и замены мебели, душ не работал. Мы сделали фотографии и сразу приступили к ремонту.

Через месяц, когда ремонт был закончен, объявился арендатор и потребовал вернуть залог, утверждая, что ремонт мы не делали, только помыли квартиру, а это и так наша обязанность.

Он подал в суд, заявив, что один из его банковских переводов в середине срока аренды — это залог. Хотя это была просроченная арендная плата плюс плата за новый месяц минус деньги, якобы потраченные им на ремонт бойлера, — всего около 120 000 рублей.

Так как после ремонта квартиры у нас сохранились все чеки, фотографии, а также переписка, в которой указано, что те 120 тысяч были не залогом, мы предоставили это в качестве доказательств и потребовали возместить все потраченные деньги — а это почти миллион — плюс моральный ущерб. Итого иск на 1,5 миллиона.

Решения суда пока нет, но арендатор все еще иногда присылает письма с просьбой просто вернуть залог.

Что сдавал: просторная двухкомнатная квартира в спальном районе Екатеринбурга
Сколько стоила: 14 500 рублей

Договорились с первыми жильцами, что они оплачивают все квитанции сами и за свой счет. Они казались добропорядочными: муж и жена с ребенком и братом жены — подростком. Однако в какой-то момент жильцы сказали, что квитанции за квартиру не приходят, а они собираются съезжать. Последний месяц они оплатили в начале аренды, так что жили еще месяц без оплаты.

В итоге из-за нашей доверчивости и безалаберности они оставили долгов по коммуналке на 17 000 рублей.

Что сдавала: комната в коммуналке в Туле
Сколько стоила: 2000 рублей на время ремонта, 4000 — после

[attention type=green][attention type=green][attention type=green]
Мне досталась в наследство комната в трехкомнатной коммуналке. Она была в убитом состоянии, но денег на ремонт не было, так что я не планировала ее сдавать. Друг-риелтор убедил, что можно сдать просто подешевле и с условием, что за первые два-три месяца жилец немного наведет там порядок в счет арендной платы.
[/attention][/attention][/attention]

Комнату снял молодой парень, мы договорились, что он наклеит обои, постелет линолеум, мебель завезет свою, а при выезде ее заберет. Он жил в комнате два года, исправно переводил мне деньги на карту, хорошо себя вел, другие соседи на него не жаловались.

Я лишь однажды пересеклась с ним лично: через два месяца зашла посмотреть, сделал ли он что-то. В комнате были частично поклеены белые обои, рулон линолеума стоял у стены. Ок, поверила, что все доделает.

Когда он съехал, я пришла в комнату и чуть не упала: стены были выкрашены в черный цвет, на батарее висел кусок цепи, на стене — плакат с Иисусом. Даже страшно представить, чем он там занимался.

Кстати, линолеум был постелен только на половину комнаты. Так что полы и стены после него пришлось отделывать заново. Но в целом беспроблемный был жилец. Таких еще поискать.

Что сдавала: однокомнатная квартира в сибирском городе в спальном районе с хорошей инфраструктурой
Сколько стоила: 12 000—13 000 рублей

Первый опыт с арендаторами был очень неудачным. Жила девушка после развода. Завела новые отношения. Они расстроились. И она тоже. В расстроенных чувствах она не платила за квартиру четыре месяца. А я ее жалела. Так и съехала с долгом — пришлось выселить за неуплату. Теперь никаких отсрочек ни одному квартиранту не делаю. Они все врут.

Что сдавала: частный дом в пригороде Краснодара
Сколько стоил: 24 000 рублей

Сдавала частный дом в пригороде Краснодара. Ремонт в доме хороший, пускать абы кого не хотелось, потому что все сделано своими руками и деньгами. Искала семью с детьми.

Нашлась пара, которая была готова снять дом на три месяца и заплатить всю сумму сразу. Мне такое предложение очень понравилось: я обустраивала новую квартиру, деньги были нужны.

[attention type=yellow][attention type=yellow][attention type=yellow]
Смотреть дом приехал парень шестнадцати лет, брат мужа. За пять минут бегло огляделся, предложил заплатить 50%, чтобы я забронировала дом и сняла объявление. Я от залога отказалась, сказала, что по доброте душевной и так сниму объявление. Договорились, что они въедут через неделю.
[/attention][/attention][/attention]

Пыталась узнать у него, что за люди мои новые квартиранты, но мало чего добилась: сказал, что работают в цирке и денег у них куры не клюют.

Я тогда еще жила в доме, переезжать в новую квартиру не торопилась. А тут на кону 72 тысячи! Я за пять дней собрала все свои вещи, навела порядок и съехала. За три дня до даты их въезда позвонила, чтобы узнать, точно ли въезжают. Сказали: «Точно». Накануне въезда трубку никто не поднял. Потом позвонил брат и сказал, что обстоятельства изменились.

Самое обидное: я отказала нескольким семьям из-за этих циркачей. Но и плюсы, несомненно, есть: быстро переехала.

Что сдавал: однушка в новостройке рядом с морем в Севастополе
Сколько стоила: 20 000 рублей

Однажды жильцы позвонили и сказали, что нашли дома каких-то жуков. И даже прислали фото. По фото определили, что это постельные клопы. Пришлось вызвать специалистов по дезинсекции. Однако после допроса с пристрастием выяснилось, что фото они скачали в интернете, а то, что там жуки, — им «показалось».

Что сдавала: однокомнатная квартира с хорошим ремонтом в центре Саратова
Сколько стоила: 15 000 рублей

Сдали квартиру приличной на вид женщине средних лет. Сначала она устроила там прачечную: стиралка работала почти круглосуточно и, конечно, в итоге сломалась. А затем вообще стала сдавать квартиру посуточно без нашего разрешения. Мы узнали об этом случайно: пришли в квартиру, а там двое незнакомых нам мужчин. Они не хотели съезжать — заплатили же!

При этом в Саратове есть такая особенность: квартиры сдаются без залога, иначе их никто не снимет. Так что все убытки только ваши. Мама сдавала жилье лет десять, у нее было в Саратове три квартиры под сдачу, но сейчас она их все продала и счастлива, что избавилась от этого «бизнеса», который в регионах является убыточным и нервозатратным.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/rentier-rules/

Как правильно действовать, чтобы безопасно сдать квартиру в аренду?

Как безопасно сдать квартиру в аренду

Если у вас в распоряжении имеется свободная жилплощадь, то самым разумным решением ее использования будет сдача ее в аренду другим людям.

Это и дополнительный источник дохода собственнику и способ покрыть ежемесячно начисляемые коммунальные платежи за жилье.

Кто имеет законное право сдавать квартиру в аренду?

Законное право согласно Гражданскому Кодексу РФ сдавать квартиру в аренду имеет, прежде всего, собственник квартиры.

Таким правом может быть наделено и любое физическое или юридическое лицо, уполномоченное владельцем на заключение договором найма с людьми, арендующими жилье. Это значит, что оформлять договор найма, а также получать доход от аренды могут только те лица, на чье имя владельцем квартиры составлена соответствующая доверенность, заверенная у нотариуса.

Никакие родственные отношения, даже самые близкие, не являются юридическим основанием для того, чтоб распоряжаться не своей собственностью.

В том же случае, когда квартирой владеют несколько собственников, а сдать в аренду ее хочет один из них, ему придется позаботиться о нотариально заверенной доверенности всех совладельцев квартиры или о их личном присутствии при заключении договора найма и подписи под этим документом.

Подготовка жилого помещения к сдаче

Первый вопрос, который чаще всего тревожит арендодателя – подготовка жилого помещения к сдаче в аренду.

Это необходимо не только с точки зрения чистоплотности арендодателя, желающего произвести хорошее впечатление на квартиросъемщиков.

польза от подготовительный мероприятий:

  • увеличение стоимости аренды сдаваемой в наем квартиры приблизительно на 15-50%;
  • сокращение срока поиска квартиросъемщика приблизительно до 1-2 недель.

Существуют даже клининговые компании, которые предлагают услуги по соответствующей подготовке жилых помещений к аренде. Они разрабатывают целые комплексы подобных мероприятий.

Однако, ознакомившись с нижеприведенным перечнем действий, можно убедиться, что это по силам и одному человеку без особой подготовки.

Рекомендуется обратить внимание на следующие детали:

  • приведение в порядок документов на квартиру и погашение всех коммунальных долгов;
  • подготовка прихожей (косметический ремонт);
  • подготовка жилых комнат: обновление обоев, потолочного, напольного покрытия (в случае, если ремонтные работы не выполнялись давно);
  • тестирование и ремонт сантехники (в случае необходимости);
  • генеральная уборка квартиры;
  • транспортировка из квартиры личных, ценных или памятных вещей, документов;
  • меблировка, оснащение бытовыми устройствами (телевизором, холодильником и стиральной машиной);
  • мойка бытовой техники;
  • подготовка лифтов и парадной;
  • удаление запахов и последующий аромадизайн;
  • интерьерный дизайн (фрагментарный).

Случается, что весь комплекс мероприятий выполнить невозможно по каким-либо причинам (меблировка, оснащение бытовой техникой ). Но пункты, касающиеся юридической законности, чистоты и привлекательности квартиры при первом ее осмотре должны быть осуществлены обязательно.

Для того, чтоб арендодатель обезопасил себя в случае намеренной или нечаянной порчи квартиросъемщиком мебели, бытовой техники и др. вещей, оставленных в квартире, необходимо составить образец описи имущества квартиры, которую необходимо приложить к договору найма жилого помещения.

Она может быть документально зафиксирована непосредственно в тексте договора или в приложении к договору.

Опись имущества должна быть максимально полной, то есть отражать не только количество всех вещей, оставленных арендатору в пользование, но и все характеристики предметов: внешний вид, год, модель выпуска, степень работоспособности, дефекты, царапины, износ, если таковые имеются.

[attention type=red][attention type=red][attention type=red]
Грамотно составленная опись, приложенная к такому же договору, станет гарантом сохранности имущества и позволит оценить его состояние после съезда арендаторов.
[/attention][/attention][/attention]

После подготовки жилья к сдаче и составления описи наступает этап поиска квартиросъемщика. Если делать это самостоятельно, то необходимо дать объявление на специальные сайты в интернет-сети, а также объявления в прессу.

Можно также обратиться за помощью в любое агентство недвижимости (безвозмездно либо за некую плату).

В момент, когда вы уже нашли подходящего квартиросъемщика, который уже готов сотрудничать с вами, следует устно обсудить с ним все наиболее важные аспекты, чтобы прийти к согласию. Только в этом случае можно переходить к следующему этапу – оформлению документов.

Составление договора с квартиросъемщиком

Если ваш арендатор является физическим лицом, то необходимо заключить с ним составить договор найма квартиры (жилого помещения). Если квартира передается юридическому лицу, то документ будет классифицироваться, как договор аренды.

Составляя текст документа, можно пользоваться эталоном стандартного договора, в котором прописаны все обязанности обоих сторон, а также добавлять те пункты, которые арендодатель посчитает уместными.

К основным обязанностям квартиросъемщика можно отнеси следующее:

  • поддержание жилого помещения в соответствующем состоянии;
  • текущий ремонт всех дефектов, поломок, появившихся за период пользования квартирой или возмещение убытков за свой счет;
  • обеспечение сохранности квартиры;
  • самостоятельная замена мебели и бытовой техники по мере износа;
  • внесение платы в оговоренное число месяца.

Дополнительно в обязанности арендатора можно включить, к примеру:

  • поддержание жилого помещения в соответствующем состоянии;
  • самостоятельную оплату коммунальных услуг;
  • проведение текущего ремонта всех дефектов, поломок, появившихся за период пользования жильем .

В содержании договора найма жилого помещения должны быть отражены и другие условия:

  1. Срок перехода квартиры в распоряжение арендатора и срок действия соглашения. В противном случае выселить его в устно оговоренную дату будет проблематично.
  2. Данные (реквизиты) всех собственников жилья, чтобы в будущем не давать шанса на оспаривание составленного документа.
  3. Предмет договора найма (адрес и характеристики жилого помещения, а также реквизиты свидетельства о собственности).
  4. Цель предоставления квартиры в пользование – для проживания, сдачи в субаренду или открытия, например, парикмахерской.
  5. Перечисление всех нежелательных для арендодателя ситуаций, например, громкие вечеринки. Если запрет на них будет не прописан, выгнать таких арендаторов за нарушение спокойствия соседей, будет сложно, так как это не оговорено документально.
  6. Размер арендной платы.
  7. Подписи всех сторон.
  8. Нотариальное заверение.

Образец договора найма жилого помещения можно скачать здесь.

При составлении договора следует всегда помнить, что при неправильно оформленном документе риску будут подвергаться не только деньги, имущество арендодателя, но и сама квартира.

Проверки квартиры после сдачи ее нанимателю

Грамотные хозяева знают, что даже за маской приличных людей могут прятаться искусные мошенники, поэтому существует практика контрольных проверок арендаторов.

Именно благодаря таким неожиданным приходам проверяющего лица можно вовремя выявить непорядочность или мошеннические намерения нанимателей. Разумеется, чтобы делать это неожиданно, следует этот пункт прописать в договоре.

Если же он не прописан, тогда хозяин должен договариваться о своем приходе предварительно, чтобы не доставлять неудобств съемщику. Проверку проводят, обычно раз в месяц либо реже.

Есть еще один способ негласного присмотра за квартирой – просьба к соседям понаблюдать за нанимателями.

Граждане, приехавшие из других городов на срок более 90 дней, согласно Гражданскому Кодексу РФ, должны пройти процедуру регистрации. Если они не имеют жилплощади, на которой они могут зарегистрироваться постоянно, можно оформить временную регистрацию по месту нахождения.

Если же наниматель квартиры не зарегистрировался в указанный срок проживания, то государственные органы накладывают штраф как на владельца жилой площади, так и на съемщика.

Срок временной регистрации не ограничен законом, а отменяется она автоматически по наступлению крайней даты, указанной при постановке на учет.

Вместе с тем, чтобы максимально обезопасить себя от недобросовестных жильцов рекомендуется устанавливать срок прописки не более, чемна 6 месяцев. По истечении срока, при необходимости продления, эту процедуру нужно будет повторить.

Налог с доходов арендодателя

Сдача квартиры в аренду подпадает под ст. 23 Налогового кодекса РФ, где прописано, что любое физическое лицо, получающее какой-либо доход, обязательно должно заплатить соответствующий налог.

Периодическая сдача любого жилья в аренду с постоянным получением арендной платы приравнивается к предпринимательской деятельности.

Ставка налога, который владелец обязан заплатить, составляет 13-30% и зависит от статуса налогоплательщика:

  • резиденты (проживающие на территории страны постоянно) платят 13% от дохода;
  • граждане, проживающие на территории РФ менее 183 дней в году, облагаются ставкой 30% от дохода.

Оплата производится один раз в год после подачи декларации (З-НДФЛ) в срок до 30 апреля.

Кто хочет уменьшить налоговую ставку, нужно зарегистрировать ИП. Тогда отчисления в налоговую инспекцию будут составлять лишь 6% от дохода.

В случае неуплаты налогов за сдачу квартиры владелец будет иметь проблемы с законом:

  1. Тем же, кто рискнет провести сдачу квартиры нелегально, без уплаты налога на доход, стоит помнить, что помимо взыскания всей утаенной суммы, на нелегального арендатора может быть наложен дополнительный штраф в размере 20-40% от суммы неуплаты.
  2. В случае, если сумма неуплаты налогов превысит 600 тыс. рублей собственник жилья может быть привлечен и к уголовной ответственности по ст. 198 Уголовного кодекса РФ. Максимальным пределом наказания в данном случае может быть лишение свободы на сроком до 1 года.

Досрочное расторжение договора аренды

Обязательное условие аренды – контракт должен быть составлен на определенный срок.

Однако, в зависимости от ситуации договор найма жилого помещения можно расторгнуть досрочно. Условия тому обычно заранее прописываются в самом договоре. В противном случае следует действовать, опираясь на букву закона – Гражданский кодекс РФ.

[attention type=green][attention type=green][attention type=green]
Арендатор (физическое лицо) может в одностороннем порядке прекратить договорные отношения без указания обстоятельств. Главное условие – о своем решении обязательно нужно уведомить арендодателя  минимум за три месяца.
[/attention][/attention][/attention]

Сам же арендодатель имеет право расторгнуть договор лишь при условии несоблюдения арендатором условий договора:

  • невнесения арендной платы;
  • ненадлежащего использования квартиры;
  • ухудшения ее состояния.

: Как успешно сдать свою квартиру в аренду?

Профессиональный риелтор в сюжете дает советы, на что нужно обратить внимание при подготовки квартиры к сдаче в аренду, как подобрать порядочных квартиросъемщиков, как юридически грамотно составить договор найма жилого помещения, опись передаваемого с квартирой имущества.

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/arenda/kak-bezopasno-sdat-kvartiru.html

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Как безопасно сдать квартиру в аренду

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение.

Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка.

Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности.

Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ).

Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Как правильно и безопасно сдать квартиру в аренду :: Городская недвижимость :: РБК Недвижимость

Как безопасно сдать квартиру в аренду
Как безопасно сдать квартиру в аренду

Объявления вроде “Семья москвичей (работники банка) без вредных привычек, без детей, без животных снимет квартиру. Оплату гарантируем”, расклеенные на подъездах – это в 99% случаев дело рук крошечных агентств-однодневок….

Так сложилось, что российский рынок арендного жилья сформировался как рынок собственника, а потому арендодатель по умолчанию всегда имеет целый набор преимуществ перед арендатором.

В отличие от западных стран, где риэлторские услуги по подбору арендатора оплачивает собственник, рынок аренды недвижимости России в большинстве случаев работает “от арендатора”, арендатор и оплачивает услугу агента.

На сегодня арендное жилье в Москве представлено преимущественно собственностью физических лиц. Среди тех, кто зарабатывает на аренде квартир, большую долю занимают коренные москвичи, которые получили свои квартиры бесплатно в советский период, а в наше время имеют возможность сдавать их по арендным ставкам, вполне сопоставимым с крупнейшими городами мира.

Разговоры о том, что в Москве появятся доходные дома, продолжаются не один год, но реальных проектов крайне мало, и все они пока представлены в высоком ценовом диапазоне. Чтобы новый формат арендного жилья под управлением профессиональных УК смог составить конкуренцию частному сектору, доходных домов должно быть построено много, но это даже не реальность завтрашнего дня.

Казалось бы, всего-то и дел, заполнить купон газеты или что еще проще – по дороге на работу повесить объявление у остановки: “Сдам квартиру порядочным людям БЕЗ ПОСРЕДНИКОВ!!! Хозяин… Телефон…”.

Кризис на время изменил привычную картину для рынка аренды Москвы, как в зеркале отражая экономическую ситуацию в стране.

[attention type=yellow][attention type=yellow][attention type=yellow]
На протяжении почти полутора лет собственникам столичных квартир приходилось идти на поводу у арендаторов и терпеть их капризы, потому что объем предложения значительно превышал спрос.
[/attention][/attention][/attention]

Начало 2010 года стало переломным моментом: спрос на арендное жилье в столице начал стремительный рост и сегодня на треть превышает докризисные максимумы. Арендные же ставки пусть и не стремительно, но растут.

Казалось бы, в таких условиях, как говорится, победитель получает все, но давайте поработаем над ошибками!

У семи нянек дитя без глазу

Один из стереотипов поведения арендодателя заключается в его уверенности в том, что если сразу обратиться в несколько компаний, то квартиру получится сдать быстрее.

Допустим, но, обратившись сразу в несколько компаний, во-первых, можно надолго забыть о покое. Десятки разных агентов будут обращаться с одними и теми же вопросами, а звонок телефона – сводить с ума.

Даже после сдачи квартиры звонки не прекратятся еще очень долго, так как информация о квартире продолжит “гулять” по рынку, в лучшем случае данные будут растиражированы и попадут в многочисленные мелкие компании или так называемые информационные агентства. Или, что еще страшнее, вообще могут попасть в поле зрения мошенников.

И, главное, если объектом занимаются все – это означает, что на самом деле серьезно им не занимается никто, и предъявить свои претензии или высказать пожелания будет некому. Такого не случится, если выбрать одно профессиональное агентство.

Сам себе режиссер

Наверное, в ментальности российского человека заложено недоверие к профессионалам, и поэтому каждый хоть раз в жизни попробовал самостоятельно взяться за дело, в котором он мало что смыслит.

[attention type=red][attention type=red][attention type=red]
Кто-то скажет, что если он может разобраться в математическом анализе, то сдать квартиру в аренду – сущий пустяк.
[/attention][/attention][/attention]

Всего-то и дел, заполнить купон газеты или что еще проще – по дороге на работу повесить объявление у остановки: “Сдам квартиру порядочным людям БЕЗ ПОСРЕДНИКОВ!!! Хозяин… Телефон…”.

И все-таки, как показывает практика, без помощи профессионального риэлтора можно обойтись только в одном случае – когда арендаторами квартиры являются хорошие знакомые, от которых не приходится ждать подвоха. И даже тогда следует заключить договор в письменном виде. Да, москвичи – обыкновенные люди, “квартирный вопрос только испортил их”, поверьте, этот вопрос может испортить и дружеские отношения.

Объявления вроде “Семья москвичей (работники банка) без вредных привычек, без детей, без животных снимет квартиру. Оплату гарантируем”, расклеенные на подъездах – это в 99% случаев дело рук крошечных агентств-однодневок…

Например, условия освобождения квартиры в том или ином случае должны быть согласованы обеими сторонами и закреплены в договоре. Если договором не предусмотрено, что наниматель должен незамедлительно освободить арендуемую жилплощадь после устной просьбы собственника, то выселить нанимателя по первой же своей прихоти собственник не имеет права.

Собственники жилых помещений, сдаваемых в аренду, должны также понимать, что передают свое имущество пусть и во временное, но владение и пользование другому лицу, то есть добровольно ограничивают свое право собственности на определенный договором срок, компенсацией чего и является арендная плата.

Поэтому сама возможность и периодичность посещения квартиры – еще один предмет обсуждения.

Чтобы учесть все возможные нюансы, такой договор должен быть грамотно составлен. Как вариант, агентства недвижимости предлагают услугу юридического оформления уже готового варианта, стоимость услуги фиксирована и вполне доступна.

И еще: надо иметь в виду, что объявления вроде “Семья москвичей (работники банка) без вредных привычек, без детей, без животных снимет квартиру. Оплату гарантируем”, расклеенные на подъездах – это в 99% случаев дело рук крошечных агентств-однодневок или частных маклеров, у которых нет других возможностей привлечь к себе внимание. Это не потенциальный арендатор, а снова посредник.

Не стоит экономить на спичках

Теперь нам совершенно понятно, что обращение в агентство недвижимости для собственника жилья ничего не стоит. В этом смысле он оказывается в привилегированном положении. Компания размещает информацию о квартире в своей базе данных, хорошо структурированном каталоге объектов, бесплатно.

[attention type=green][attention type=green][attention type=green]
Правда, в таком случае рассчитывать на индивидуальный подход не приходится. Это начали понимать и арендодатели, которые все чаще, выбирая между экономией и персональной комплексной услугой, сами настаивают на втором варианте и заключают эксклюзивный договор с агентством.
[/attention][/attention][/attention]

Размер комиссионных агентства при этом не превышает месячной арендной платы.

Стоит ли экономить? Эксклюзивный договор подразумевает общение с персональным агентом, который, используя все доступные рекламные и маркетинговые возможности, целенаправленно продвигает объект своего клиента на рынке, представляет и защищает его интересы на переговорах, подбирает арендатора в строгом соответствии с пожеланиями и на условиях собственника. Комплексная услуга включает полное юридическое сопровождение. А в ряде случаев компании предлагают и целый набор дополнительных сервисов, например финансовые гарантии, страховой полис, так называемое послепродажное сопровождение – что в совокупности практически полностью исключает все возможные риски.

Мы разобрали только несколько случаев. Но, как известно, умный человек отличается от мудрого тем, что умный учится на своих ошибках, а мудрый – на чужих. Будьте мудрее!

Наталья Сивко, директор компании “МИЭЛЬ-Аренда”

Источник: https://realty.rbc.ru/news/577d31609a7947a78ce97d41

Как правильно сдать квартиру в аренду и не потерять её

Как безопасно сдать квартиру в аренду

За свои 30 с небольшим лет мне довелось пересечься с десятком риэлторов сначала для аренды, а затем для покупки и продажи квартир. Не знаю много ли это или мало, но действительно толковых среди них не было практически ни одного. Сразу скажу, что риэлторы были со стороны продавцов/арендодателей.

Плохой риэлтор № 1

И вот ведь что интересно: при продаже квартиры риэлтору платит тот, кто к нему обращается, а вот при аренде комиссию оплачивает арендатор, то есть я.

А раз я ему плачу, то возникает вопрос: а за что, собственно, я плачу? За составление договора об аренде? так его по идее арендодатель должен предоставлять, в крайнем случае можно заказать у юриста за более приемлемую цену, чем 50% от стоимости аренды.

За подбор жилья? так я сама нашла это объявление об этой конкретной квартире. За урегулирование вопросов между собственником и мною? Во-первых, на стадии заселения мы и сами можем обо всем договориться, а во-вторых, на стадии выселения все эти риэлторы куда-то исчезают (за что я и ставлю им “дизлайк”).

Мне, например, пришлось ловить хозяйку квартиры лично и вызывать полицию, чтобы она вернула мне немаленький такой залог, об этом можно целую отдельную историю написать, я даже жалею, что не настучала тогда на эту стерву в налоговую.

Люди, сдающие квартиры, зачем вы вообще нанимаете риэлторов? Они не проверяют, кто там к вам заселяется, ничего вам не гарантируют и никакой ответственности не несут.

Есть только одно объяснение – арендодатель не может лично ездить показывать квартиру желающим и для этого нанимает риэлтора.

Ну так пусть он и ему платит , так ведь?! С какой радости комиссия берется с арендатора? Если мне кто объяснит, сниму шляпу.

Плохой риэлтор № 2

И вот, наконец, мы покупаем свою первую квартиру. Сами, без риэлтора и без участия банка (без ипотеки то есть). Что ж, при первой покупке при отсутствии опыта, возможно, стоит обратиться к риэлтору, но толкового риэлтора нужно еще где-то откопать.

Потому что развелось их столько, что в кого ни ткни, каждый пятый наверно окажется “риэлтором”, но опытных и ответственных среди них единицы.

[attention type=yellow][attention type=yellow][attention type=yellow]
И как узнать, кто есть кто? И потом опять же, риэлторы ни за что не отвечают, тогда уж лучше обратиться к нотариусу для оформления сделки – он досконально проверит все документы, потому что несет за это материальную ответственность! Ну это я отвлеклась. Вернемся к тому, чем мне не понравился риэлтор продавца.
[/attention][/attention][/attention]

Во-первых, мы прождали ее пару часов, чтобы посмотреть квартиру, при том что хозяева жили в том же доме и прекрасно могли показать нам всё и без нее. Но мы тогда еще не знали об этом.

Ей просто повезло, что до этого мы уже просмотрели несколько квартир и поняли, в какой отчаянной ситуации мы находимся (ничего категорически не нравилось), так что мы терпеливо ждали эту мисс “Я занята”. Во-вторых, после подачи документов в МФЦ и оплаты риэлтор продавца технично “слилась”. Хотя на мой взгляд, она должна была проконтролировать процесс передачи ключей, ведь именно этим завершается сделка.

Плохой риэлтор № 3

Через несколько лет мы решили, как это говорится, пойти на расширение. Выставили объявление о продаже своей квартиры. Позвонила нам риэлтор из какой-то непонятной компании, у которой даже сайт толком не работает. Предложила свои услуги (70 тысяч за продажу нашей и 70 тысяч за покупку новой квартиры, ну за опт она нам скидку сделает аж в 5 тысяч!).

В разговоре постоянно использовала “продажные” фразочки (типа “мы исполняем мечту”), я сама в продажах работаю и слышу, когда мне фигню впихивают – меня этому тоже учили:) В итоге, весь разговор – одна вода, а потом я еще увидела их неработающий сайт (риэлтор начала объяснять, что у них есть рабочие группы в ватцапе, быстренько полистала передо мной какие-то непонятные чаты), короче, я вежливо сказала, что подумаю с недельку. Она обещала мне перезвонить через неделю, но перезвонила через месяц и при этом всё началось заново, как будто она в первый раз мне звонит. Я так и не поняла – она сама забыла сохранить мой номер/объявление или надеялась, что я ее не сохранила и пыталась меня заново обработать? В любом случае на тот момент мы квартиру уже продали.

Ушлый/плохой риэлтор № 4

А продали мы ее семейной паре, у которой был свой риэлтор (в смысле они ее наняли для покупки). При этом звонили они мне сами (то есть сами нашли мое объявление), сами приезжали на просмотр, а проверку моих документов доверили своему риэлтору. Я ей отправила ровно те документы, которые она запросила и ни бумажкой больше.

Во-первых, уже накануне сделки она вдруг спохватывается и начинает запрашивать у меня еще другие доки. Вовремя, молодец! К счастью, какие-то у меня уже были (спасибо нашему нотариусу, которая нам еще раньше подсказала, что они будут нужны), какие-то я успела сделать в тот же день.

Во-вторых, до сделки в договоре задатка я нахожу ошибку в номере доверенности – это как же она ее проверяла тогда, если номер с фото распознала неправильно? Вывод один – она ее даже не проверила.

[attention type=red][attention type=red][attention type=red]
И в третьих, перед выходом на задаток риэлтор покупателей заявила мне, что это я должна предоставить ей готовые договора задатка и купли-продажи, а она их только проверяет. Но если у меня их нет, то она может взять нас на “двустороннее сопровождение сделки” за сколько-то там тысяч рублей (около 20ти, точно уже не помню).
[/attention][/attention][/attention]

Я, мягко говоря, удивилась и сказала ей, что обращусь к своему знакомому юристу и он мне всё сделает. Что удивительного в ее требовании? 1) нигде законом не прописано, кто должен составлять договора при сделках с недвижимостью, зависит от ситуации и от договоренностей сторон, т.е.

тут нужно обговаривать, договариваться, а не требовать; 2) по-моему, 20ка за 2 бумажки (пусть и важные бумажки) это многовато, учитывая, что в другом агентстве недвижимости мне подготовили договор, акт и прочее всего за 1 тысячу.

Неудачливый риэлтор № 5 и ушлый риэлтор №6

Пока наша квартира продавалась, мы начали искать себе новую. При этом покупали в ипотеку, т.е. нужно было оценку делать, с банком согласовывать, заморочек много, а времени мало. Нашли, объявление опять от риэлтора. Она нас встретила, квартиру показала.

Потом по телефону она вроде как договорилась с хозяином о скидке, сроках выезда с квартиры и прочее, говорит – делайте скорее оценку, договор задатка чуть позже подпишем, т.к. собственник вечно на работе.

Я потратилась на оценку и заказ выписки из ЕГРН (так как и сама спешила поскорее все оформить – поспешишь, людей насмешишь), приезжаю на подписание договора задатка, и тут собственник заявляется с другим риэлтором, которая вроде как является его знакомой и он ее пригласил для подстраховки.

Итоги сей удивительной встречи: 1) новоявленная риэлтор полностью игнорирует все договоренности о сроках, заявляет, что никакой аккредитив им не нужен и они хотят получить наш первоначальный взнос сразу (а он был больше 50%) и что якобы в случае аккредитива нельзя внести задаток (наглое вранье!) и что нам не о чем беспокоиться, ведь банк все проверил, так что сделку никто не приостановит (что тоже вранье, ибо банк может проверить лишь чистоту сделки, а не чистоту намерений продавца. не зря же банк перечисляет ипотечные деньги только после регистрации перехода права собственности)  – и все это таким безапелляционным тоном, что я впервые в жизни испытала на себе действие психологического давления на уровне манипулирования (как некоторые мошенники обирают людей, заставляя их добровольно отдавать им деньги и ценности) 2) агентский договор с собственником первая риэлтор не подписывала, договаривались, что подпишут на задатке, но собственник послал ее лесом и как следствие, ни агентский договор, ни договор задатка не подписывается. Собственник со своей “доброй” знакомой быстренько сваливает, вручив мне номер телефона своей жены: “Звоните нам, если хотите купить нашу квартиру”. Звонить я, естественно, не стала, дабы больше не встречаться с его “акулой риэлторского бизнеса” – она бы меня с потрохами сожрала. В общем, зря потратилась на оценку их квартиры.

Плохой риэлтор № 7

И вот, у нас уже поджимают сроки. Нашли пустую квартиру (ура, можно быстро заехать!) в отличном районе всего с 1 собственником без всяких разрешений от опеки, которые нужно месяц ждать. Ура! ура! Звоним, там риэлтор, как обычно. Мы: “когда можно посмотреть? нам надо срочно”. Риэлтор: “сегодня не могу, завтра тоже, давайте в субботу в 11”.

[attention type=green][attention type=green][attention type=green]
Звоню ей в субботу, уже одетая, готовая на выход: “всё в силе?” Риэлтор: “ой нет, у меня не получается, я пыталась вам дозвониться, давайте в понедельник”. При этом пропущенных звонков у меня не было, хз куда она там пыталась дозвониться. В итоге в понедельник она мне так и не позвонила, а мы в ту субботу выбрали себе другую квартиру.
[/attention][/attention][/attention]

Вот и зачем нанимать риэлторов для продажи квартиры, если они отфутболивают покупателей???

Вроде нормальный риэлтор, хотя кто его знает

У выбранной нами в итоге квартире опять же был свой риэлтор со стороны продавца. С моей стороны нареканий к ней никаких, но я ведь и не ее клиентка. Надеюсь, своих клиентов (наших продавцов) она не подвела, т.к. они явно были неопытные в этих делах.

Да и вообще, в поисках нужной мне информации я много читала форумов с ответами риэлторов. Очень много ответов на таких форумах сводилось к одному: “наймите себе риэлтора и не задавайте тут глупых вопросов”, и лишь единицы давали действительно ценные советы.

Так что я лишний раз убедилась, что хорошие риэлторы есть, но их мало и найти их сложно. За это я их тоже не люблю)

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_pravilno_sdat_kvartiru_v_arendu_i_ne_poteryat_eyo_7720298

Как сдать квартиру и не уйти в минус: 10 правил для владельцев недвижимости

Как безопасно сдать квартиру в аренду

Мы уже собрали много восхитительных историй читателей Т—Ж о том, как они обжигались на аренде квартиры.

Катя Прокудина

читала истории

Пришло время нанести ответный удар и рассказать всю правду о тяжелой участи арендодателей. Для начала мы изучили опыт наших читателей, которые сдавали или сдают жилье, и составили небольшой свод правил в помощь всем, кто решит заработать на недвижимости.

Что сдавал: две квартиры-студии в Санкт-Петербурге в хорошем месте рядом с метро
Сколько стоила: одна 20 000 рублей, вторая 23 000 рублей

https://www.youtube.com/watch?v=0WqiqN1kwag

Главное правило, которое я вывел для себя: не должно быть простоев. Какой толк ставить цену на 1000 рублей дороже, если квартира будет сдаваться на 12 дней дольше. Постоянно ездить показывать ее неудобно, плюс в таком случае выбор за жильцами.

А если цена на 1000 ниже средней по рынку, тогда ты выбираешь жильцов. Например, студию лучше сдавать одному человеку: парочки быстро съезжают, так как там реально тесно. Часто просят завести котят или собаку. Когда один арендатор, проблем существенно меньше.

Что сдавал: скромная двушка на юго-западе Москвы
Сколько стоила: от 400 $ в кризисные 2006—2009 годы до 1000 $ в лучшие времена

Сдаем квартиру больше 20 лет — начинали родители, сейчас занимаюсь ей сам. В какой-то момент потерял веру в то, что люди — нормальные. Нормальные они только на этапе просмотра квартиры.

[attention type=yellow][attention type=yellow][attention type=yellow]
За 20 лет было разное. ОМОН вскрывал квартиру в четыре утра по сообщению об удерживаемых в квартире заложниках — спасибо другу арендатора. Тараканы падали с потолка — арендаторы в принципе не знали, что такое мыть посуду, складировали грязную по углам.
[/attention][/attention][/attention]

Цех по розливу паленого алкоголя, неплатежи по полгода со слезным: «Ой, потерял работу, ну пожалуйста, ну еще две недели», угрозы покончить жизнь самоубийством при выселении за неоплату. Арендаторы проникали в квартиру через окно после блокировки двери за то, что не платили аренду.

А то, что выносят все выносимое, включая посуду, ложки, вилки и покрывала с дивана, уже даже не удивляет — такое случается почти через раз.

Сейчас в буквальном смысле устраиваю кастинг. Если арендатор не нравится или вызывает вопросы и подозрения — сразу отказ. Мне дешевле и проще оставить квартиру вообще пустой, чем каждый раз разруливать выкрутасы очередных отбитых жильцов.

Что сдавала: однокомнатная квартира в Омске после косметического ремонта, с новым ковром, холодильником и телевизором
Сколько стоила: 13 000 рублей

В первый раз сдали без депозита. Арендатор не пришел, чтобы передать квартиру и ключи. Попав туда, мы обнаружили беспорядок, разорванное постельное белье, поврежденные шторы в ванной и на окнах, грязный ковер.

Повезло, что они не успели вывезти свою новую детскую кроватку. В обмен на нее мама арендатора компенсировала повреждения. Вывод: депозит должен быть всегда.

Что сдавала: практически элитная трешка в пяти минутах от метро «Маяковская» в Санкт-Петербурге
Сколько стоила: 70 000 рублей

В среднем требуется месяц, чтобы сдать квартиру надежным жильцам. Но нам нужно было срочно найти арендаторов, и мы не стали спрашивать подтверждения платежеспособности — обычно это выписка с работы об уровне зарплаты или из банка о доходах.

Сначала жильцы поменяли замки без нашего ведома. Мы узнали спустя месяц. Потом квартира использовалась как офис, хотя в договоре было четко прописано, что это запрещено.

[attention type=red][attention type=red][attention type=red]
Арендатор обещал это исправить и утверждал, что у него временные трудности. После он потребовал снизить арендную плату, так как она на две тысячи выше средней по району.
[/attention][/attention][/attention]

Сам ремонтировал вещи, вычитая стоимость ремонта из арендной платы, не предоставляя чеков.

Когда мы собрались его выселять, увидели, что квартира разгромлена: нужно было полностью менять паркет и обои в одной из комнат, две другие требовали полировки пола и замены мебели, душ не работал. Мы сделали фотографии и сразу приступили к ремонту.

Через месяц, когда ремонт был закончен, объявился арендатор и потребовал вернуть залог, утверждая, что ремонт мы не делали, только помыли квартиру, а это и так наша обязанность.

Он подал в суд, заявив, что один из его банковских переводов в середине срока аренды — это залог. Хотя это была просроченная арендная плата плюс плата за новый месяц минус деньги, якобы потраченные им на ремонт бойлера, — всего около 120 000 рублей.

Так как после ремонта квартиры у нас сохранились все чеки, фотографии, а также переписка, в которой указано, что те 120 тысяч были не залогом, мы предоставили это в качестве доказательств и потребовали возместить все потраченные деньги — а это почти миллион — плюс моральный ущерб. Итого иск на 1,5 миллиона.

Решения суда пока нет, но арендатор все еще иногда присылает письма с просьбой просто вернуть залог.

Что сдавал: просторная двухкомнатная квартира в спальном районе Екатеринбурга
Сколько стоила: 14 500 рублей

Договорились с первыми жильцами, что они оплачивают все квитанции сами и за свой счет. Они казались добропорядочными: муж и жена с ребенком и братом жены — подростком. Однако в какой-то момент жильцы сказали, что квитанции за квартиру не приходят, а они собираются съезжать. Последний месяц они оплатили в начале аренды, так что жили еще месяц без оплаты.

В итоге из-за нашей доверчивости и безалаберности они оставили долгов по коммуналке на 17 000 рублей.

Что сдавала: комната в коммуналке в Туле
Сколько стоила: 2000 рублей на время ремонта, 4000 — после

[attention type=green][attention type=green][attention type=green]
Мне досталась в наследство комната в трехкомнатной коммуналке. Она была в убитом состоянии, но денег на ремонт не было, так что я не планировала ее сдавать. Друг-риелтор убедил, что можно сдать просто подешевле и с условием, что за первые два-три месяца жилец немного наведет там порядок в счет арендной платы.
[/attention][/attention][/attention]

Комнату снял молодой парень, мы договорились, что он наклеит обои, постелет линолеум, мебель завезет свою, а при выезде ее заберет. Он жил в комнате два года, исправно переводил мне деньги на карту, хорошо себя вел, другие соседи на него не жаловались.

Я лишь однажды пересеклась с ним лично: через два месяца зашла посмотреть, сделал ли он что-то. В комнате были частично поклеены белые обои, рулон линолеума стоял у стены. Ок, поверила, что все доделает.

Когда он съехал, я пришла в комнату и чуть не упала: стены были выкрашены в черный цвет, на батарее висел кусок цепи, на стене — плакат с Иисусом. Даже страшно представить, чем он там занимался.

Кстати, линолеум был постелен только на половину комнаты. Так что полы и стены после него пришлось отделывать заново. Но в целом беспроблемный был жилец. Таких еще поискать.

Что сдавала: однокомнатная квартира в сибирском городе в спальном районе с хорошей инфраструктурой
Сколько стоила: 12 000—13 000 рублей

Первый опыт с арендаторами был очень неудачным. Жила девушка после развода. Завела новые отношения. Они расстроились. И она тоже. В расстроенных чувствах она не платила за квартиру четыре месяца. А я ее жалела. Так и съехала с долгом — пришлось выселить за неуплату. Теперь никаких отсрочек ни одному квартиранту не делаю. Они все врут.

Что сдавала: частный дом в пригороде Краснодара
Сколько стоил: 24 000 рублей

Сдавала частный дом в пригороде Краснодара. Ремонт в доме хороший, пускать абы кого не хотелось, потому что все сделано своими руками и деньгами. Искала семью с детьми.

Нашлась пара, которая была готова снять дом на три месяца и заплатить всю сумму сразу. Мне такое предложение очень понравилось: я обустраивала новую квартиру, деньги были нужны.

[attention type=yellow][attention type=yellow][attention type=yellow]
Смотреть дом приехал парень шестнадцати лет, брат мужа. За пять минут бегло огляделся, предложил заплатить 50%, чтобы я забронировала дом и сняла объявление. Я от залога отказалась, сказала, что по доброте душевной и так сниму объявление. Договорились, что они въедут через неделю.
[/attention][/attention][/attention]

Пыталась узнать у него, что за люди мои новые квартиранты, но мало чего добилась: сказал, что работают в цирке и денег у них куры не клюют.

Я тогда еще жила в доме, переезжать в новую квартиру не торопилась. А тут на кону 72 тысячи! Я за пять дней собрала все свои вещи, навела порядок и съехала. За три дня до даты их въезда позвонила, чтобы узнать, точно ли въезжают. Сказали: «Точно». Накануне въезда трубку никто не поднял. Потом позвонил брат и сказал, что обстоятельства изменились.

Самое обидное: я отказала нескольким семьям из-за этих циркачей. Но и плюсы, несомненно, есть: быстро переехала.

Что сдавал: однушка в новостройке рядом с морем в Севастополе
Сколько стоила: 20 000 рублей

Однажды жильцы позвонили и сказали, что нашли дома каких-то жуков. И даже прислали фото. По фото определили, что это постельные клопы. Пришлось вызвать специалистов по дезинсекции. Однако после допроса с пристрастием выяснилось, что фото они скачали в интернете, а то, что там жуки, — им «показалось».

Что сдавала: однокомнатная квартира с хорошим ремонтом в центре Саратова
Сколько стоила: 15 000 рублей

Сдали квартиру приличной на вид женщине средних лет. Сначала она устроила там прачечную: стиралка работала почти круглосуточно и, конечно, в итоге сломалась. А затем вообще стала сдавать квартиру посуточно без нашего разрешения. Мы узнали об этом случайно: пришли в квартиру, а там двое незнакомых нам мужчин. Они не хотели съезжать — заплатили же!

При этом в Саратове есть такая особенность: квартиры сдаются без залога, иначе их никто не снимет. Так что все убытки только ваши. Мама сдавала жилье лет десять, у нее было в Саратове три квартиры под сдачу, но сейчас она их все продала и счастлива, что избавилась от этого «бизнеса», который в регионах является убыточным и нервозатратным.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/rentier-rules/

Как правильно действовать, чтобы безопасно сдать квартиру в аренду?

Как безопасно сдать квартиру в аренду

Если у вас в распоряжении имеется свободная жилплощадь, то самым разумным решением ее использования будет сдача ее в аренду другим людям.

Это и дополнительный источник дохода собственнику и способ покрыть ежемесячно начисляемые коммунальные платежи за жилье.

Кто имеет законное право сдавать квартиру в аренду?

Законное право согласно Гражданскому Кодексу РФ сдавать квартиру в аренду имеет, прежде всего, собственник квартиры.

Таким правом может быть наделено и любое физическое или юридическое лицо, уполномоченное владельцем на заключение договором найма с людьми, арендующими жилье. Это значит, что оформлять договор найма, а также получать доход от аренды могут только те лица, на чье имя владельцем квартиры составлена соответствующая доверенность, заверенная у нотариуса.

Никакие родственные отношения, даже самые близкие, не являются юридическим основанием для того, чтоб распоряжаться не своей собственностью.

В том же случае, когда квартирой владеют несколько собственников, а сдать в аренду ее хочет один из них, ему придется позаботиться о нотариально заверенной доверенности всех совладельцев квартиры или о их личном присутствии при заключении договора найма и подписи под этим документом.

Подготовка жилого помещения к сдаче

Первый вопрос, который чаще всего тревожит арендодателя – подготовка жилого помещения к сдаче в аренду.

Это необходимо не только с точки зрения чистоплотности арендодателя, желающего произвести хорошее впечатление на квартиросъемщиков.

польза от подготовительный мероприятий:

  • увеличение стоимости аренды сдаваемой в наем квартиры приблизительно на 15-50%;
  • сокращение срока поиска квартиросъемщика приблизительно до 1-2 недель.

Существуют даже клининговые компании, которые предлагают услуги по соответствующей подготовке жилых помещений к аренде. Они разрабатывают целые комплексы подобных мероприятий.

Однако, ознакомившись с нижеприведенным перечнем действий, можно убедиться, что это по силам и одному человеку без особой подготовки.

Рекомендуется обратить внимание на следующие детали:

  • приведение в порядок документов на квартиру и погашение всех коммунальных долгов;
  • подготовка прихожей (косметический ремонт);
  • подготовка жилых комнат: обновление обоев, потолочного, напольного покрытия (в случае, если ремонтные работы не выполнялись давно);
  • тестирование и ремонт сантехники (в случае необходимости);
  • генеральная уборка квартиры;
  • транспортировка из квартиры личных, ценных или памятных вещей, документов;
  • меблировка, оснащение бытовыми устройствами (телевизором, холодильником и стиральной машиной);
  • мойка бытовой техники;
  • подготовка лифтов и парадной;
  • удаление запахов и последующий аромадизайн;
  • интерьерный дизайн (фрагментарный).

Случается, что весь комплекс мероприятий выполнить невозможно по каким-либо причинам (меблировка, оснащение бытовой техникой ). Но пункты, касающиеся юридической законности, чистоты и привлекательности квартиры при первом ее осмотре должны быть осуществлены обязательно.

Для того, чтоб арендодатель обезопасил себя в случае намеренной или нечаянной порчи квартиросъемщиком мебели, бытовой техники и др. вещей, оставленных в квартире, необходимо составить образец описи имущества квартиры, которую необходимо приложить к договору найма жилого помещения.

Она может быть документально зафиксирована непосредственно в тексте договора или в приложении к договору.

Опись имущества должна быть максимально полной, то есть отражать не только количество всех вещей, оставленных арендатору в пользование, но и все характеристики предметов: внешний вид, год, модель выпуска, степень работоспособности, дефекты, царапины, износ, если таковые имеются.

[attention type=red][attention type=red][attention type=red]
Грамотно составленная опись, приложенная к такому же договору, станет гарантом сохранности имущества и позволит оценить его состояние после съезда арендаторов.
[/attention][/attention][/attention]

После подготовки жилья к сдаче и составления описи наступает этап поиска квартиросъемщика. Если делать это самостоятельно, то необходимо дать объявление на специальные сайты в интернет-сети, а также объявления в прессу.

Можно также обратиться за помощью в любое агентство недвижимости (безвозмездно либо за некую плату).

В момент, когда вы уже нашли подходящего квартиросъемщика, который уже готов сотрудничать с вами, следует устно обсудить с ним все наиболее важные аспекты, чтобы прийти к согласию. Только в этом случае можно переходить к следующему этапу – оформлению документов.

Составление договора с квартиросъемщиком

Если ваш арендатор является физическим лицом, то необходимо заключить с ним составить договор найма квартиры (жилого помещения). Если квартира передается юридическому лицу, то документ будет классифицироваться, как договор аренды.

Составляя текст документа, можно пользоваться эталоном стандартного договора, в котором прописаны все обязанности обоих сторон, а также добавлять те пункты, которые арендодатель посчитает уместными.

К основным обязанностям квартиросъемщика можно отнеси следующее:

  • поддержание жилого помещения в соответствующем состоянии;
  • текущий ремонт всех дефектов, поломок, появившихся за период пользования квартирой или возмещение убытков за свой счет;
  • обеспечение сохранности квартиры;
  • самостоятельная замена мебели и бытовой техники по мере износа;
  • внесение платы в оговоренное число месяца.

Дополнительно в обязанности арендатора можно включить, к примеру:

  • поддержание жилого помещения в соответствующем состоянии;
  • самостоятельную оплату коммунальных услуг;
  • проведение текущего ремонта всех дефектов, поломок, появившихся за период пользования жильем .

В содержании договора найма жилого помещения должны быть отражены и другие условия:

  1. Срок перехода квартиры в распоряжение арендатора и срок действия соглашения. В противном случае выселить его в устно оговоренную дату будет проблематично.
  2. Данные (реквизиты) всех собственников жилья, чтобы в будущем не давать шанса на оспаривание составленного документа.
  3. Предмет договора найма (адрес и характеристики жилого помещения, а также реквизиты свидетельства о собственности).
  4. Цель предоставления квартиры в пользование – для проживания, сдачи в субаренду или открытия, например, парикмахерской.
  5. Перечисление всех нежелательных для арендодателя ситуаций, например, громкие вечеринки. Если запрет на них будет не прописан, выгнать таких арендаторов за нарушение спокойствия соседей, будет сложно, так как это не оговорено документально.
  6. Размер арендной платы.
  7. Подписи всех сторон.
  8. Нотариальное заверение.

Образец договора найма жилого помещения можно скачать здесь.

При составлении договора следует всегда помнить, что при неправильно оформленном документе риску будут подвергаться не только деньги, имущество арендодателя, но и сама квартира.

Проверки квартиры после сдачи ее нанимателю

Грамотные хозяева знают, что даже за маской приличных людей могут прятаться искусные мошенники, поэтому существует практика контрольных проверок арендаторов.

Именно благодаря таким неожиданным приходам проверяющего лица можно вовремя выявить непорядочность или мошеннические намерения нанимателей. Разумеется, чтобы делать это неожиданно, следует этот пункт прописать в договоре.

Если же он не прописан, тогда хозяин должен договариваться о своем приходе предварительно, чтобы не доставлять неудобств съемщику. Проверку проводят, обычно раз в месяц либо реже.

Есть еще один способ негласного присмотра за квартирой – просьба к соседям понаблюдать за нанимателями.

Граждане, приехавшие из других городов на срок более 90 дней, согласно Гражданскому Кодексу РФ, должны пройти процедуру регистрации. Если они не имеют жилплощади, на которой они могут зарегистрироваться постоянно, можно оформить временную регистрацию по месту нахождения.

Если же наниматель квартиры не зарегистрировался в указанный срок проживания, то государственные органы накладывают штраф как на владельца жилой площади, так и на съемщика.

Срок временной регистрации не ограничен законом, а отменяется она автоматически по наступлению крайней даты, указанной при постановке на учет.

Вместе с тем, чтобы максимально обезопасить себя от недобросовестных жильцов рекомендуется устанавливать срок прописки не более, чемна 6 месяцев. По истечении срока, при необходимости продления, эту процедуру нужно будет повторить.

Налог с доходов арендодателя

Сдача квартиры в аренду подпадает под ст. 23 Налогового кодекса РФ, где прописано, что любое физическое лицо, получающее какой-либо доход, обязательно должно заплатить соответствующий налог.

Периодическая сдача любого жилья в аренду с постоянным получением арендной платы приравнивается к предпринимательской деятельности.

Ставка налога, который владелец обязан заплатить, составляет 13-30% и зависит от статуса налогоплательщика:

  • резиденты (проживающие на территории страны постоянно) платят 13% от дохода;
  • граждане, проживающие на территории РФ менее 183 дней в году, облагаются ставкой 30% от дохода.

Оплата производится один раз в год после подачи декларации (З-НДФЛ) в срок до 30 апреля.

Кто хочет уменьшить налоговую ставку, нужно зарегистрировать ИП. Тогда отчисления в налоговую инспекцию будут составлять лишь 6% от дохода.

В случае неуплаты налогов за сдачу квартиры владелец будет иметь проблемы с законом:

  1. Тем же, кто рискнет провести сдачу квартиры нелегально, без уплаты налога на доход, стоит помнить, что помимо взыскания всей утаенной суммы, на нелегального арендатора может быть наложен дополнительный штраф в размере 20-40% от суммы неуплаты.
  2. В случае, если сумма неуплаты налогов превысит 600 тыс. рублей собственник жилья может быть привлечен и к уголовной ответственности по ст. 198 Уголовного кодекса РФ. Максимальным пределом наказания в данном случае может быть лишение свободы на сроком до 1 года.

Досрочное расторжение договора аренды

Обязательное условие аренды – контракт должен быть составлен на определенный срок.

Однако, в зависимости от ситуации договор найма жилого помещения можно расторгнуть досрочно. Условия тому обычно заранее прописываются в самом договоре. В противном случае следует действовать, опираясь на букву закона – Гражданский кодекс РФ.

[attention type=green][attention type=green][attention type=green]
Арендатор (физическое лицо) может в одностороннем порядке прекратить договорные отношения без указания обстоятельств. Главное условие – о своем решении обязательно нужно уведомить арендодателя  минимум за три месяца.
[/attention][/attention][/attention]

Сам же арендодатель имеет право расторгнуть договор лишь при условии несоблюдения арендатором условий договора:

  • невнесения арендной платы;
  • ненадлежащего использования квартиры;
  • ухудшения ее состояния.

: Как успешно сдать свою квартиру в аренду?

Профессиональный риелтор в сюжете дает советы, на что нужно обратить внимание при подготовки квартиры к сдаче в аренду, как подобрать порядочных квартиросъемщиков, как юридически грамотно составить договор найма жилого помещения, опись передаваемого с квартирой имущества.

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/arenda/kak-bezopasno-sdat-kvartiru.html

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Как безопасно сдать квартиру в аренду

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение.

Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка.

Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности.

Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ).

Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Как правильно и безопасно сдать квартиру в аренду :: Городская недвижимость :: РБК Недвижимость

Как безопасно сдать квартиру в аренду
Как безопасно сдать квартиру в аренду

Объявления вроде “Семья москвичей (работники банка) без вредных привычек, без детей, без животных снимет квартиру. Оплату гарантируем”, расклеенные на подъездах – это в 99% случаев дело рук крошечных агентств-однодневок….

Так сложилось, что российский рынок арендного жилья сформировался как рынок собственника, а потому арендодатель по умолчанию всегда имеет целый набор преимуществ перед арендатором.

В отличие от западных стран, где риэлторские услуги по подбору арендатора оплачивает собственник, рынок аренды недвижимости России в большинстве случаев работает “от арендатора”, арендатор и оплачивает услугу агента.

На сегодня арендное жилье в Москве представлено преимущественно собственностью физических лиц. Среди тех, кто зарабатывает на аренде квартир, большую долю занимают коренные москвичи, которые получили свои квартиры бесплатно в советский период, а в наше время имеют возможность сдавать их по арендным ставкам, вполне сопоставимым с крупнейшими городами мира.

Разговоры о том, что в Москве появятся доходные дома, продолжаются не один год, но реальных проектов крайне мало, и все они пока представлены в высоком ценовом диапазоне. Чтобы новый формат арендного жилья под управлением профессиональных УК смог составить конкуренцию частному сектору, доходных домов должно быть построено много, но это даже не реальность завтрашнего дня.

Казалось бы, всего-то и дел, заполнить купон газеты или что еще проще – по дороге на работу повесить объявление у остановки: “Сдам квартиру порядочным людям БЕЗ ПОСРЕДНИКОВ!!! Хозяин… Телефон…”.

Кризис на время изменил привычную картину для рынка аренды Москвы, как в зеркале отражая экономическую ситуацию в стране.

[attention type=yellow][attention type=yellow][attention type=yellow]
На протяжении почти полутора лет собственникам столичных квартир приходилось идти на поводу у арендаторов и терпеть их капризы, потому что объем предложения значительно превышал спрос.
[/attention][/attention][/attention]

Начало 2010 года стало переломным моментом: спрос на арендное жилье в столице начал стремительный рост и сегодня на треть превышает докризисные максимумы. Арендные же ставки пусть и не стремительно, но растут.

Казалось бы, в таких условиях, как говорится, победитель получает все, но давайте поработаем над ошибками!

У семи нянек дитя без глазу

Один из стереотипов поведения арендодателя заключается в его уверенности в том, что если сразу обратиться в несколько компаний, то квартиру получится сдать быстрее.

Допустим, но, обратившись сразу в несколько компаний, во-первых, можно надолго забыть о покое. Десятки разных агентов будут обращаться с одними и теми же вопросами, а звонок телефона – сводить с ума.

Даже после сдачи квартиры звонки не прекратятся еще очень долго, так как информация о квартире продолжит “гулять” по рынку, в лучшем случае данные будут растиражированы и попадут в многочисленные мелкие компании или так называемые информационные агентства. Или, что еще страшнее, вообще могут попасть в поле зрения мошенников.

И, главное, если объектом занимаются все – это означает, что на самом деле серьезно им не занимается никто, и предъявить свои претензии или высказать пожелания будет некому. Такого не случится, если выбрать одно профессиональное агентство.

Сам себе режиссер

Наверное, в ментальности российского человека заложено недоверие к профессионалам, и поэтому каждый хоть раз в жизни попробовал самостоятельно взяться за дело, в котором он мало что смыслит.

[attention type=red][attention type=red][attention type=red]
Кто-то скажет, что если он может разобраться в математическом анализе, то сдать квартиру в аренду – сущий пустяк.
[/attention][/attention][/attention]

Всего-то и дел, заполнить купон газеты или что еще проще – по дороге на работу повесить объявление у остановки: “Сдам квартиру порядочным людям БЕЗ ПОСРЕДНИКОВ!!! Хозяин… Телефон…”.

И все-таки, как показывает практика, без помощи профессионального риэлтора можно обойтись только в одном случае – когда арендаторами квартиры являются хорошие знакомые, от которых не приходится ждать подвоха. И даже тогда следует заключить договор в письменном виде. Да, москвичи – обыкновенные люди, “квартирный вопрос только испортил их”, поверьте, этот вопрос может испортить и дружеские отношения.

Объявления вроде “Семья москвичей (работники банка) без вредных привычек, без детей, без животных снимет квартиру. Оплату гарантируем”, расклеенные на подъездах – это в 99% случаев дело рук крошечных агентств-однодневок…

Например, условия освобождения квартиры в том или ином случае должны быть согласованы обеими сторонами и закреплены в договоре. Если договором не предусмотрено, что наниматель должен незамедлительно освободить арендуемую жилплощадь после устной просьбы собственника, то выселить нанимателя по первой же своей прихоти собственник не имеет права.

Собственники жилых помещений, сдаваемых в аренду, должны также понимать, что передают свое имущество пусть и во временное, но владение и пользование другому лицу, то есть добровольно ограничивают свое право собственности на определенный договором срок, компенсацией чего и является арендная плата.

Поэтому сама возможность и периодичность посещения квартиры – еще один предмет обсуждения.

Чтобы учесть все возможные нюансы, такой договор должен быть грамотно составлен. Как вариант, агентства недвижимости предлагают услугу юридического оформления уже готового варианта, стоимость услуги фиксирована и вполне доступна.

И еще: надо иметь в виду, что объявления вроде “Семья москвичей (работники банка) без вредных привычек, без детей, без животных снимет квартиру. Оплату гарантируем”, расклеенные на подъездах – это в 99% случаев дело рук крошечных агентств-однодневок или частных маклеров, у которых нет других возможностей привлечь к себе внимание. Это не потенциальный арендатор, а снова посредник.

Не стоит экономить на спичках

Теперь нам совершенно понятно, что обращение в агентство недвижимости для собственника жилья ничего не стоит. В этом смысле он оказывается в привилегированном положении. Компания размещает информацию о квартире в своей базе данных, хорошо структурированном каталоге объектов, бесплатно.

[attention type=green][attention type=green][attention type=green]
Правда, в таком случае рассчитывать на индивидуальный подход не приходится. Это начали понимать и арендодатели, которые все чаще, выбирая между экономией и персональной комплексной услугой, сами настаивают на втором варианте и заключают эксклюзивный договор с агентством.
[/attention][/attention][/attention]

Размер комиссионных агентства при этом не превышает месячной арендной платы.

Стоит ли экономить? Эксклюзивный договор подразумевает общение с персональным агентом, который, используя все доступные рекламные и маркетинговые возможности, целенаправленно продвигает объект своего клиента на рынке, представляет и защищает его интересы на переговорах, подбирает арендатора в строгом соответствии с пожеланиями и на условиях собственника. Комплексная услуга включает полное юридическое сопровождение. А в ряде случаев компании предлагают и целый набор дополнительных сервисов, например финансовые гарантии, страховой полис, так называемое послепродажное сопровождение – что в совокупности практически полностью исключает все возможные риски.

Мы разобрали только несколько случаев. Но, как известно, умный человек отличается от мудрого тем, что умный учится на своих ошибках, а мудрый – на чужих. Будьте мудрее!

Наталья Сивко, директор компании “МИЭЛЬ-Аренда”

Источник: https://realty.rbc.ru/news/577d31609a7947a78ce97d41

Как правильно сдать квартиру в аренду и не потерять её

Как безопасно сдать квартиру в аренду

За свои 30 с небольшим лет мне довелось пересечься с десятком риэлторов сначала для аренды, а затем для покупки и продажи квартир. Не знаю много ли это или мало, но действительно толковых среди них не было практически ни одного. Сразу скажу, что риэлторы были со стороны продавцов/арендодателей.

Плохой риэлтор № 1

И вот ведь что интересно: при продаже квартиры риэлтору платит тот, кто к нему обращается, а вот при аренде комиссию оплачивает арендатор, то есть я.

А раз я ему плачу, то возникает вопрос: а за что, собственно, я плачу? За составление договора об аренде? так его по идее арендодатель должен предоставлять, в крайнем случае можно заказать у юриста за более приемлемую цену, чем 50% от стоимости аренды.

За подбор жилья? так я сама нашла это объявление об этой конкретной квартире. За урегулирование вопросов между собственником и мною? Во-первых, на стадии заселения мы и сами можем обо всем договориться, а во-вторых, на стадии выселения все эти риэлторы куда-то исчезают (за что я и ставлю им “дизлайк”).

Мне, например, пришлось ловить хозяйку квартиры лично и вызывать полицию, чтобы она вернула мне немаленький такой залог, об этом можно целую отдельную историю написать, я даже жалею, что не настучала тогда на эту стерву в налоговую.

Люди, сдающие квартиры, зачем вы вообще нанимаете риэлторов? Они не проверяют, кто там к вам заселяется, ничего вам не гарантируют и никакой ответственности не несут.

Есть только одно объяснение – арендодатель не может лично ездить показывать квартиру желающим и для этого нанимает риэлтора.

Ну так пусть он и ему платит , так ведь?! С какой радости комиссия берется с арендатора? Если мне кто объяснит, сниму шляпу.

Плохой риэлтор № 2

И вот, наконец, мы покупаем свою первую квартиру. Сами, без риэлтора и без участия банка (без ипотеки то есть). Что ж, при первой покупке при отсутствии опыта, возможно, стоит обратиться к риэлтору, но толкового риэлтора нужно еще где-то откопать.

Потому что развелось их столько, что в кого ни ткни, каждый пятый наверно окажется “риэлтором”, но опытных и ответственных среди них единицы.

[attention type=yellow][attention type=yellow][attention type=yellow]
И как узнать, кто есть кто? И потом опять же, риэлторы ни за что не отвечают, тогда уж лучше обратиться к нотариусу для оформления сделки – он досконально проверит все документы, потому что несет за это материальную ответственность! Ну это я отвлеклась. Вернемся к тому, чем мне не понравился риэлтор продавца.
[/attention][/attention][/attention]

Во-первых, мы прождали ее пару часов, чтобы посмотреть квартиру, при том что хозяева жили в том же доме и прекрасно могли показать нам всё и без нее. Но мы тогда еще не знали об этом.

Ей просто повезло, что до этого мы уже просмотрели несколько квартир и поняли, в какой отчаянной ситуации мы находимся (ничего категорически не нравилось), так что мы терпеливо ждали эту мисс “Я занята”. Во-вторых, после подачи документов в МФЦ и оплаты риэлтор продавца технично “слилась”. Хотя на мой взгляд, она должна была проконтролировать процесс передачи ключей, ведь именно этим завершается сделка.

Плохой риэлтор № 3

Через несколько лет мы решили, как это говорится, пойти на расширение. Выставили объявление о продаже своей квартиры. Позвонила нам риэлтор из какой-то непонятной компании, у которой даже сайт толком не работает. Предложила свои услуги (70 тысяч за продажу нашей и 70 тысяч за покупку новой квартиры, ну за опт она нам скидку сделает аж в 5 тысяч!).

В разговоре постоянно использовала “продажные” фразочки (типа “мы исполняем мечту”), я сама в продажах работаю и слышу, когда мне фигню впихивают – меня этому тоже учили:) В итоге, весь разговор – одна вода, а потом я еще увидела их неработающий сайт (риэлтор начала объяснять, что у них есть рабочие группы в ватцапе, быстренько полистала передо мной какие-то непонятные чаты), короче, я вежливо сказала, что подумаю с недельку. Она обещала мне перезвонить через неделю, но перезвонила через месяц и при этом всё началось заново, как будто она в первый раз мне звонит. Я так и не поняла – она сама забыла сохранить мой номер/объявление или надеялась, что я ее не сохранила и пыталась меня заново обработать? В любом случае на тот момент мы квартиру уже продали.

Ушлый/плохой риэлтор № 4

А продали мы ее семейной паре, у которой был свой риэлтор (в смысле они ее наняли для покупки). При этом звонили они мне сами (то есть сами нашли мое объявление), сами приезжали на просмотр, а проверку моих документов доверили своему риэлтору. Я ей отправила ровно те документы, которые она запросила и ни бумажкой больше.

Во-первых, уже накануне сделки она вдруг спохватывается и начинает запрашивать у меня еще другие доки. Вовремя, молодец! К счастью, какие-то у меня уже были (спасибо нашему нотариусу, которая нам еще раньше подсказала, что они будут нужны), какие-то я успела сделать в тот же день.

Во-вторых, до сделки в договоре задатка я нахожу ошибку в номере доверенности – это как же она ее проверяла тогда, если номер с фото распознала неправильно? Вывод один – она ее даже не проверила.

[attention type=red][attention type=red][attention type=red]
И в третьих, перед выходом на задаток риэлтор покупателей заявила мне, что это я должна предоставить ей готовые договора задатка и купли-продажи, а она их только проверяет. Но если у меня их нет, то она может взять нас на “двустороннее сопровождение сделки” за сколько-то там тысяч рублей (около 20ти, точно уже не помню).
[/attention][/attention][/attention]

Я, мягко говоря, удивилась и сказала ей, что обращусь к своему знакомому юристу и он мне всё сделает. Что удивительного в ее требовании? 1) нигде законом не прописано, кто должен составлять договора при сделках с недвижимостью, зависит от ситуации и от договоренностей сторон, т.е.

тут нужно обговаривать, договариваться, а не требовать; 2) по-моему, 20ка за 2 бумажки (пусть и важные бумажки) это многовато, учитывая, что в другом агентстве недвижимости мне подготовили договор, акт и прочее всего за 1 тысячу.

Неудачливый риэлтор № 5 и ушлый риэлтор №6

Пока наша квартира продавалась, мы начали искать себе новую. При этом покупали в ипотеку, т.е. нужно было оценку делать, с банком согласовывать, заморочек много, а времени мало. Нашли, объявление опять от риэлтора. Она нас встретила, квартиру показала.

Потом по телефону она вроде как договорилась с хозяином о скидке, сроках выезда с квартиры и прочее, говорит – делайте скорее оценку, договор задатка чуть позже подпишем, т.к. собственник вечно на работе.

Я потратилась на оценку и заказ выписки из ЕГРН (так как и сама спешила поскорее все оформить – поспешишь, людей насмешишь), приезжаю на подписание договора задатка, и тут собственник заявляется с другим риэлтором, которая вроде как является его знакомой и он ее пригласил для подстраховки.

Итоги сей удивительной встречи: 1) новоявленная риэлтор полностью игнорирует все договоренности о сроках, заявляет, что никакой аккредитив им не нужен и они хотят получить наш первоначальный взнос сразу (а он был больше 50%) и что якобы в случае аккредитива нельзя внести задаток (наглое вранье!) и что нам не о чем беспокоиться, ведь банк все проверил, так что сделку никто не приостановит (что тоже вранье, ибо банк может проверить лишь чистоту сделки, а не чистоту намерений продавца. не зря же банк перечисляет ипотечные деньги только после регистрации перехода права собственности)  – и все это таким безапелляционным тоном, что я впервые в жизни испытала на себе действие психологического давления на уровне манипулирования (как некоторые мошенники обирают людей, заставляя их добровольно отдавать им деньги и ценности) 2) агентский договор с собственником первая риэлтор не подписывала, договаривались, что подпишут на задатке, но собственник послал ее лесом и как следствие, ни агентский договор, ни договор задатка не подписывается. Собственник со своей “доброй” знакомой быстренько сваливает, вручив мне номер телефона своей жены: “Звоните нам, если хотите купить нашу квартиру”. Звонить я, естественно, не стала, дабы больше не встречаться с его “акулой риэлторского бизнеса” – она бы меня с потрохами сожрала. В общем, зря потратилась на оценку их квартиры.

Плохой риэлтор № 7

И вот, у нас уже поджимают сроки. Нашли пустую квартиру (ура, можно быстро заехать!) в отличном районе всего с 1 собственником без всяких разрешений от опеки, которые нужно месяц ждать. Ура! ура! Звоним, там риэлтор, как обычно. Мы: “когда можно посмотреть? нам надо срочно”. Риэлтор: “сегодня не могу, завтра тоже, давайте в субботу в 11”.

[attention type=green][attention type=green][attention type=green]
Звоню ей в субботу, уже одетая, готовая на выход: “всё в силе?” Риэлтор: “ой нет, у меня не получается, я пыталась вам дозвониться, давайте в понедельник”. При этом пропущенных звонков у меня не было, хз куда она там пыталась дозвониться. В итоге в понедельник она мне так и не позвонила, а мы в ту субботу выбрали себе другую квартиру.
[/attention][/attention][/attention]

Вот и зачем нанимать риэлторов для продажи квартиры, если они отфутболивают покупателей???

Вроде нормальный риэлтор, хотя кто его знает

У выбранной нами в итоге квартире опять же был свой риэлтор со стороны продавца. С моей стороны нареканий к ней никаких, но я ведь и не ее клиентка. Надеюсь, своих клиентов (наших продавцов) она не подвела, т.к. они явно были неопытные в этих делах.

Да и вообще, в поисках нужной мне информации я много читала форумов с ответами риэлторов. Очень много ответов на таких форумах сводилось к одному: “наймите себе риэлтора и не задавайте тут глупых вопросов”, и лишь единицы давали действительно ценные советы.

Так что я лишний раз убедилась, что хорошие риэлторы есть, но их мало и найти их сложно. За это я их тоже не люблю)

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_pravilno_sdat_kvartiru_v_arendu_i_ne_poteryat_eyo_7720298

Как сдать квартиру и не уйти в минус: 10 правил для владельцев недвижимости

Как безопасно сдать квартиру в аренду

Мы уже собрали много восхитительных историй читателей Т—Ж о том, как они обжигались на аренде квартиры.

Катя Прокудина

читала истории

Пришло время нанести ответный удар и рассказать всю правду о тяжелой участи арендодателей. Для начала мы изучили опыт наших читателей, которые сдавали или сдают жилье, и составили небольшой свод правил в помощь всем, кто решит заработать на недвижимости.

Что сдавал: две квартиры-студии в Санкт-Петербурге в хорошем месте рядом с метро
Сколько стоила: одна 20 000 рублей, вторая 23 000 рублей

https://www.youtube.com/watch?v=0WqiqN1kwag

Главное правило, которое я вывел для себя: не должно быть простоев. Какой толк ставить цену на 1000 рублей дороже, если квартира будет сдаваться на 12 дней дольше. Постоянно ездить показывать ее неудобно, плюс в таком случае выбор за жильцами.

А если цена на 1000 ниже средней по рынку, тогда ты выбираешь жильцов. Например, студию лучше сдавать одному человеку: парочки быстро съезжают, так как там реально тесно. Часто просят завести котят или собаку. Когда один арендатор, проблем существенно меньше.

Что сдавал: скромная двушка на юго-западе Москвы
Сколько стоила: от 400 $ в кризисные 2006—2009 годы до 1000 $ в лучшие времена

Сдаем квартиру больше 20 лет — начинали родители, сейчас занимаюсь ей сам. В какой-то момент потерял веру в то, что люди — нормальные. Нормальные они только на этапе просмотра квартиры.

[attention type=yellow][attention type=yellow][attention type=yellow]
За 20 лет было разное. ОМОН вскрывал квартиру в четыре утра по сообщению об удерживаемых в квартире заложниках — спасибо другу арендатора. Тараканы падали с потолка — арендаторы в принципе не знали, что такое мыть посуду, складировали грязную по углам.
[/attention][/attention][/attention]

Цех по розливу паленого алкоголя, неплатежи по полгода со слезным: «Ой, потерял работу, ну пожалуйста, ну еще две недели», угрозы покончить жизнь самоубийством при выселении за неоплату. Арендаторы проникали в квартиру через окно после блокировки двери за то, что не платили аренду.

А то, что выносят все выносимое, включая посуду, ложки, вилки и покрывала с дивана, уже даже не удивляет — такое случается почти через раз.

Сейчас в буквальном смысле устраиваю кастинг. Если арендатор не нравится или вызывает вопросы и подозрения — сразу отказ. Мне дешевле и проще оставить квартиру вообще пустой, чем каждый раз разруливать выкрутасы очередных отбитых жильцов.

Что сдавала: однокомнатная квартира в Омске после косметического ремонта, с новым ковром, холодильником и телевизором
Сколько стоила: 13 000 рублей

В первый раз сдали без депозита. Арендатор не пришел, чтобы передать квартиру и ключи. Попав туда, мы обнаружили беспорядок, разорванное постельное белье, поврежденные шторы в ванной и на окнах, грязный ковер.

Повезло, что они не успели вывезти свою новую детскую кроватку. В обмен на нее мама арендатора компенсировала повреждения. Вывод: депозит должен быть всегда.

Что сдавала: практически элитная трешка в пяти минутах от метро «Маяковская» в Санкт-Петербурге
Сколько стоила: 70 000 рублей

В среднем требуется месяц, чтобы сдать квартиру надежным жильцам. Но нам нужно было срочно найти арендаторов, и мы не стали спрашивать подтверждения платежеспособности — обычно это выписка с работы об уровне зарплаты или из банка о доходах.

Сначала жильцы поменяли замки без нашего ведома. Мы узнали спустя месяц. Потом квартира использовалась как офис, хотя в договоре было четко прописано, что это запрещено.

[attention type=red][attention type=red][attention type=red]
Арендатор обещал это исправить и утверждал, что у него временные трудности. После он потребовал снизить арендную плату, так как она на две тысячи выше средней по району.
[/attention][/attention][/attention]

Сам ремонтировал вещи, вычитая стоимость ремонта из арендной платы, не предоставляя чеков.

Когда мы собрались его выселять, увидели, что квартира разгромлена: нужно было полностью менять паркет и обои в одной из комнат, две другие требовали полировки пола и замены мебели, душ не работал. Мы сделали фотографии и сразу приступили к ремонту.

Через месяц, когда ремонт был закончен, объявился арендатор и потребовал вернуть залог, утверждая, что ремонт мы не делали, только помыли квартиру, а это и так наша обязанность.

Он подал в суд, заявив, что один из его банковских переводов в середине срока аренды — это залог. Хотя это была просроченная арендная плата плюс плата за новый месяц минус деньги, якобы потраченные им на ремонт бойлера, — всего около 120 000 рублей.

Так как после ремонта квартиры у нас сохранились все чеки, фотографии, а также переписка, в которой указано, что те 120 тысяч были не залогом, мы предоставили это в качестве доказательств и потребовали возместить все потраченные деньги — а это почти миллион — плюс моральный ущерб. Итого иск на 1,5 миллиона.

Решения суда пока нет, но арендатор все еще иногда присылает письма с просьбой просто вернуть залог.

Что сдавал: просторная двухкомнатная квартира в спальном районе Екатеринбурга
Сколько стоила: 14 500 рублей

Договорились с первыми жильцами, что они оплачивают все квитанции сами и за свой счет. Они казались добропорядочными: муж и жена с ребенком и братом жены — подростком. Однако в какой-то момент жильцы сказали, что квитанции за квартиру не приходят, а они собираются съезжать. Последний месяц они оплатили в начале аренды, так что жили еще месяц без оплаты.

В итоге из-за нашей доверчивости и безалаберности они оставили долгов по коммуналке на 17 000 рублей.

Что сдавала: комната в коммуналке в Туле
Сколько стоила: 2000 рублей на время ремонта, 4000 — после

[attention type=green][attention type=green][attention type=green]
Мне досталась в наследство комната в трехкомнатной коммуналке. Она была в убитом состоянии, но денег на ремонт не было, так что я не планировала ее сдавать. Друг-риелтор убедил, что можно сдать просто подешевле и с условием, что за первые два-три месяца жилец немного наведет там порядок в счет арендной платы.
[/attention][/attention][/attention]

Комнату снял молодой парень, мы договорились, что он наклеит обои, постелет линолеум, мебель завезет свою, а при выезде ее заберет. Он жил в комнате два года, исправно переводил мне деньги на карту, хорошо себя вел, другие соседи на него не жаловались.

Я лишь однажды пересеклась с ним лично: через два месяца зашла посмотреть, сделал ли он что-то. В комнате были частично поклеены белые обои, рулон линолеума стоял у стены. Ок, поверила, что все доделает.

Когда он съехал, я пришла в комнату и чуть не упала: стены были выкрашены в черный цвет, на батарее висел кусок цепи, на стене — плакат с Иисусом. Даже страшно представить, чем он там занимался.

Кстати, линолеум был постелен только на половину комнаты. Так что полы и стены после него пришлось отделывать заново. Но в целом беспроблемный был жилец. Таких еще поискать.

Что сдавала: однокомнатная квартира в сибирском городе в спальном районе с хорошей инфраструктурой
Сколько стоила: 12 000—13 000 рублей

Первый опыт с арендаторами был очень неудачным. Жила девушка после развода. Завела новые отношения. Они расстроились. И она тоже. В расстроенных чувствах она не платила за квартиру четыре месяца. А я ее жалела. Так и съехала с долгом — пришлось выселить за неуплату. Теперь никаких отсрочек ни одному квартиранту не делаю. Они все врут.

Что сдавала: частный дом в пригороде Краснодара
Сколько стоил: 24 000 рублей

Сдавала частный дом в пригороде Краснодара. Ремонт в доме хороший, пускать абы кого не хотелось, потому что все сделано своими руками и деньгами. Искала семью с детьми.

Нашлась пара, которая была готова снять дом на три месяца и заплатить всю сумму сразу. Мне такое предложение очень понравилось: я обустраивала новую квартиру, деньги были нужны.

[attention type=yellow][attention type=yellow][attention type=yellow]
Смотреть дом приехал парень шестнадцати лет, брат мужа. За пять минут бегло огляделся, предложил заплатить 50%, чтобы я забронировала дом и сняла объявление. Я от залога отказалась, сказала, что по доброте душевной и так сниму объявление. Договорились, что они въедут через неделю.
[/attention][/attention][/attention]

Пыталась узнать у него, что за люди мои новые квартиранты, но мало чего добилась: сказал, что работают в цирке и денег у них куры не клюют.

Я тогда еще жила в доме, переезжать в новую квартиру не торопилась. А тут на кону 72 тысячи! Я за пять дней собрала все свои вещи, навела порядок и съехала. За три дня до даты их въезда позвонила, чтобы узнать, точно ли въезжают. Сказали: «Точно». Накануне въезда трубку никто не поднял. Потом позвонил брат и сказал, что обстоятельства изменились.

Самое обидное: я отказала нескольким семьям из-за этих циркачей. Но и плюсы, несомненно, есть: быстро переехала.

Что сдавал: однушка в новостройке рядом с морем в Севастополе
Сколько стоила: 20 000 рублей

Однажды жильцы позвонили и сказали, что нашли дома каких-то жуков. И даже прислали фото. По фото определили, что это постельные клопы. Пришлось вызвать специалистов по дезинсекции. Однако после допроса с пристрастием выяснилось, что фото они скачали в интернете, а то, что там жуки, — им «показалось».

Что сдавала: однокомнатная квартира с хорошим ремонтом в центре Саратова
Сколько стоила: 15 000 рублей

Сдали квартиру приличной на вид женщине средних лет. Сначала она устроила там прачечную: стиралка работала почти круглосуточно и, конечно, в итоге сломалась. А затем вообще стала сдавать квартиру посуточно без нашего разрешения. Мы узнали об этом случайно: пришли в квартиру, а там двое незнакомых нам мужчин. Они не хотели съезжать — заплатили же!

При этом в Саратове есть такая особенность: квартиры сдаются без залога, иначе их никто не снимет. Так что все убытки только ваши. Мама сдавала жилье лет десять, у нее было в Саратове три квартиры под сдачу, но сейчас она их все продала и счастлива, что избавилась от этого «бизнеса», который в регионах является убыточным и нервозатратным.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/rentier-rules/

Как правильно действовать, чтобы безопасно сдать квартиру в аренду?

Как безопасно сдать квартиру в аренду

Если у вас в распоряжении имеется свободная жилплощадь, то самым разумным решением ее использования будет сдача ее в аренду другим людям.

Это и дополнительный источник дохода собственнику и способ покрыть ежемесячно начисляемые коммунальные платежи за жилье.

Кто имеет законное право сдавать квартиру в аренду?

Законное право согласно Гражданскому Кодексу РФ сдавать квартиру в аренду имеет, прежде всего, собственник квартиры.

Таким правом может быть наделено и любое физическое или юридическое лицо, уполномоченное владельцем на заключение договором найма с людьми, арендующими жилье. Это значит, что оформлять договор найма, а также получать доход от аренды могут только те лица, на чье имя владельцем квартиры составлена соответствующая доверенность, заверенная у нотариуса.

Никакие родственные отношения, даже самые близкие, не являются юридическим основанием для того, чтоб распоряжаться не своей собственностью.

В том же случае, когда квартирой владеют несколько собственников, а сдать в аренду ее хочет один из них, ему придется позаботиться о нотариально заверенной доверенности всех совладельцев квартиры или о их личном присутствии при заключении договора найма и подписи под этим документом.

Подготовка жилого помещения к сдаче

Первый вопрос, который чаще всего тревожит арендодателя – подготовка жилого помещения к сдаче в аренду.

Это необходимо не только с точки зрения чистоплотности арендодателя, желающего произвести хорошее впечатление на квартиросъемщиков.

польза от подготовительный мероприятий:

  • увеличение стоимости аренды сдаваемой в наем квартиры приблизительно на 15-50%;
  • сокращение срока поиска квартиросъемщика приблизительно до 1-2 недель.

Существуют даже клининговые компании, которые предлагают услуги по соответствующей подготовке жилых помещений к аренде. Они разрабатывают целые комплексы подобных мероприятий.

Однако, ознакомившись с нижеприведенным перечнем действий, можно убедиться, что это по силам и одному человеку без особой подготовки.

Рекомендуется обратить внимание на следующие детали:

  • приведение в порядок документов на квартиру и погашение всех коммунальных долгов;
  • подготовка прихожей (косметический ремонт);
  • подготовка жилых комнат: обновление обоев, потолочного, напольного покрытия (в случае, если ремонтные работы не выполнялись давно);
  • тестирование и ремонт сантехники (в случае необходимости);
  • генеральная уборка квартиры;
  • транспортировка из квартиры личных, ценных или памятных вещей, документов;
  • меблировка, оснащение бытовыми устройствами (телевизором, холодильником и стиральной машиной);
  • мойка бытовой техники;
  • подготовка лифтов и парадной;
  • удаление запахов и последующий аромадизайн;
  • интерьерный дизайн (фрагментарный).

Случается, что весь комплекс мероприятий выполнить невозможно по каким-либо причинам (меблировка, оснащение бытовой техникой ). Но пункты, касающиеся юридической законности, чистоты и привлекательности квартиры при первом ее осмотре должны быть осуществлены обязательно.

Для того, чтоб арендодатель обезопасил себя в случае намеренной или нечаянной порчи квартиросъемщиком мебели, бытовой техники и др. вещей, оставленных в квартире, необходимо составить образец описи имущества квартиры, которую необходимо приложить к договору найма жилого помещения.

Она может быть документально зафиксирована непосредственно в тексте договора или в приложении к договору.

Опись имущества должна быть максимально полной, то есть отражать не только количество всех вещей, оставленных арендатору в пользование, но и все характеристики предметов: внешний вид, год, модель выпуска, степень работоспособности, дефекты, царапины, износ, если таковые имеются.

[attention type=red][attention type=red][attention type=red]
Грамотно составленная опись, приложенная к такому же договору, станет гарантом сохранности имущества и позволит оценить его состояние после съезда арендаторов.
[/attention][/attention][/attention]

После подготовки жилья к сдаче и составления описи наступает этап поиска квартиросъемщика. Если делать это самостоятельно, то необходимо дать объявление на специальные сайты в интернет-сети, а также объявления в прессу.

Можно также обратиться за помощью в любое агентство недвижимости (безвозмездно либо за некую плату).

В момент, когда вы уже нашли подходящего квартиросъемщика, который уже готов сотрудничать с вами, следует устно обсудить с ним все наиболее важные аспекты, чтобы прийти к согласию. Только в этом случае можно переходить к следующему этапу – оформлению документов.

Составление договора с квартиросъемщиком

Если ваш арендатор является физическим лицом, то необходимо заключить с ним составить договор найма квартиры (жилого помещения). Если квартира передается юридическому лицу, то документ будет классифицироваться, как договор аренды.

Составляя текст документа, можно пользоваться эталоном стандартного договора, в котором прописаны все обязанности обоих сторон, а также добавлять те пункты, которые арендодатель посчитает уместными.

К основным обязанностям квартиросъемщика можно отнеси следующее:

  • поддержание жилого помещения в соответствующем состоянии;
  • текущий ремонт всех дефектов, поломок, появившихся за период пользования квартирой или возмещение убытков за свой счет;
  • обеспечение сохранности квартиры;
  • самостоятельная замена мебели и бытовой техники по мере износа;
  • внесение платы в оговоренное число месяца.

Дополнительно в обязанности арендатора можно включить, к примеру:

  • поддержание жилого помещения в соответствующем состоянии;
  • самостоятельную оплату коммунальных услуг;
  • проведение текущего ремонта всех дефектов, поломок, появившихся за период пользования жильем .

В содержании договора найма жилого помещения должны быть отражены и другие условия:

  1. Срок перехода квартиры в распоряжение арендатора и срок действия соглашения. В противном случае выселить его в устно оговоренную дату будет проблематично.
  2. Данные (реквизиты) всех собственников жилья, чтобы в будущем не давать шанса на оспаривание составленного документа.
  3. Предмет договора найма (адрес и характеристики жилого помещения, а также реквизиты свидетельства о собственности).
  4. Цель предоставления квартиры в пользование – для проживания, сдачи в субаренду или открытия, например, парикмахерской.
  5. Перечисление всех нежелательных для арендодателя ситуаций, например, громкие вечеринки. Если запрет на них будет не прописан, выгнать таких арендаторов за нарушение спокойствия соседей, будет сложно, так как это не оговорено документально.
  6. Размер арендной платы.
  7. Подписи всех сторон.
  8. Нотариальное заверение.

Образец договора найма жилого помещения можно скачать здесь.

При составлении договора следует всегда помнить, что при неправильно оформленном документе риску будут подвергаться не только деньги, имущество арендодателя, но и сама квартира.

Проверки квартиры после сдачи ее нанимателю

Грамотные хозяева знают, что даже за маской приличных людей могут прятаться искусные мошенники, поэтому существует практика контрольных проверок арендаторов.

Именно благодаря таким неожиданным приходам проверяющего лица можно вовремя выявить непорядочность или мошеннические намерения нанимателей. Разумеется, чтобы делать это неожиданно, следует этот пункт прописать в договоре.

Если же он не прописан, тогда хозяин должен договариваться о своем приходе предварительно, чтобы не доставлять неудобств съемщику. Проверку проводят, обычно раз в месяц либо реже.

Есть еще один способ негласного присмотра за квартирой – просьба к соседям понаблюдать за нанимателями.

Граждане, приехавшие из других городов на срок более 90 дней, согласно Гражданскому Кодексу РФ, должны пройти процедуру регистрации. Если они не имеют жилплощади, на которой они могут зарегистрироваться постоянно, можно оформить временную регистрацию по месту нахождения.

Если же наниматель квартиры не зарегистрировался в указанный срок проживания, то государственные органы накладывают штраф как на владельца жилой площади, так и на съемщика.

Срок временной регистрации не ограничен законом, а отменяется она автоматически по наступлению крайней даты, указанной при постановке на учет.

Вместе с тем, чтобы максимально обезопасить себя от недобросовестных жильцов рекомендуется устанавливать срок прописки не более, чемна 6 месяцев. По истечении срока, при необходимости продления, эту процедуру нужно будет повторить.

Налог с доходов арендодателя

Сдача квартиры в аренду подпадает под ст. 23 Налогового кодекса РФ, где прописано, что любое физическое лицо, получающее какой-либо доход, обязательно должно заплатить соответствующий налог.

Периодическая сдача любого жилья в аренду с постоянным получением арендной платы приравнивается к предпринимательской деятельности.

Ставка налога, который владелец обязан заплатить, составляет 13-30% и зависит от статуса налогоплательщика:

  • резиденты (проживающие на территории страны постоянно) платят 13% от дохода;
  • граждане, проживающие на территории РФ менее 183 дней в году, облагаются ставкой 30% от дохода.

Оплата производится один раз в год после подачи декларации (З-НДФЛ) в срок до 30 апреля.

Кто хочет уменьшить налоговую ставку, нужно зарегистрировать ИП. Тогда отчисления в налоговую инспекцию будут составлять лишь 6% от дохода.

В случае неуплаты налогов за сдачу квартиры владелец будет иметь проблемы с законом:

  1. Тем же, кто рискнет провести сдачу квартиры нелегально, без уплаты налога на доход, стоит помнить, что помимо взыскания всей утаенной суммы, на нелегального арендатора может быть наложен дополнительный штраф в размере 20-40% от суммы неуплаты.
  2. В случае, если сумма неуплаты налогов превысит 600 тыс. рублей собственник жилья может быть привлечен и к уголовной ответственности по ст. 198 Уголовного кодекса РФ. Максимальным пределом наказания в данном случае может быть лишение свободы на сроком до 1 года.

Досрочное расторжение договора аренды

Обязательное условие аренды – контракт должен быть составлен на определенный срок.

Однако, в зависимости от ситуации договор найма жилого помещения можно расторгнуть досрочно. Условия тому обычно заранее прописываются в самом договоре. В противном случае следует действовать, опираясь на букву закона – Гражданский кодекс РФ.

[attention type=green][attention type=green][attention type=green]
Арендатор (физическое лицо) может в одностороннем порядке прекратить договорные отношения без указания обстоятельств. Главное условие – о своем решении обязательно нужно уведомить арендодателя  минимум за три месяца.
[/attention][/attention][/attention]

Сам же арендодатель имеет право расторгнуть договор лишь при условии несоблюдения арендатором условий договора:

  • невнесения арендной платы;
  • ненадлежащего использования квартиры;
  • ухудшения ее состояния.

: Как успешно сдать свою квартиру в аренду?

Профессиональный риелтор в сюжете дает советы, на что нужно обратить внимание при подготовки квартиры к сдаче в аренду, как подобрать порядочных квартиросъемщиков, как юридически грамотно составить договор найма жилого помещения, опись передаваемого с квартирой имущества.

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/arenda/kak-bezopasno-sdat-kvartiru.html

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Как безопасно сдать квартиру в аренду

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение.

Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка.

Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Что нужно сделать перед сдачей квартиры в аренду

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Что нужно сделать при вселении арендатора

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности.

Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ).

Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Как правильно и безопасно сдать квартиру в аренду :: Городская недвижимость :: РБК Недвижимость

Как безопасно сдать квартиру в аренду
Как безопасно сдать квартиру в аренду

Объявления вроде “Семья москвичей (работники банка) без вредных привычек, без детей, без животных снимет квартиру. Оплату гарантируем”, расклеенные на подъездах – это в 99% случаев дело рук крошечных агентств-однодневок….

Так сложилось, что российский рынок арендного жилья сформировался как рынок собственника, а потому арендодатель по умолчанию всегда имеет целый набор преимуществ перед арендатором.

В отличие от западных стран, где риэлторские услуги по подбору арендатора оплачивает собственник, рынок аренды недвижимости России в большинстве случаев работает “от арендатора”, арендатор и оплачивает услугу агента.

На сегодня арендное жилье в Москве представлено преимущественно собственностью физических лиц. Среди тех, кто зарабатывает на аренде квартир, большую долю занимают коренные москвичи, которые получили свои квартиры бесплатно в советский период, а в наше время имеют возможность сдавать их по арендным ставкам, вполне сопоставимым с крупнейшими городами мира.

Разговоры о том, что в Москве появятся доходные дома, продолжаются не один год, но реальных проектов крайне мало, и все они пока представлены в высоком ценовом диапазоне. Чтобы новый формат арендного жилья под управлением профессиональных УК смог составить конкуренцию частному сектору, доходных домов должно быть построено много, но это даже не реальность завтрашнего дня.

Казалось бы, всего-то и дел, заполнить купон газеты или что еще проще – по дороге на работу повесить объявление у остановки: “Сдам квартиру порядочным людям БЕЗ ПОСРЕДНИКОВ!!! Хозяин… Телефон…”.

Кризис на время изменил привычную картину для рынка аренды Москвы, как в зеркале отражая экономическую ситуацию в стране.

[attention type=yellow][attention type=yellow][attention type=yellow]
На протяжении почти полутора лет собственникам столичных квартир приходилось идти на поводу у арендаторов и терпеть их капризы, потому что объем предложения значительно превышал спрос.
[/attention][/attention][/attention]

Начало 2010 года стало переломным моментом: спрос на арендное жилье в столице начал стремительный рост и сегодня на треть превышает докризисные максимумы. Арендные же ставки пусть и не стремительно, но растут.

Казалось бы, в таких условиях, как говорится, победитель получает все, но давайте поработаем над ошибками!

У семи нянек дитя без глазу

Один из стереотипов поведения арендодателя заключается в его уверенности в том, что если сразу обратиться в несколько компаний, то квартиру получится сдать быстрее.

Допустим, но, обратившись сразу в несколько компаний, во-первых, можно надолго забыть о покое. Десятки разных агентов будут обращаться с одними и теми же вопросами, а звонок телефона – сводить с ума.

Даже после сдачи квартиры звонки не прекратятся еще очень долго, так как информация о квартире продолжит “гулять” по рынку, в лучшем случае данные будут растиражированы и попадут в многочисленные мелкие компании или так называемые информационные агентства. Или, что еще страшнее, вообще могут попасть в поле зрения мошенников.

И, главное, если объектом занимаются все – это означает, что на самом деле серьезно им не занимается никто, и предъявить свои претензии или высказать пожелания будет некому. Такого не случится, если выбрать одно профессиональное агентство.

Сам себе режиссер

Наверное, в ментальности российского человека заложено недоверие к профессионалам, и поэтому каждый хоть раз в жизни попробовал самостоятельно взяться за дело, в котором он мало что смыслит.

[attention type=red][attention type=red][attention type=red]
Кто-то скажет, что если он может разобраться в математическом анализе, то сдать квартиру в аренду – сущий пустяк.
[/attention][/attention][/attention]

Всего-то и дел, заполнить купон газеты или что еще проще – по дороге на работу повесить объявление у остановки: “Сдам квартиру порядочным людям БЕЗ ПОСРЕДНИКОВ!!! Хозяин… Телефон…”.

И все-таки, как показывает практика, без помощи профессионального риэлтора можно обойтись только в одном случае – когда арендаторами квартиры являются хорошие знакомые, от которых не приходится ждать подвоха. И даже тогда следует заключить договор в письменном виде. Да, москвичи – обыкновенные люди, “квартирный вопрос только испортил их”, поверьте, этот вопрос может испортить и дружеские отношения.

Объявления вроде “Семья москвичей (работники банка) без вредных привычек, без детей, без животных снимет квартиру. Оплату гарантируем”, расклеенные на подъездах – это в 99% случаев дело рук крошечных агентств-однодневок…

Например, условия освобождения квартиры в том или ином случае должны быть согласованы обеими сторонами и закреплены в договоре. Если договором не предусмотрено, что наниматель должен незамедлительно освободить арендуемую жилплощадь после устной просьбы собственника, то выселить нанимателя по первой же своей прихоти собственник не имеет права.

Собственники жилых помещений, сдаваемых в аренду, должны также понимать, что передают свое имущество пусть и во временное, но владение и пользование другому лицу, то есть добровольно ограничивают свое право собственности на определенный договором срок, компенсацией чего и является арендная плата.

Поэтому сама возможность и периодичность посещения квартиры – еще один предмет обсуждения.

Чтобы учесть все возможные нюансы, такой договор должен быть грамотно составлен. Как вариант, агентства недвижимости предлагают услугу юридического оформления уже готового варианта, стоимость услуги фиксирована и вполне доступна.

И еще: надо иметь в виду, что объявления вроде “Семья москвичей (работники банка) без вредных привычек, без детей, без животных снимет квартиру. Оплату гарантируем”, расклеенные на подъездах – это в 99% случаев дело рук крошечных агентств-однодневок или частных маклеров, у которых нет других возможностей привлечь к себе внимание. Это не потенциальный арендатор, а снова посредник.

Не стоит экономить на спичках

Теперь нам совершенно понятно, что обращение в агентство недвижимости для собственника жилья ничего не стоит. В этом смысле он оказывается в привилегированном положении. Компания размещает информацию о квартире в своей базе данных, хорошо структурированном каталоге объектов, бесплатно.

[attention type=green][attention type=green][attention type=green]
Правда, в таком случае рассчитывать на индивидуальный подход не приходится. Это начали понимать и арендодатели, которые все чаще, выбирая между экономией и персональной комплексной услугой, сами настаивают на втором варианте и заключают эксклюзивный договор с агентством.
[/attention][/attention][/attention]

Размер комиссионных агентства при этом не превышает месячной арендной платы.

Стоит ли экономить? Эксклюзивный договор подразумевает общение с персональным агентом, который, используя все доступные рекламные и маркетинговые возможности, целенаправленно продвигает объект своего клиента на рынке, представляет и защищает его интересы на переговорах, подбирает арендатора в строгом соответствии с пожеланиями и на условиях собственника. Комплексная услуга включает полное юридическое сопровождение. А в ряде случаев компании предлагают и целый набор дополнительных сервисов, например финансовые гарантии, страховой полис, так называемое послепродажное сопровождение – что в совокупности практически полностью исключает все возможные риски.

Мы разобрали только несколько случаев. Но, как известно, умный человек отличается от мудрого тем, что умный учится на своих ошибках, а мудрый – на чужих. Будьте мудрее!

Наталья Сивко, директор компании “МИЭЛЬ-Аренда”

Источник: https://realty.rbc.ru/news/577d31609a7947a78ce97d41

Как правильно сдать квартиру в аренду и не потерять её

Как безопасно сдать квартиру в аренду

За свои 30 с небольшим лет мне довелось пересечься с десятком риэлторов сначала для аренды, а затем для покупки и продажи квартир. Не знаю много ли это или мало, но действительно толковых среди них не было практически ни одного. Сразу скажу, что риэлторы были со стороны продавцов/арендодателей.

Плохой риэлтор № 1

И вот ведь что интересно: при продаже квартиры риэлтору платит тот, кто к нему обращается, а вот при аренде комиссию оплачивает арендатор, то есть я.

А раз я ему плачу, то возникает вопрос: а за что, собственно, я плачу? За составление договора об аренде? так его по идее арендодатель должен предоставлять, в крайнем случае можно заказать у юриста за более приемлемую цену, чем 50% от стоимости аренды.

За подбор жилья? так я сама нашла это объявление об этой конкретной квартире. За урегулирование вопросов между собственником и мною? Во-первых, на стадии заселения мы и сами можем обо всем договориться, а во-вторых, на стадии выселения все эти риэлторы куда-то исчезают (за что я и ставлю им “дизлайк”).

Мне, например, пришлось ловить хозяйку квартиры лично и вызывать полицию, чтобы она вернула мне немаленький такой залог, об этом можно целую отдельную историю написать, я даже жалею, что не настучала тогда на эту стерву в налоговую.

Люди, сдающие квартиры, зачем вы вообще нанимаете риэлторов? Они не проверяют, кто там к вам заселяется, ничего вам не гарантируют и никакой ответственности не несут.

Есть только одно объяснение – арендодатель не может лично ездить показывать квартиру желающим и для этого нанимает риэлтора.

Ну так пусть он и ему платит , так ведь?! С какой радости комиссия берется с арендатора? Если мне кто объяснит, сниму шляпу.

Плохой риэлтор № 2

И вот, наконец, мы покупаем свою первую квартиру. Сами, без риэлтора и без участия банка (без ипотеки то есть). Что ж, при первой покупке при отсутствии опыта, возможно, стоит обратиться к риэлтору, но толкового риэлтора нужно еще где-то откопать.

Потому что развелось их столько, что в кого ни ткни, каждый пятый наверно окажется “риэлтором”, но опытных и ответственных среди них единицы.

[attention type=yellow][attention type=yellow][attention type=yellow]
И как узнать, кто есть кто? И потом опять же, риэлторы ни за что не отвечают, тогда уж лучше обратиться к нотариусу для оформления сделки – он досконально проверит все документы, потому что несет за это материальную ответственность! Ну это я отвлеклась. Вернемся к тому, чем мне не понравился риэлтор продавца.
[/attention][/attention][/attention]

Во-первых, мы прождали ее пару часов, чтобы посмотреть квартиру, при том что хозяева жили в том же доме и прекрасно могли показать нам всё и без нее. Но мы тогда еще не знали об этом.

Ей просто повезло, что до этого мы уже просмотрели несколько квартир и поняли, в какой отчаянной ситуации мы находимся (ничего категорически не нравилось), так что мы терпеливо ждали эту мисс “Я занята”. Во-вторых, после подачи документов в МФЦ и оплаты риэлтор продавца технично “слилась”. Хотя на мой взгляд, она должна была проконтролировать процесс передачи ключей, ведь именно этим завершается сделка.

Плохой риэлтор № 3

Через несколько лет мы решили, как это говорится, пойти на расширение. Выставили объявление о продаже своей квартиры. Позвонила нам риэлтор из какой-то непонятной компании, у которой даже сайт толком не работает. Предложила свои услуги (70 тысяч за продажу нашей и 70 тысяч за покупку новой квартиры, ну за опт она нам скидку сделает аж в 5 тысяч!).

В разговоре постоянно использовала “продажные” фразочки (типа “мы исполняем мечту”), я сама в продажах работаю и слышу, когда мне фигню впихивают – меня этому тоже учили:) В итоге, весь разговор – одна вода, а потом я еще увидела их неработающий сайт (риэлтор начала объяснять, что у них есть рабочие группы в ватцапе, быстренько полистала передо мной какие-то непонятные чаты), короче, я вежливо сказала, что подумаю с недельку. Она обещала мне перезвонить через неделю, но перезвонила через месяц и при этом всё началось заново, как будто она в первый раз мне звонит. Я так и не поняла – она сама забыла сохранить мой номер/объявление или надеялась, что я ее не сохранила и пыталась меня заново обработать? В любом случае на тот момент мы квартиру уже продали.

Ушлый/плохой риэлтор № 4

А продали мы ее семейной паре, у которой был свой риэлтор (в смысле они ее наняли для покупки). При этом звонили они мне сами (то есть сами нашли мое объявление), сами приезжали на просмотр, а проверку моих документов доверили своему риэлтору. Я ей отправила ровно те документы, которые она запросила и ни бумажкой больше.

Во-первых, уже накануне сделки она вдруг спохватывается и начинает запрашивать у меня еще другие доки. Вовремя, молодец! К счастью, какие-то у меня уже были (спасибо нашему нотариусу, которая нам еще раньше подсказала, что они будут нужны), какие-то я успела сделать в тот же день.

Во-вторых, до сделки в договоре задатка я нахожу ошибку в номере доверенности – это как же она ее проверяла тогда, если номер с фото распознала неправильно? Вывод один – она ее даже не проверила.

[attention type=red][attention type=red][attention type=red]
И в третьих, перед выходом на задаток риэлтор покупателей заявила мне, что это я должна предоставить ей готовые договора задатка и купли-продажи, а она их только проверяет. Но если у меня их нет, то она может взять нас на “двустороннее сопровождение сделки” за сколько-то там тысяч рублей (около 20ти, точно уже не помню).
[/attention][/attention][/attention]

Я, мягко говоря, удивилась и сказала ей, что обращусь к своему знакомому юристу и он мне всё сделает. Что удивительного в ее требовании? 1) нигде законом не прописано, кто должен составлять договора при сделках с недвижимостью, зависит от ситуации и от договоренностей сторон, т.е.

тут нужно обговаривать, договариваться, а не требовать; 2) по-моему, 20ка за 2 бумажки (пусть и важные бумажки) это многовато, учитывая, что в другом агентстве недвижимости мне подготовили договор, акт и прочее всего за 1 тысячу.

Неудачливый риэлтор № 5 и ушлый риэлтор №6

Пока наша квартира продавалась, мы начали искать себе новую. При этом покупали в ипотеку, т.е. нужно было оценку делать, с банком согласовывать, заморочек много, а времени мало. Нашли, объявление опять от риэлтора. Она нас встретила, квартиру показала.

Потом по телефону она вроде как договорилась с хозяином о скидке, сроках выезда с квартиры и прочее, говорит – делайте скорее оценку, договор задатка чуть позже подпишем, т.к. собственник вечно на работе.

Я потратилась на оценку и заказ выписки из ЕГРН (так как и сама спешила поскорее все оформить – поспешишь, людей насмешишь), приезжаю на подписание договора задатка, и тут собственник заявляется с другим риэлтором, которая вроде как является его знакомой и он ее пригласил для подстраховки.

Итоги сей удивительной встречи: 1) новоявленная риэлтор полностью игнорирует все договоренности о сроках, заявляет, что никакой аккредитив им не нужен и они хотят получить наш первоначальный взнос сразу (а он был больше 50%) и что якобы в случае аккредитива нельзя внести задаток (наглое вранье!) и что нам не о чем беспокоиться, ведь банк все проверил, так что сделку никто не приостановит (что тоже вранье, ибо банк может проверить лишь чистоту сделки, а не чистоту намерений продавца. не зря же банк перечисляет ипотечные деньги только после регистрации перехода права собственности)  – и все это таким безапелляционным тоном, что я впервые в жизни испытала на себе действие психологического давления на уровне манипулирования (как некоторые мошенники обирают людей, заставляя их добровольно отдавать им деньги и ценности) 2) агентский договор с собственником первая риэлтор не подписывала, договаривались, что подпишут на задатке, но собственник послал ее лесом и как следствие, ни агентский договор, ни договор задатка не подписывается. Собственник со своей “доброй” знакомой быстренько сваливает, вручив мне номер телефона своей жены: “Звоните нам, если хотите купить нашу квартиру”. Звонить я, естественно, не стала, дабы больше не встречаться с его “акулой риэлторского бизнеса” – она бы меня с потрохами сожрала. В общем, зря потратилась на оценку их квартиры.

Плохой риэлтор № 7

И вот, у нас уже поджимают сроки. Нашли пустую квартиру (ура, можно быстро заехать!) в отличном районе всего с 1 собственником без всяких разрешений от опеки, которые нужно месяц ждать. Ура! ура! Звоним, там риэлтор, как обычно. Мы: “когда можно посмотреть? нам надо срочно”. Риэлтор: “сегодня не могу, завтра тоже, давайте в субботу в 11”.

[attention type=green][attention type=green][attention type=green]
Звоню ей в субботу, уже одетая, готовая на выход: “всё в силе?” Риэлтор: “ой нет, у меня не получается, я пыталась вам дозвониться, давайте в понедельник”. При этом пропущенных звонков у меня не было, хз куда она там пыталась дозвониться. В итоге в понедельник она мне так и не позвонила, а мы в ту субботу выбрали себе другую квартиру.
[/attention][/attention][/attention]

Вот и зачем нанимать риэлторов для продажи квартиры, если они отфутболивают покупателей???

Вроде нормальный риэлтор, хотя кто его знает

У выбранной нами в итоге квартире опять же был свой риэлтор со стороны продавца. С моей стороны нареканий к ней никаких, но я ведь и не ее клиентка. Надеюсь, своих клиентов (наших продавцов) она не подвела, т.к. они явно были неопытные в этих делах.

Да и вообще, в поисках нужной мне информации я много читала форумов с ответами риэлторов. Очень много ответов на таких форумах сводилось к одному: “наймите себе риэлтора и не задавайте тут глупых вопросов”, и лишь единицы давали действительно ценные советы.

Так что я лишний раз убедилась, что хорошие риэлторы есть, но их мало и найти их сложно. За это я их тоже не люблю)

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_pravilno_sdat_kvartiru_v_arendu_i_ne_poteryat_eyo_7720298

Как сдать квартиру и не уйти в минус: 10 правил для владельцев недвижимости

Как безопасно сдать квартиру в аренду

Мы уже собрали много восхитительных историй читателей Т—Ж о том, как они обжигались на аренде квартиры.

Катя Прокудина

читала истории

Пришло время нанести ответный удар и рассказать всю правду о тяжелой участи арендодателей. Для начала мы изучили опыт наших читателей, которые сдавали или сдают жилье, и составили небольшой свод правил в помощь всем, кто решит заработать на недвижимости.

Что сдавал: две квартиры-студии в Санкт-Петербурге в хорошем месте рядом с метро
Сколько стоила: одна 20 000 рублей, вторая 23 000 рублей

https://www.youtube.com/watch?v=0WqiqN1kwag

Главное правило, которое я вывел для себя: не должно быть простоев. Какой толк ставить цену на 1000 рублей дороже, если квартира будет сдаваться на 12 дней дольше. Постоянно ездить показывать ее неудобно, плюс в таком случае выбор за жильцами.

А если цена на 1000 ниже средней по рынку, тогда ты выбираешь жильцов. Например, студию лучше сдавать одному человеку: парочки быстро съезжают, так как там реально тесно. Часто просят завести котят или собаку. Когда один арендатор, проблем существенно меньше.

Что сдавал: скромная двушка на юго-западе Москвы
Сколько стоила: от 400 $ в кризисные 2006—2009 годы до 1000 $ в лучшие времена

Сдаем квартиру больше 20 лет — начинали родители, сейчас занимаюсь ей сам. В какой-то момент потерял веру в то, что люди — нормальные. Нормальные они только на этапе просмотра квартиры.

[attention type=yellow][attention type=yellow][attention type=yellow]
За 20 лет было разное. ОМОН вскрывал квартиру в четыре утра по сообщению об удерживаемых в квартире заложниках — спасибо другу арендатора. Тараканы падали с потолка — арендаторы в принципе не знали, что такое мыть посуду, складировали грязную по углам.
[/attention][/attention][/attention]

Цех по розливу паленого алкоголя, неплатежи по полгода со слезным: «Ой, потерял работу, ну пожалуйста, ну еще две недели», угрозы покончить жизнь самоубийством при выселении за неоплату. Арендаторы проникали в квартиру через окно после блокировки двери за то, что не платили аренду.

А то, что выносят все выносимое, включая посуду, ложки, вилки и покрывала с дивана, уже даже не удивляет — такое случается почти через раз.

Сейчас в буквальном смысле устраиваю кастинг. Если арендатор не нравится или вызывает вопросы и подозрения — сразу отказ. Мне дешевле и проще оставить квартиру вообще пустой, чем каждый раз разруливать выкрутасы очередных отбитых жильцов.

Что сдавала: однокомнатная квартира в Омске после косметического ремонта, с новым ковром, холодильником и телевизором
Сколько стоила: 13 000 рублей

В первый раз сдали без депозита. Арендатор не пришел, чтобы передать квартиру и ключи. Попав туда, мы обнаружили беспорядок, разорванное постельное белье, поврежденные шторы в ванной и на окнах, грязный ковер.

Повезло, что они не успели вывезти свою новую детскую кроватку. В обмен на нее мама арендатора компенсировала повреждения. Вывод: депозит должен быть всегда.

Что сдавала: практически элитная трешка в пяти минутах от метро «Маяковская» в Санкт-Петербурге
Сколько стоила: 70 000 рублей

В среднем требуется месяц, чтобы сдать квартиру надежным жильцам. Но нам нужно было срочно найти арендаторов, и мы не стали спрашивать подтверждения платежеспособности — обычно это выписка с работы об уровне зарплаты или из банка о доходах.

Сначала жильцы поменяли замки без нашего ведома. Мы узнали спустя месяц. Потом квартира использовалась как офис, хотя в договоре было четко прописано, что это запрещено.

[attention type=red][attention type=red][attention type=red]
Арендатор обещал это исправить и утверждал, что у него временные трудности. После он потребовал снизить арендную плату, так как она на две тысячи выше средней по району.
[/attention][/attention][/attention]

Сам ремонтировал вещи, вычитая стоимость ремонта из арендной платы, не предоставляя чеков.

Когда мы собрались его выселять, увидели, что квартира разгромлена: нужно было полностью менять паркет и обои в одной из комнат, две другие требовали полировки пола и замены мебели, душ не работал. Мы сделали фотографии и сразу приступили к ремонту.

Через месяц, когда ремонт был закончен, объявился арендатор и потребовал вернуть залог, утверждая, что ремонт мы не делали, только помыли квартиру, а это и так наша обязанность.

Он подал в суд, заявив, что один из его банковских переводов в середине срока аренды — это залог. Хотя это была просроченная арендная плата плюс плата за новый месяц минус деньги, якобы потраченные им на ремонт бойлера, — всего около 120 000 рублей.

Так как после ремонта квартиры у нас сохранились все чеки, фотографии, а также переписка, в которой указано, что те 120 тысяч были не залогом, мы предоставили это в качестве доказательств и потребовали возместить все потраченные деньги — а это почти миллион — плюс моральный ущерб. Итого иск на 1,5 миллиона.

Решения суда пока нет, но арендатор все еще иногда присылает письма с просьбой просто вернуть залог.

Что сдавал: просторная двухкомнатная квартира в спальном районе Екатеринбурга
Сколько стоила: 14 500 рублей

Договорились с первыми жильцами, что они оплачивают все квитанции сами и за свой счет. Они казались добропорядочными: муж и жена с ребенком и братом жены — подростком. Однако в какой-то момент жильцы сказали, что квитанции за квартиру не приходят, а они собираются съезжать. Последний месяц они оплатили в начале аренды, так что жили еще месяц без оплаты.

В итоге из-за нашей доверчивости и безалаберности они оставили долгов по коммуналке на 17 000 рублей.

Что сдавала: комната в коммуналке в Туле
Сколько стоила: 2000 рублей на время ремонта, 4000 — после

[attention type=green][attention type=green][attention type=green]
Мне досталась в наследство комната в трехкомнатной коммуналке. Она была в убитом состоянии, но денег на ремонт не было, так что я не планировала ее сдавать. Друг-риелтор убедил, что можно сдать просто подешевле и с условием, что за первые два-три месяца жилец немного наведет там порядок в счет арендной платы.
[/attention][/attention][/attention]

Комнату снял молодой парень, мы договорились, что он наклеит обои, постелет линолеум, мебель завезет свою, а при выезде ее заберет. Он жил в комнате два года, исправно переводил мне деньги на карту, хорошо себя вел, другие соседи на него не жаловались.

Я лишь однажды пересеклась с ним лично: через два месяца зашла посмотреть, сделал ли он что-то. В комнате были частично поклеены белые обои, рулон линолеума стоял у стены. Ок, поверила, что все доделает.

Когда он съехал, я пришла в комнату и чуть не упала: стены были выкрашены в черный цвет, на батарее висел кусок цепи, на стене — плакат с Иисусом. Даже страшно представить, чем он там занимался.

Кстати, линолеум был постелен только на половину комнаты. Так что полы и стены после него пришлось отделывать заново. Но в целом беспроблемный был жилец. Таких еще поискать.

Что сдавала: однокомнатная квартира в сибирском городе в спальном районе с хорошей инфраструктурой
Сколько стоила: 12 000—13 000 рублей

Первый опыт с арендаторами был очень неудачным. Жила девушка после развода. Завела новые отношения. Они расстроились. И она тоже. В расстроенных чувствах она не платила за квартиру четыре месяца. А я ее жалела. Так и съехала с долгом — пришлось выселить за неуплату. Теперь никаких отсрочек ни одному квартиранту не делаю. Они все врут.

Что сдавала: частный дом в пригороде Краснодара
Сколько стоил: 24 000 рублей

Сдавала частный дом в пригороде Краснодара. Ремонт в доме хороший, пускать абы кого не хотелось, потому что все сделано своими руками и деньгами. Искала семью с детьми.

Нашлась пара, которая была готова снять дом на три месяца и заплатить всю сумму сразу. Мне такое предложение очень понравилось: я обустраивала новую квартиру, деньги были нужны.

[attention type=yellow][attention type=yellow][attention type=yellow]
Смотреть дом приехал парень шестнадцати лет, брат мужа. За пять минут бегло огляделся, предложил заплатить 50%, чтобы я забронировала дом и сняла объявление. Я от залога отказалась, сказала, что по доброте душевной и так сниму объявление. Договорились, что они въедут через неделю.
[/attention][/attention][/attention]

Пыталась узнать у него, что за люди мои новые квартиранты, но мало чего добилась: сказал, что работают в цирке и денег у них куры не клюют.

Я тогда еще жила в доме, переезжать в новую квартиру не торопилась. А тут на кону 72 тысячи! Я за пять дней собрала все свои вещи, навела порядок и съехала. За три дня до даты их въезда позвонила, чтобы узнать, точно ли въезжают. Сказали: «Точно». Накануне въезда трубку никто не поднял. Потом позвонил брат и сказал, что обстоятельства изменились.

Самое обидное: я отказала нескольким семьям из-за этих циркачей. Но и плюсы, несомненно, есть: быстро переехала.

Что сдавал: однушка в новостройке рядом с морем в Севастополе
Сколько стоила: 20 000 рублей

Однажды жильцы позвонили и сказали, что нашли дома каких-то жуков. И даже прислали фото. По фото определили, что это постельные клопы. Пришлось вызвать специалистов по дезинсекции. Однако после допроса с пристрастием выяснилось, что фото они скачали в интернете, а то, что там жуки, — им «показалось».

Что сдавала: однокомнатная квартира с хорошим ремонтом в центре Саратова
Сколько стоила: 15 000 рублей

Сдали квартиру приличной на вид женщине средних лет. Сначала она устроила там прачечную: стиралка работала почти круглосуточно и, конечно, в итоге сломалась. А затем вообще стала сдавать квартиру посуточно без нашего разрешения. Мы узнали об этом случайно: пришли в квартиру, а там двое незнакомых нам мужчин. Они не хотели съезжать — заплатили же!

При этом в Саратове есть такая особенность: квартиры сдаются без залога, иначе их никто не снимет. Так что все убытки только ваши. Мама сдавала жилье лет десять, у нее было в Саратове три квартиры под сдачу, но сейчас она их все продала и счастлива, что избавилась от этого «бизнеса», который в регионах является убыточным и нервозатратным.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/rentier-rules/

Как правильно действовать, чтобы безопасно сдать квартиру в аренду?

Как безопасно сдать квартиру в аренду

Если у вас в распоряжении имеется свободная жилплощадь, то самым разумным решением ее использования будет сдача ее в аренду другим людям.

Это и дополнительный источник дохода собственнику и способ покрыть ежемесячно начисляемые коммунальные платежи за жилье.

Кто имеет законное право сдавать квартиру в аренду?

Законное право согласно Гражданскому Кодексу РФ сдавать квартиру в аренду имеет, прежде всего, собственник квартиры.

Таким правом может быть наделено и любое физическое или юридическое лицо, уполномоченное владельцем на заключение договором найма с людьми, арендующими жилье. Это значит, что оформлять договор найма, а также получать доход от аренды могут только те лица, на чье имя владельцем квартиры составлена соответствующая доверенность, заверенная у нотариуса.

Никакие родственные отношения, даже самые близкие, не являются юридическим основанием для того, чтоб распоряжаться не своей собственностью.

В том же случае, когда квартирой владеют несколько собственников, а сдать в аренду ее хочет один из них, ему придется позаботиться о нотариально заверенной доверенности всех совладельцев квартиры или о их личном присутствии при заключении договора найма и подписи под этим документом.

Подготовка жилого помещения к сдаче

Первый вопрос, который чаще всего тревожит арендодателя – подготовка жилого помещения к сдаче в аренду.

Это необходимо не только с точки зрения чистоплотности арендодателя, желающего произвести хорошее впечатление на квартиросъемщиков.

польза от подготовительный мероприятий:

  • увеличение стоимости аренды сдаваемой в наем квартиры приблизительно на 15-50%;
  • сокращение срока поиска квартиросъемщика приблизительно до 1-2 недель.

Существуют даже клининговые компании, которые предлагают услуги по соответствующей подготовке жилых помещений к аренде. Они разрабатывают целые комплексы подобных мероприятий.

Однако, ознакомившись с нижеприведенным перечнем действий, можно убедиться, что это по силам и одному человеку без особой подготовки.

Рекомендуется обратить внимание на следующие детали:

  • приведение в порядок документов на квартиру и погашение всех коммунальных долгов;
  • подготовка прихожей (косметический ремонт);
  • подготовка жилых комнат: обновление обоев, потолочного, напольного покрытия (в случае, если ремонтные работы не выполнялись давно);
  • тестирование и ремонт сантехники (в случае необходимости);
  • генеральная уборка квартиры;
  • транспортировка из квартиры личных, ценных или памятных вещей, документов;
  • меблировка, оснащение бытовыми устройствами (телевизором, холодильником и стиральной машиной);
  • мойка бытовой техники;
  • подготовка лифтов и парадной;
  • удаление запахов и последующий аромадизайн;
  • интерьерный дизайн (фрагментарный).

Случается, что весь комплекс мероприятий выполнить невозможно по каким-либо причинам (меблировка, оснащение бытовой техникой ). Но пункты, касающиеся юридической законности, чистоты и привлекательности квартиры при первом ее осмотре должны быть осуществлены обязательно.

Для того, чтоб арендодатель обезопасил себя в случае намеренной или нечаянной порчи квартиросъемщиком мебели, бытовой техники и др. вещей, оставленных в квартире, необходимо составить образец описи имущества квартиры, которую необходимо приложить к договору найма жилого помещения.

Она может быть документально зафиксирована непосредственно в тексте договора или в приложении к договору.

Опись имущества должна быть максимально полной, то есть отражать не только количество всех вещей, оставленных арендатору в пользование, но и все характеристики предметов: внешний вид, год, модель выпуска, степень работоспособности, дефекты, царапины, износ, если таковые имеются.

[attention type=red][attention type=red][attention type=red]
Грамотно составленная опись, приложенная к такому же договору, станет гарантом сохранности имущества и позволит оценить его состояние после съезда арендаторов.
[/attention][/attention][/attention]

После подготовки жилья к сдаче и составления описи наступает этап поиска квартиросъемщика. Если делать это самостоятельно, то необходимо дать объявление на специальные сайты в интернет-сети, а также объявления в прессу.

Можно также обратиться за помощью в любое агентство недвижимости (безвозмездно либо за некую плату).

В момент, когда вы уже нашли подходящего квартиросъемщика, который уже готов сотрудничать с вами, следует устно обсудить с ним все наиболее важные аспекты, чтобы прийти к согласию. Только в этом случае можно переходить к следующему этапу – оформлению документов.

Составление договора с квартиросъемщиком

Если ваш арендатор является физическим лицом, то необходимо заключить с ним составить договор найма квартиры (жилого помещения). Если квартира передается юридическому лицу, то документ будет классифицироваться, как договор аренды.

Составляя текст документа, можно пользоваться эталоном стандартного договора, в котором прописаны все обязанности обоих сторон, а также добавлять те пункты, которые арендодатель посчитает уместными.

К основным обязанностям квартиросъемщика можно отнеси следующее:

  • поддержание жилого помещения в соответствующем состоянии;
  • текущий ремонт всех дефектов, поломок, появившихся за период пользования квартирой или возмещение убытков за свой счет;
  • обеспечение сохранности квартиры;
  • самостоятельная замена мебели и бытовой техники по мере износа;
  • внесение платы в оговоренное число месяца.

Дополнительно в обязанности арендатора можно включить, к примеру:

  • поддержание жилого помещения в соответствующем состоянии;
  • самостоятельную оплату коммунальных услуг;
  • проведение текущего ремонта всех дефектов, поломок, появившихся за период пользования жильем .

В содержании договора найма жилого помещения должны быть отражены и другие условия:

  1. Срок перехода квартиры в распоряжение арендатора и срок действия соглашения. В противном случае выселить его в устно оговоренную дату будет проблематично.
  2. Данные (реквизиты) всех собственников жилья, чтобы в будущем не давать шанса на оспаривание составленного документа.
  3. Предмет договора найма (адрес и характеристики жилого помещения, а также реквизиты свидетельства о собственности).
  4. Цель предоставления квартиры в пользование – для проживания, сдачи в субаренду или открытия, например, парикмахерской.
  5. Перечисление всех нежелательных для арендодателя ситуаций, например, громкие вечеринки. Если запрет на них будет не прописан, выгнать таких арендаторов за нарушение спокойствия соседей, будет сложно, так как это не оговорено документально.
  6. Размер арендной платы.
  7. Подписи всех сторон.
  8. Нотариальное заверение.

Образец договора найма жилого помещения можно скачать здесь.

При составлении договора следует всегда помнить, что при неправильно оформленном документе риску будут подвергаться не только деньги, имущество арендодателя, но и сама квартира.

Проверки квартиры после сдачи ее нанимателю

Грамотные хозяева знают, что даже за маской приличных людей могут прятаться искусные мошенники, поэтому существует практика контрольных проверок арендаторов.

Именно благодаря таким неожиданным приходам проверяющего лица можно вовремя выявить непорядочность или мошеннические намерения нанимателей. Разумеется, чтобы делать это неожиданно, следует этот пункт прописать в договоре.

Если же он не прописан, тогда хозяин должен договариваться о своем приходе предварительно, чтобы не доставлять неудобств съемщику. Проверку проводят, обычно раз в месяц либо реже.

Есть еще один способ негласного присмотра за квартирой – просьба к соседям понаблюдать за нанимателями.

Граждане, приехавшие из других городов на срок более 90 дней, согласно Гражданскому Кодексу РФ, должны пройти процедуру регистрации. Если они не имеют жилплощади, на которой они могут зарегистрироваться постоянно, можно оформить временную регистрацию по месту нахождения.

Если же наниматель квартиры не зарегистрировался в указанный срок проживания, то государственные органы накладывают штраф как на владельца жилой площади, так и на съемщика.

Срок временной регистрации не ограничен законом, а отменяется она автоматически по наступлению крайней даты, указанной при постановке на учет.

Вместе с тем, чтобы максимально обезопасить себя от недобросовестных жильцов рекомендуется устанавливать срок прописки не более, чемна 6 месяцев. По истечении срока, при необходимости продления, эту процедуру нужно будет повторить.

Налог с доходов арендодателя

Сдача квартиры в аренду подпадает под ст. 23 Налогового кодекса РФ, где прописано, что любое физическое лицо, получающее какой-либо доход, обязательно должно заплатить соответствующий налог.

Периодическая сдача любого жилья в аренду с постоянным получением арендной платы приравнивается к предпринимательской деятельности.

Ставка налога, который владелец обязан заплатить, составляет 13-30% и зависит от статуса налогоплательщика:

  • резиденты (проживающие на территории страны постоянно) платят 13% от дохода;
  • граждане, проживающие на территории РФ менее 183 дней в году, облагаются ставкой 30% от дохода.

Оплата производится один раз в год после подачи декларации (З-НДФЛ) в срок до 30 апреля.

Кто хочет уменьшить налоговую ставку, нужно зарегистрировать ИП. Тогда отчисления в налоговую инспекцию будут составлять лишь 6% от дохода.

В случае неуплаты налогов за сдачу квартиры владелец будет иметь проблемы с законом:

  1. Тем же, кто рискнет провести сдачу квартиры нелегально, без уплаты налога на доход, стоит помнить, что помимо взыскания всей утаенной суммы, на нелегального арендатора может быть наложен дополнительный штраф в размере 20-40% от суммы неуплаты.
  2. В случае, если сумма неуплаты налогов превысит 600 тыс. рублей собственник жилья может быть привлечен и к уголовной ответственности по ст. 198 Уголовного кодекса РФ. Максимальным пределом наказания в данном случае может быть лишение свободы на сроком до 1 года.

Досрочное расторжение договора аренды

Обязательное условие аренды – контракт должен быть составлен на определенный срок.

Однако, в зависимости от ситуации договор найма жилого помещения можно расторгнуть досрочно. Условия тому обычно заранее прописываются в самом договоре. В противном случае следует действовать, опираясь на букву закона – Гражданский кодекс РФ.

[attention type=green][attention type=green][attention type=green]
Арендатор (физическое лицо) может в одностороннем порядке прекратить договорные отношения без указания обстоятельств. Главное условие – о своем решении обязательно нужно уведомить арендодателя  минимум за три месяца.
[/attention][/attention][/attention]

Сам же арендодатель имеет право расторгнуть договор лишь при условии несоблюдения арендатором условий договора:

  • невнесения арендной платы;
  • ненадлежащего использования квартиры;
  • ухудшения ее состояния.

: Как успешно сдать свою квартиру в аренду?

Профессиональный риелтор в сюжете дает советы, на что нужно обратить внимание при подготовки квартиры к сдаче в аренду, как подобрать порядочных квартиросъемщиков, как юридически грамотно составить договор найма жилого помещения, опись передаваемого с квартирой имущества.

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/arenda/kak-bezopasno-sdat-kvartiru.html

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Как безопасно сдать квартиру в аренду

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение.

Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка.

Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Что нужно сделать перед сдачей квартиры в аренду

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Что нужно сделать при вселении арендатора

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности.

Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ).

Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Выяснить нюансы

Источник: https://Lifehacker.ru/kak-sdavat-zhilyo/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.