О собрании

Содержание

10 ошибок при проведении общих собраний собственников

О собрании

Общее собрание собственников – привычное для управляющих организаций и собственников помещений дело. Тем не менее при проведении собраний УК часто допускают ошибки, которые могут привести к судебным разбирательствам и признанию недействительными решений таких собраний.

Сегодня мы расскажем, что нужно знать, чтобы избежать этих ошибок.

Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании

Первый шаг к проведению общего собрания собственников – это уведомление собственников о предстоящем мероприятии. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании – разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.

Согласноч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сообщить собственникам об ОСС таким образом можно только в том случае, если решение об этом принято собственниками на одном из проведённых ранее собраний.

Если решение об уведомлении собственников помещений путём размещения объявлений принято не было, инициатор собрания в десятидневный срок направляет каждому собственнику заказное письмо или вручает уведомление каждому собственнику лично под подпись.

Обратите внимание на содержание сообщения о проведении ОСС. Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ оно должно содержать:

  • сведения об инициаторе собрания;
  • форму проведения собрания;
  • дату, место, время проведения. Если ОСС проводится в очно-заочной или заочной форме, укажите ещё дату окончания приёма решений собственников и адрес, куда такие решения должны передаваться;
  • повестку дня;
  • порядок ознакомления с материалами собрания и место, где собственники смогут это сделать.

Минстрой РФ о проведении общих собраний собственников помещений в МКД

Неправильное оформление решений собственников

Если вы проводите собрание в очно-заочной или заочной форме, соберите у собственников оформленные в письменном виде решения по вопросам, поставленным на ание (ч.ч. 4.1 – 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Обратите внимание на то, какие сведения нужно включить в решения, согласно ч. 5.1 ст.

48 ЖК РФ:

  • информацию о лице, участвующем в ании;
  • реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, участвующего в ании;
  • решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня, или наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).О выборе председателя ОСС

Неправильный подсчёт

От подсчёта общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме напрямую зависит наличие кворума по вопросам повестки дня и исход собрания.

К неправильному подсчёту приводят неправильно оформленные решения собственников или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД.

Кроме этого, ошибки при подсчёте возникают из-за такого понятия, как долевая собственность. Количество участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь.

Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.

Некорректно оформленные доверенности

Когда у собственника нет возможности принять участие в ании, проать за него может его представитель по доверенности.

Перед тем, как допустить представителя к участию в ОСС, удостоверьтесь, что доверенность оформлена правильно и в ней прописаны данные о собственнике и его представителе:

  • фамилия, имя, отчество – для физических лиц, полное наименование – для юридических лиц;
  • место жительства или место нахождения;
  • паспортные документы или реквизиты учредительных документов.

Доверенность на ание должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.

1 ГК РФ, доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:

  • заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;
  • выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение.

Как оформить доверенность для участия в ОСС

Ошибка в выборе формы собрания

Формы проведения общих собраний собственников перечислены в ст. 44.1 ЖК РФ. Их три: очная, заочная и очно-заочная.

Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть.

При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это неверный подход. Если заявленное очное собрание не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание.

При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.

Устаревшие сведения о праве собственности на помещение

Следите за тем, чтобы в реестре собственников помещений были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.

Чтобы данные были правильными, обратитесь за выписками в Росреестр, в котором хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД. Тогда у вас не возникнет проблем с подсчётом .Что делать, если данные Росреестра и УО не совпадают

Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ

В соответствии с п. 3.1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение 5 дней с момента получения от инициатора собрания решений и протокола ОСС, должна направить в орган ГЖН оригиналы протокола собрания и решений. Затем их электронные образы нужно разместить в ГИС ЖКХ.

Частая ошибка УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК заключается в том, что они вовремя передают документы в орган ГЖН, но не размещают информацию о собрании в системе. За неразмещение сведений можно получить штраф по ст. 13.19.2 КоАП РФ.Как уведомить собственников и ГЖИ об итогах собрания

Проведение собраний с аналогичной повесткой дня

Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.

Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

Изменение повестки дня

Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ. В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.

Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, запишите их и внесите в повестку следующего собрания.Какие вопросы может решать общее собрание собственников

Нарушение кворума собрания

Ещё одна трудность при проведении собрания – разобраться в том, каким количеством на собрании принимается то или иное решение.

Общее собрание собственников помещений в МКД считается  легитимным, если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на ОСС.

ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех , принявших участие в ании.

Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Другие вопросы решается квалифицированным количеством – это ⅔ от количества всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов – об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с уменьшением площади общего имущества многоквартирного дома.

Чтобы инициатор был уверен, что собрание проводится по всем правилам, он должен руководствоваться ст. 44 – 48 ЖК РФ, в которых указаны основные нюансы проведения ОСС.

Подготовьте и проведите успешное общее собрание собственников помещений в МКД с помощью сервиса «ОСС на 100%». Сервис помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с приказом № 937/пр, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.

Источник: https://roskvartal.ru/provedenie-oss/8533-10-oshibok-pri-provedenii-obschih-sobraniy-sobstvennikov

Как правильно уведомлять о собрании – инструкция, судебная практика

О собрании

02 Октябрь 2019

Является ли извещение о собрании надлежащим? Нарушение порядка уведомления о собрании при оспаривании решений ОСС.

По статье 181.4 Гражданского кодекса РФ суд может признать решение собрания недействительным, если инициатор существенно нарушил порядок созыва собрания (ОСС), что затронуло волеизъявление его участников.

Сотрудники компании “ДОМСКАНЕР” помогут Вам:- подготовить полный пакет документов общего собрания собственников с гарантией приема документов Жилищной инспекцией.- актуализировать реестр собственников на основе ФГИС ЕГРН Росреестра.- сделать именные бланки на каждого жителя.

Наш опыт более 5 лет и несколько тысяч успешных собраний даже в самых конфликтных домах. Позвоните нам 8-800-100-24-97 (звонок бесплатный) или напишите: info@domscanner.ru

Сам порядок созыва изложен в ст.

45 Жилищного кодекса РФ: сообщение о собрании надо не меньше, чем за 10 дней до собрания:

– направить каждому собственнику заказным письмом, если нет решения ОСС о другом способе направления этого письменного сообщения, или

– вручить каждому под роспись, или

– повесить в общедоступном для всех жителей помещении, которое они выбрали раньше на собрании.

Последний вариант самый простой и распространенный, но чтобы его использовать без нарушения Жилищного кодекса, надо, чтобы собственники ранее на общем собрании утвердили такую форму уведомления, указав в каком месте будут размещаться объявления о последующих собраниях.

Какие нарушения созыва ОСС на практике признаются существенными?

Однозначного ответа на этот вопрос нет, суды по-разному оценивают одни и те же нарушения. При обращении в суд можно попробовать ориентироваться на сложившуюся в вашем регионе практику. Оценить стоит, как суд относится не только к нарушению порядка уведомления, но и срока уведомления, содержания сообщения.

Мы проанализировали решения судов регионального уровня за 2019 год, и вот какие позиции там отражены.

1. Не любое нарушение является достаточным для признания решения ОСС недействительным, а лишь такие существенные нарушения закона, из-за которых нельзя установить действительное волеизъявление большинства собственников.

Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 10.06.2019 по делу N 33-11245/2019:

Суд первой инстанции сначала признал решения собрания недействительным, указав, что десятый день срока для сообщения пришелся на субботу, поэтому последний день срока, по мнению суда, должен был быть перенесен на ближайший следующий за ним рабочий день, т.е. на понедельник. Суд решил, что из-за не учета выходных дней десятидневный срок уведомления был нарушен, и признал решение собрания недействительным.

Апелляционная инстанция с таким подходом не согласилась и отменила судебное решение. В материалах дела имелись доказательства направления уведомлений по почте за 9 дней до ОСС всем без исключения собственникам.

Также ответчик представил служебную записку диспетчера ТСЖ, акт о размещении объявления в подтверждение того, что в подъездах также было вывешено сообщение о собрании.

Свидетели подтвердили факт размещения сообщения в местах общего пользования.

В связи с этим, суд Республики посчитал необоснованными выводы суда о нарушении процедуры уведомления.

Апелляционное определение Мосгорсуда от 18.06.2019 г. по делу N 33-25851 (у него есть противоположное мнение):

Суд отклонил довод истца о том, что инициатор должен был уведомить о собрании именно заказными письмами, поскольку закон предусматривает несколько возможных способов уведомления, включая вывешивание сообщения в доступном для всех собственников месте. Так как в ании участвовали жители с 68% , а всего собрано 283 бюллетеня, то это свидетельствует об уведомлении собственников об ОСС.

Апелляционное определение Свердловского областного суда от 19.03.2019 по делу N 33-5024/2019:

Здесь суд отказал в признании решения собрания недействительным, хотя истец ссылался на нарушения при извещении о собрании, говоря о том, что ее никто не уведомил.

По мнению суда, этот довод опровергается реальным количеством участников собрания, наличием фотографий, свидетельствующих о размещении сообщений в подъездах.

Также суд переложил на истца обязанность доказывать, что собственники утверждали какой-либо другой способ уведомления. Естественно, житель этого доказать не смог, и в иске ему было отказано.

2. Предусмотренные законом правила о порядке созыва собрания являются существенными, поэтому их не соблюдение будет также существенным нарушением созыва.

Апелляционное определение Мосгорсуда от 04.03.2019 по делу N 33-4335/2019:

Суд указал, что предусмотренная кодексом обязанность инициатора известить о собрании, в первую очередь, заказным письмом либо вручить под роспись, говорит о важности этого правила, подчеркивает значимость волеизъявления каждого жителя.

Законодатель, по мнению суда, относит правила о порядке созыва и проведения ОСС «к существенным, следовательно, и нарушения установленного порядка проведения собрания также относятся к существенным».

Затем суд почему-то пришел к выводу о ничтожности решений, принятых на собрании, из-за нарушений при его проведении. Хотя наличие существенных нарушений – это основания для признания недействительным оспоримого решения (ст. 181.4 ГК РФ), а не ничтожного (ст. 181.5 ГК РФ). В любом случае, решение собрания в итоге признали недействительным.

Практика Мосгорсуда противоречива и в основном сводится к «засиливанию» того, что решил нижестоящий суд. Поэтому все усилия по доказыванию наличия или отсутствия нарушений, их существенности надо прилагать в суде первой инстанции.

Источник: http://domscanner.ru/article/126

Собрание – это мероприятие или организация? Значение, происхождение и варианты употребления слова

О собрании

Собрание коллектива, сочинений определенного автора или людей, объединенных целью обсуждения неких вопросов, дает возможность рассмотреть случаи употребления одного и того же слова в различных его значениях. Они, в свою очередь, расширяют возможные контексты применения данного понятия.

Значение слова «собрание» охарактеризовать достаточно легко. Этому способствует схожесть понятий, к которым оно применимо. В целом слово используется для определения множества людей или предметов, находящихся или присутствующих в заданном месте с какой-либо целью.

Рассмотрим семантические свойства детальнее.

Значение слова

Выделяют пять основных значений слова. Собрание – это мероприятие, заседание, название официальной организации, коллекция, совокупность произведений. Рассмотрим каждое значение в деталях.

Мероприятие. Совместное заседание членов организации, коллектива с целью обсуждения какого-либо вопроса или проблемы, с последующим принятием общего решения.

Пример: “Повесткой дня на ежемесячном собрании стал рост показателей прибыли при минимизации затрат”.

Название официальной организации. Это может быть государственная, частная или международная единица. Она связана с научной, экономической, культурной, политической и другой деятельностью.

Примеры: “Национальное собрание Франции. Конституционное Собрание. Философско-экономическое учёное собрание”.

Члены или участники заседания. Совокупность людей, деятелей, меценатов, политиков, собравшихся в заданном месте с целью обсуждения определенных тем и вопросов.

Пример: “Собрание было многолюдным, большинству так и не удалось высказаться”.

Совокупность текстов, объединённых одним изданием или тиражом. Наследие знаменитых авторов или произведения одной тематики могут быть сгруппированы вместе в таком формате.

Пример: “Собрание сочинений Ремарка будет переиздано в связи с повысившимся спросом”.

Коллекция или совокупность объектов/предметов однородного характера, имеющих научный или художественный интерес.

Пример: “Лавочка этого знаменитого художника представляла собой собрание самых разнородных произведений, объединенных лишь настроением свободы и романтизма”.

Морфологические и синтаксические особенности

Слово «собрание» – это имя существительное среднего рода, 2-го склонения, неодушевленное. Морфологическая структура: корень -бр-; приставка со-; суффиксы –а и –ни; окончание –е. Относится к типу склонения 7а в соответствии с классификацией А.А. Зализняка.

Единственное число:

Им.собра́ние
Р.собра́ния
Д.собра́нию
В.собра́ние
Тв.собра́нием
Пр.собра́нии

Множественное число:

Им.собра́ния
Р.собра́ний
Д.собра́ниям
В.собра́ния
Тв.собра́ниями
Пр.собра́ниях

Происхождение

По данным словаря М. Фасмера слово «собрание» происходит от глагола «собрать». Образовано суффиксальным способом. Проведение собрания ассоциировалось с мероприятиями, органами, коллективами, организациями и их прямой деятельностью. В современной разговорной среде можно выделить родственные слова брифинг, планерка, пятиминутка и др.

Синонимы

Кроме прямого значения, «собрание» – это еще сходка, скопление, стечение, общество, съезд, наплыв, конгресс, толпа, совет, встреча, саммит, форум, вече, рада, ассамблея, тусовка, конгломерат, объединение. В дополнение к вышеупомянутым стоит выделить следующие синонимы, раскрывающие другие коннотации: сумма, коллекция, ассортимент, картотека, сборник, набор, фонотека, фототека.

Фразеологизмы и устойчивые словосочетания

Фразеологизмами называются устойчивые сочетания, которые нельзя разбить на составляющие компоненты (слова) без потери смысла. Они придают речи яркую окраску и стиль. Используются для придания образности высказываниям. Слово «собрание» – это не только совместное присутствие, но и подборки, коллекции чего-либо. В связи с этим можно обозначить следующие устойчивые выражения:

  • собрание сочинений;
  • законодательное/конституционное собрание;
  • учёное собрание;
  • собрание трудов (какого-либо автора);
  • пленарное собрание.

С каждым из словосочетаний возникает уже сформировавшийся образ в русском языке. Они несут не только смысловое, но и стилистическое значение. Некоторые из них чаще используются в художественных произведениях, чем в повседневных высказываниях. Основное же значение слова наиболее применимо в деловой и политической среде.

Рассматривая употребление давно знакомых слов и понятий, можно обнаружить целый ряд новых значений, неизвестных ранее и связанных с ними синонимов.

Последние значительно расширяют словарный запас и мотивируют к использованию в речи, для усиления её образности и наполненности. Одно и то же высказывание приобретает совершенно иное значение.

«Собрание», как одно из достаточно популярных слов русского языка, легко запомнится в окружении синонимов и повысит общую эрудированность в общении, чтении и письме.

Источник: https://FB.ru/article/283467/sobranie-eto-meropriyatie-ili-organizatsiya-znachenie-proishojdenie-i-variantyi-upotrebleniya-slova

10 ошибок при проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома

О собрании

Из года в год провести общее собрание собственников становится сложнее, появляются множество юридических нюансов, которые организаторам (инициативной группе) надо знать и учитывать.

Зачастую, такие ошибки могут привести к отмене результатов общего собрания. Главное понимать, что даже если у вас есть решение по сути – подавляющее большинство собственников, – это ещё не значит, что решение принято.

Несоблюдение процедуры и требований к общему собранию собственников влечёт недействительность его результатов.

  • Нарушение порядка уведомления собственников помещений об общем собрании

Основная причина отмены результатов общих собраний собственников в судебном порядке.

Согласно ст. 45 ЖК РФ, часть 4, инициатор собрания обязан уведомить всех собственников и сособственников помещений многоквартирного дома о проведении общего собрание не позднее чем за 10 дней до дня собрания.

В ч. 4 ст. 45 ЖК РФ определены следующие способы – уведомление посредством заказного письма, вручение уведомления под роспись и размещение соответствующего объявления в помещениях дома, обычно, на досках объявлений или другом подобном месте.

Ошибка состоит в том, что последним способом – размещение объявления о проведении общего собрания на досках объявлений или ином месте в помещениях дома возможно только в случае наличия решения (протокола) ранее проведённого общего собрания собственников помещений, в котором чётко указывается, что такой способ уведомления был принят собственниками и что все собственники об этом знают.

В случае, если собственники ранее не определились с порядком размещения объявлений, связанных с общим собранием, уведомлять собственников необходимо либо через заказные письма, либо вручением им уведомлений нарочно, о чём они должны расписаться в соответствующем реестре вручения уведомлений.

На практике, по процедуре уведомления через заказные письма также существуют нюансы.

Необходимо отправлять письма с описью вложения, поскольку в будущем невозможно доказать, что вы отправили адресат именно уведомление о проведении общего собрания а не какой либо иной документ.

При этом, необходимо проследить, чтобы оператор почты указала на отправном кассовом чеке Ф.И.О. получателя, зачастую, для экономии времени там ставят пробел или ноль.

При уведомлении собственников нарочно, в случае постоянного отсутствия собственника в помещении/квартире, мы советуем составить соответствующий акт, подписанный двумя соседними собственниками квартир.

При уведомлении заказными письмами или нарочно, под роспись, мы советуем размещать объявление об общем собрании на досках объявлений или в специально отведённых для объявлений местах в доме. Такое уведомлению несёт прежде всего информационный характер и при спорных моментах может сыграть решающую роль. Такое объявление, обычно, фотографируют с привязкой к дому (адресная табличка)

Напоминаем, что ч. 5 ст. 45 ЖК РФ устанавливает требования сообщения о проведении общего собрания собственников должно содержать:

  • сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
  • форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное ание);
  • дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного ания дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на ание, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
  • повестка дня данного собрания;
  • порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

2. Неправильное оформление решений собственников

Согласно п. 4.1. ст. 48 ЖК РФ ание по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного ания, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на ание.

П. 5.1. ст. 48 ЖК РФ устанавливает требования к решению собственника:

При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного ания в решении собственника по вопросам, поставленным на ание, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны

1) сведения о лице, участвующем в ании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в ании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками “за”, “против” или “воздержался”.

Если собственник не проал по какому либо вопросу, либо, наоборот, поставил несколько отметок напротив вариаций ания, решение в части этого вопроса/ов признаётся недействительным и не учитывается при подведении итогов ания

3. Неверный подсчёт

Самая ответственная часть общего собрания – подсчёт результатов ания.Обычно пользуются формулой 1 квадратный метр жилого/нежилого помещения, принадлежащего собственнику – 1 голос собственника.

Неправильно оформленные решения собственников или устаревшие/неверные данные в реестрах собственников приводят к неправильному подсчёту , и, следовательно, неверному результату ания.При долевой собственности применяется та же формула – 1 кв. м. = 1 голосу, такой подход предельно упрощает процедуру подсчёта .

Если собственник владеет несколькими помещениями в доме, то он голосует один раз в пределах того метража, которым от владеет

4. Некорректно оформленные доверенности

Собственник имеет право участвовать в ании через своего представителя. Полномочия представителя должны быть оформлены соответствующей доверенностью.Сведения, которые должны быть обязательно указаны в доверенности:

  • фамилия, имя, отчество – для физических лиц, полное наименование – для юридических лиц;
  • место жительства или место нахождения;
  • паспортные документы или реквизиты учредительных документов.

Доверенность на ание должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ, доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:

  • заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;
  • выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение

5. Ошибочно выбранная форма общего собрания

Согласно ст. 44.1 ЖК РФ существует три формы проведения общего собрания собственников – очная, заочная, и очно-заочная.

Старшие по дому и инициаторы общих собраний чаще всего указывают очную форму собрания. При этом, в случае отсутствия кворума, происходит “хождение” по квартирам и “дособирание” . Так действовать запрещено.

В случае отсутствия кворума на очном собрании, инициатор может провести второе собрание – заочное. Однако, согласно ч. 1 ст. 47 ЖК РФ, это должно быть отдельное собрание, проводимое в форме заочного ания.

Мы советуем все собрания проводить в очно-заочной форме, самой удобной форме ания, которая содержит все преимущества очной и заочной формы вместе.

6. Неверные или устаревшие сведения о площадях и собственниках помещений

Перед анием, необходимо запросить информацию о собственниках помещений в доме в Росреестре. В случае невозможности по каким либо причинам получить официальные данные по собственности, необходимо составить реестр собственников на основании документов на право собственности, предоставленных собственниками в процессе ания.

По нашему мнению, это самый сложный этап подготовки документов к общему собранию, поскольку на практике получить данные о собственниках из Росреестра проблематично из-за законодательства о персональных данных. Поэтому в уведомлениях об общем собрании необходимо указывать, чтобы копии или оригиналы правоустанавливающих документов собственник предоставляли председателю собрания при заполнении решений и протолокла.

7. Нарушение порядка передачи документов в органы государственного жилищного надзора

В соответствии с п. 3.1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение 5 дней с момента получения от инициатора собрания решений и протокола общего собрания собственников, должна направить в орган госжилнадзора оригиналы протокола собрания и решений. Затем их электронные образы нужно разместить в системе ГИС ЖКХ.

Однако, управляющие организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК если вовремя и передают документы в орган ГЖИ, но не размещают информацию о собрании в системе, что к тому же грозит им административной ответственностью по ст. 13.19.2 КоАП РФ.

8. Проведение нескольких подряд собраний при спорных или конкурирующих отношениях

При возникновении обстоятельств, когда несколько групп собственников одного дома имеют разные интересы и проводят несколько собраний одновременно с похожей или совпадающей повесткой дня, но разными результатами по сути, например, есть споры между собственниками по поводу выбора управляющей компании, органы ГЖИ обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

По регламенту, проверка законности и правильности проведения общих собраний органами госжилнадзора осуществляется ими в случае получения двух и более протоколов с одного дома в течение трёх месяцев с аналог очной или идентичной повесткой дня.

9. Изменение повестки дня

Изменять повестку собрания запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ.

В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.

Все вопросы, не включённые в повестку дня должны быть решены на другом общем собрании собственников.

10. Нарушение кворума собрания

Разные по значимости и важности решения собственников принимаются различным количеством собственников.

Общее собрание собственников помещений в МКД считается  легитимным, если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на общее собрание.

Жилищный кодекс РФ разделяет вопросы по степени важности.

Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех , принявших участие в ании.

Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Другие вопросы решается подавляющим (квалифицированным) большинством – это ⅔ от количества всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов – об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с уменьшением площади общего имущества многоквартирного дома. Такие ситуацию происходят в случае реконструкции дома или проведении капитального ремонта.

Игорь Битейкин, управляющий партнёр ЮК “Битейкин и партнёры”

Источник: https://zen.yandex.ru/media/legal/10-oshibok-pri-provedenii-obscego-sobraniia-sobstvennikov-pomescenii-mnogokvartirnogo-doma-5bcdedaff86d0000a9711606

Порядок проведения собрания собственников дома: помощь юриста

О собрании

   Собственники помещений в многоквартирных домах управляют домом с помощью общего собрания, которое является органом управления МКД. Что представляет собой такое собрание, как организуется и проводится, Вы узнаете из настоящего материала.

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по жилищным спорам в Екатеринбурге поможет в проведении общего собрания собственников многоквартирного дома (МКД): профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!

Кто может быть инициатором общего собрания собственников?

  • Инициировать собрание может любой из собственников помещений в конкретном доме
  • Помимо собственников с инициативой провести собрание может выступить управляющая организация, с которой заключен договор управления и которая соответственно осуществляет управление данным многоквартирником
  • Также инициатором может выступить правление ТСЖ, если оно создано
  • Кроме указанных инициаторов, созвать внеочередное собрание может ТСЖ, управляющая компания, ЖСК, ЖК, иной специализированный потребительский кооператив, если к ним письменно обратятся собственники, которые имеют минимум 10% от общего количества.
  • Инициировать проведение собрания может и орган местного самоуправления, если собственники не смогли выбрать управляющую компанию.

ВАЖНО: инициатор собрания, несет все расходы по его проведению.

Порядок уведомления жильцов о проведении собрания собственников МКД

   По общему правилу каждому собственнику в обязательном порядке подлежит направлению уведомление о проведении собрания. При этом уведомление направляется заказным письмом.

ВНИМАНИЕ: о том, что будет проводиться собрание, должны сообщить не позднее чем за 10 дней до той даты, когда должно состояться собрание.

   На собрании может быть избран другой способ сообщения о проведении собрания, например, вручение под роспись или размещение сообщения в определенном общедоступном месте.

   Примерную форму сообщения о проведении собрания можно посмотреть в методических рекомендациях, которые утверждены Минстроем России (приказ от 31.07.2014 № 411/пр).

Порядок организации очного собрания собственников жилья

   Очное собрание подразумевает под собой непосредственное присутствие собственников жилья на собрании. Порядок организации такого собрания выглядит следующим образом.

   По общему правилу, собрание будет правомерно, если на нем присутствуют собственники, которые имеют более 50% от общего числа . В отдельных случаях необходимо 2/3 . Пошаговая инструкция для проведения собрания жильцов должна состоять из следующих этапов:

  1. Инициатор собрания, прежде всего, должен сформулировать повестку дня. Для проведения собрания может быть создана инициативная группа для подготовки документов и выполнения иных действий.
  2. После того, как сформулирована повестка дня, инициатор обязан уведомить в установленные сроки каждого собственника помещений о проведении очного собрания с указанием места, даты и времени проведения собрания. Также информация о собрании может быть размещена в доступном для жильцов МКД месте.
  3. В день собрания все присутствующие собственники должны быть зарегистрированы.
  4. После регистрации устанавливается наличие или отсутствие кворума для проведения собрания.
  5. При наличии кворума, прежде чем перейти к анию, необходимо выбрать председателя собрания, а также секретаря и членов счетной комиссии.
  6. После этого проводится обсуждение вопросов, указанных в повестке дня и присутствующие собственники голосуют. По общему правилу, решение принимается большинством от числа присутствующих собственников.
  7. После ания подводятся итоги такого ания.
  8. Решение оформляется протоколом общего собрания.

   Важным моментом в принятии решения является то, что решение может быть принято только по вопросам, указанным в повестке дня. Изменять вопросы, подлежащие рассмотрению, непосредственно на собрании нельзя.

Логика в данном случае простая, должна быть соблюдена процедура по уведомлению о вопросах, подлежащих рассмотрению, а также на собрании редко приходит 100% собственников, поэтому, если будут приниматься решения по вопросам, о рассмотрении которых не уведомляли, то будут нарушены права лиц, не явившихся на собрание.  

Как провести заочное ание в многоквартирном доме?

   Если было организовано проведение очного собрания, но отсутствовал кворум, тогда собрание может быть проведено в заочной форме.

   Процедура заочного ания в МКД говорит сама за себя, а именно, что собственники не присутствуют на собрании, а мнение выясняется у каждого собственника заочно.

   Для проведения в такой форме ания потребуется также сформировать повестку дня, уведомить собственников о месте, дате и времени проведения собрания, а также сообщить о повестке дня, о том, каким образом можно ознакомиться с информацией и материалами собрания. Поскольку собрание проводиться заочно, то в уведомлении помимо приведенной к указанию информации, также необходимо указать дату, когда завершается прием решений собственников, а также место и адрес предъявления решений. 

   Собственники оформляют при заочном ании письменно свои решения по поставленным вопросам. Решение собственника должно содержать:

  • сведения о собственнике;
  • информацию о документе, который подтверждает право собственности голосующего лица;
  • решения по вопросам, указанным в повестке дня, которые могут быть выражены в форме «за», «против» или «воздержался».

   Итоги ания подводятся членами счетной комиссии, избранными на общем собрании.

   Решение оформляется в форме протокола и доводится до собственников помещений.

Как рассчитать кворум общего собрания собственников?

   Как мы уже знаем кворум собрания определяется количеством . А как же определяются голоса?

   Все очень просто: каждый собственник обладает определенным количеством . Количество зависит от того, какая у собственника доля в праве общей собственности на общее имуществом в доме, и определяется пропорционально соответствующей доле. При этом доля в праве на общее имущество пропорциональна размеру общей площади помещения собственника в конкретном доме.  

   При ании количество собственника учитывается полностью, т.е. собственник не может ать частью принадлежащих ему . Иными словами, при ании собственник отдает свой голос за то или иное решение, а этот голос содержит в себе несколько с учетом доли в праве на общее имущество в МКД.

Сроки проведения заочного ания собственников

   По общему правилу собственники должны быть уведомлены о сроке проведения собрания не позднее чем за 10 дней.

   Если будет принято решение о проведении собрания с использованием системы, то в этом случае администратору системы должно быть передано сообщение не позднее чем за 14 дней до даты начала проведения собрания. В свою очередь администратор размещает в системе сообщение о проведении собрания не позднее чем за 10 дней.

   С использованием системы ание может длиться не менее 3-х и не более 5-ти дней. Решение по итогам ания сформируется автоматически и должно быть размещено в системе в течение часа после того как закончится ание.

   Если же ание проводилось без системы, то решение должно быть доведено в течение 10 дней и не позднее.

Извещение о решении общего собрания

    По итогам общего собрания принимается решение, которое в обязательном порядке не позднее 10 дней вместе с итогами ания инициатором собрания должно быть доведено до всех собственников конкретного МКД. Сделано это может быть путем размещения сообщения в определенном решением собрания помещении конкретного дома, к которому имеют доступ все собственники.

Хранение материалов проведенного собрания в МКД

   Где будут храниться материалы и информация по проведенному собранию определяется на собрании.

   Копии протоколов собрания, а также решений хранятся в том месте или по тому адресу, которые определены на собрании. А что же с оригиналами протоколов собраний и решений?

   Подлинники протоколов собраний и решений направляются в уполномоченные органы в порядке, определенном Минстроем России (приказ от 28.01.2019 № 44/пр).

   Инициатор собрания предоставляет подлинники решений и протокола собрания в управляющую компанию, ЖСК, правление ТСЖ, ЖК, иной специализированный потребительский кооператив, которые после получения обязаны в течение 5 рабочих дней направить соответствующие документы в орган госжилнадзора для хранения в течение 3-х лет.

При способе управления МКД непосредственно собственниками протокол и решения предоставляются в орган жилищного надзора. При необходимости копии протокола и решений предоставляются в ресурсоснабжающую компанию, а также рег. оператору по обращению с ТКО. Документы должны быть представлены со дня принятия не позднее 10 дней.

   Адвокаты и юристы нашего бюро, специализирующиеся на вопросах жилищного законодательства, всегда готовы помочь в юридических вопросах, касающихся организации проведения общих собраний, а также в решении иных спорных вопросов, связанных с управлением Вашего многоквартирного дома.

Отзыв о нашем юристе по жилищным спорам

© адвокат, управляющий партнер АБ “Кацайлиди и партнеры”

А.В. Кацайлиди

Источник: https://katsaylidi.ru/blog/poryadok-provedeniya-obshhego-sobraniya-sobstvennikov-v-mkd/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.