Отчуждение дома без земельного участка

Содержание

Как продать дом без земельного участка инструкция без посредников

Отчуждение дома без земельного участка

Возможно ли продать дом без продажи земельного участка, на котором он находится? В Земельном кодексе Российской Федерации существуют четко установленные правовые нормы отвечающие на этот вопрос.

статьи:

1. Возможно ли продать дом без земли

2. Какие документы понадобятся

3. Инструкция как оформить продажу дома

Возможно ли продать дом без земли

Часто возникает вопрос, можно ли оформить продажу дома без продажи земельного участка, на котором он находится.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации сделки с недвижимостью в виде строений, находящихся на земельном участке, осуществляются вместе с земельным участком в случае, когда у здания один владелец.

Правовые нормы, установленные на основании Федерального закона, таковы, что земля и строение на ней связаны воедино.

В понятие недвижимости входит такое имущество, которое напрямую связано с землей. При продаже земли продается и дом.И наоборот – если здание переходит в собственность к другому лицу, та же участь постигает земельный участок под ним.

В тех случаях, когда продается часть здания, одновременно отчуждается пропорциональная ему доля участка земли. При составлении договора на покупку дома, обязательно учитывается земельный вопрос. Если в договоре не прописана передача в собственность земли вместе со строением, он считается недействительным.

В 4 пункте 35-ой статьи кодекса оговариваются исключения из общего правила. То есть, дом и земля становятся не единым целым и не продаются вместе:

  1. если отчуждается часть сооружения, которую нельзя выделить на практике совместно с участком земли;
  2. если земля, на которой находится здание, изъята из оборота.

Какие документы понадобятся для продажи дома

Для оформления продажи дома вместе с землей нужно подготовить следующие документы:

  1. паспорт собственника;
  2. свидетельство на право владения недвижимостью;            
  3. план земельного участка и его технический паспорт;
  4. правоустанавливающие документы;
  5. заявление (адресуется в административный центр);
  6. постановление, выданное администрацией;
  7. юридически оформленный договор на покупку (продажу) строения;
  8. акт приёма-передачи;
  9. свидетельство о регистрации прав покупателей на приобретенный объект недвижимости.

Как оформить продажу дома – пошаговая инструкция без посредников

Сегодня есть много посреднических фирм, которые за весьма приличную плату возьмутся оформить для клиентов продажу либо покупку недвижимого имущества.

Для экономии времени и сил можно воспользоваться услугами одной из них. При  желании можно заняться оформлением сделки самостоятельно.

Для успешного проведения операции рекомендуется действовать в соответствии с несложной инструкцией, состоящей их нескольких последовательных шагов.

Во-первых, нужно выяснить, есть ли в бумагах на дом, оставшихся от предыдущего владельца, также документы на землю. Если вдруг их не обнаруживается, нужно написать в местные административные органы заявление на перевод участка земли в собственность или на получение его в аренду.

Во-вторых, надо получить на земельный участок:

  1. кадастровый план;
  2. технический паспорт;
  3. технические документы;
  4. кадастровый паспорт.

В последней редакции законодательства предусматривается необязательность кадастрового паспорта, если размер участка земли маленький.

В-третьих, следует выяснить, какой размер участка входит в ведение строения. Если площади земли недостаточно для продаваемого здания, понадобится постановление, решающее данный вопрос. Ведь по нормам права собственнику постройки принадлежит как земля под домом, так и участок около него.

В-четвертых, потребуется пригласить специалистов из земельной организации, чтобы:

  1. обозначить границы участка;
  2. составить его план;
  3. выполнить топографическую съемку.

Затем все полученные бумаги нужно подать в центр регистрации земельных участков и получить оттуда на руки выписку из техдокументов.

В-пятых, все перечисленные выше и успешно подготовленные документы подаются в центр регистрации. Оттуда же получается свидетельство на владение недвижимостью.

В-шестых, с помощью грамотного юриста составляется и заверяется у нотариуса договор купли-продажи. Затем оформляется акт приема-передачи недвижимого имущества.

По завершении означенных действий продажу дома и земли как единого целого можно считать успешно завершенной.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/401-kak-prodat-dom-bez-zemelnogo-uchastka.html

Как продать дом без земельного участка. Купля-продажа жилого дома без земли – 10 советов по законному оформлению

Отчуждение дома без земельного участка

Многих интересует, можно ли продать дом без участка, по действующему законодательству? Этот вопрос часто встречается на тематических форумах. Нормативной базой предусмотрена реализация строения и земли как единого целого.

Пакеты документов при этом подготавливаются для каждого из объектов отдельно. В Росреестре не выйдет регистрировать одно без другого.

Но предусмотрены исключения, позволяющие беспрепятственно продать дом даже без участка, сделав все в рамках закона.

Как сэкономить от 5 000 до 15 000 рублей на оформлении документов

при покупке/продаже недвижимости?

Продажа дома без земельного участка по закону

Процесс сделок, связанных с куплей-продажей строений и участков как единого комплекса имущества, регламентирован статьей №35 Земельного Кодекса РФ

Как продать дом без земельного участка – 10 советов как сделать оформление законным

Если вас интересует, можно ли продать дом без земельного участка, при этом сделать все в рамках законодательной базы, вам пригодятся рекомендации специалистов, работающих в сфере недвижимости:

Совет 1. Воспользуйтесь исключениями из статьи 35 ЗК РФ

Пунктом 4 вышеуказанной статьи, позволяет продать дом отдельно от участка, если:

  • Отчуждается только часть здания, и выделить землю, на которой она расположена невозможно.
  • Реализуется дом, расположенный на территории, не находящейся более в кадастровом обороте.

Информацию о возможности применения этих случаев вы сможете узнать, подготавливая документы для продажи дома. Не лишней будет консультация юристов.

Совет 2. Проверьте наличие документов на постройку и участок

Перед тем как продать дом без земли убедитесь, что есть бумаги на постройку и на участок. Их должен был предоставить предыдущий собственник. Если они отсутствуют, обратитесь в соответствующую инстанцию с заявлением об изменении обладателя собственности, или о получении участка в аренду.

Чтобы в дальнейшем проводить сделки с землей, вам необходимо иметь всю техническую документацию на нее. Для небольших территорий кадастровый паспорт можно не оформлять.

Проверьте наличие документов на дом и землю

Совет 3. Выясните, какая территория относится к строению

Продажа дома без земельного участка невозможна, без уточнения всех деталей. В соответствующем органе нужно узнать, какая территория закреплена за постройкой. Когда площади недостаточно для отчуждаемого строения, урегулировать это можно получив соответствующее постановление.

Согласно действующим нормам права, за владельцем постройки закрепляется не только земля под домом, но и прилегающая к нему территория

Совет 4. Пригласите специалистов по земельным вопросам

Обратившись в соответствующую организацию, вы сможете воспользоваться следующими услугами:

  • Обозначение границ участка.
  • Составление плана земли.
  • Проведение топографической съемки.

Все это необходимо для постановки надела на учет в центре регистрации земельных участков. Также этот пакет бумаг пригодится при получении выписки из технической документации.

Совет 5. Переуступите право аренды участка

Еще один вариант, при котором можно продать дом без земли – когда участок арендован. Если строение находится в собственности, а территория нет, к купчей прилагается специальный документ. В нем отмечается передача прав новому арендатору. Данный факт регистрируется в Росреестре.

Убедитесь в том, что ваш договор об аренде еще действителен, и по нему отсутствуют задолженности.

Оформите переуступку права аренды земли

При регистрации документов, подтверждающих переуступку права аренды, отправляется уведомление в муниципальные органы, о произошедших изменениях

Совет 6. Как продать дом без участка, когда здание в собственности, а земля в пользовании

Нередко происходит продажа домов без участка, если хозяин постройки владеет землей по договору о бессрочном пользовании. Тогда территория не является собственностью продавца. Она только предоставляется ему для определенных нужд. В этом случае, при подписании купчей, в ней указываются:

  • Размеры территории.
  • Реквизиты документа, на основании которого осуществлялось пользование участком.

Совет 7. Как продать дом, если он в собственности, а на землю документов нет

Если дом числится вашей собственностью, но у вас нет никаких документов на землю, продать вы его не сможете! Ни один нотариус не возьмется за оформление такой сделки. Чтобы исправить ситуацию, вам понадобится узаконить землю под домом, для этого ее нужно:

  • Выкупить.
  • Приватизировать.
  • Арендовать.

Обращаясь за профессиональной помощью при продаже дома без участка, вы сможете избежать большинства неприятных сюрпризов. В соответствии с землеустроительным законодательством, каждое здание в обязательном порядке должно быть закреплено за участком.

Оформите землю на себя, если не сделали этого ранее

Совет 8. Как продать постройку, оставив себе часть территории

Продажа жилого дома без земельного участка или его части возможна только после официального размежевания. После этого на учет становятся уже два объекта, один из которых будет с домом. Каждому из владельцев будут выданы отдельные Свидетельства о регистрации прав собственности на землю.

Для различных областей и территорий предусмотрены свои нормативы земли. Местная власть может прописывать как минимальные, так и максимальные размеры отчуждаемых участков

Совет 9. Как продать жилой дом, если земля находится в долевой собственности

Сделки, связанные с долевой собственностью и ее отчуждением сторонним лицам оформляются в нотариальных конторах. Простая письменная форма предусмотрена только для сделок между обладателями долей.

Реализовать свою часть в доме можно только с отчуждением соответствующего участка территории. В некоторых случаях сначала делают дарение микрочасти, после чего вступает в силу приоритетное право.

Продайте микро долю в доме, чтобы вступило в действие преимущественное право

Совет 10. Как продать дом, если у постройки и земли разные владельцы

Все договора по отчуждению должны оформляться в соответствии с законом. Ситуация усложняется, когда дом и земля изначально записаны на разных собственников.

Нужен агент
по недвижимости?

При таких условиях купля-продажа жилого дома без земельного участка может быть оформлена только после того, как владелец сооружения выкупит или оформит в аренду землю под постройкой, или наоборот.

Оформите документы на строение и участок на себя, чтобы беспрепятственно продать дом

Узнать больше о том, какие тонкости может содержать каждая сделка по купле-продаже дома вы сможете у специалистов агентства недвижимости «Колизей». Обращайтесь, мы подробно ответим на каждый из ваших вопросов!

Источник: https://kolizey78.ru/blog/prodazha-domov/10-sovetov-kak-zakonno-oformit-prodazhu-doma-bez-zemelnogo-uchastka

Продажа дома без земельного участка – как разделить дом и землю под ним и когда это сделать не удастся

Отчуждение дома без земельного участка

При продаже дома, участок земли, на котором он расположен, обычно продаётся вместе с ним. Это кажется вполне логичным, поскольку дом и земельный участок под ним физически нельзя разделить.

Однако, в некоторых случаях собственники земли хотят продать только дом, сохранив за собой права собственности на земельный участок.

Разберёмся, возможно ли это, и какова процедура разделения этих видов собственности.

Возможна ли продажа доли дома без земли?

Статья 273 ГК РФ определяет, что доля в доме продаётся вместе с долей земельного участка. При этом размер доли участка равен доли в недвижимости.

Но из этого существуют исключения, определённые статьёй 35 Земельного Кодекса РФ:

  • Невозможность выделения физической доли дома. В этом случае продаётся имущественное право на совместное использование данной недвижимости.
  • Земля, на которой построен дом, впоследствии была изъята из оборота. То есть государственные органы признали её непригодность для жилищного строительства.

В этих случаях продажа дома и земли имеет ряд особых нюансов. Но вне зависимости от них важно получить согласие остальных владельцев дома, так как иначе они смогут попытаться оспорить сделку.

Как можно продать дом без земли под ним?

Реальная возможность продажи дома без земельного участка зависит от статуса данной земли:

  • Для участков, которые были изъяты из оборота, продажа невозможна. Никакие юридические манипуляции для возврата их в разряд предназначенных для жилищного строительства не помогут.
  • Если участок не имеет ограничений для строительства дома и иного использования, то его можно оформить в качестве отдельного объекта имущества. Для этого нужно пройти процедуру постановки земли на Кадастровый учёт и зарегистрировать права собственности в Росреестре. После этого дом и участок под ним станут двумя разными объектами собственности.
  • Ещё один способ – размежевать участок. В результате земля будет разделена на две части – ту, что находится под домом, и оставшуюся часть земельного надела. И если землю под самим строением продать всё равно не удастся, то свободный участок к дому привязан не будет.

Отдельно стоит отметить, что земельные участки, которые находятся не в собственности владельца дома, а используются им на правах аренды или бессрочного пользования, при продаже дома к новому владельцу не переходят. Он должен оформлять на них новые договора аренды.

Исходя из написанного, становится ясно, что продать землю, которая не является отдельным объектом, не получится. Но и в отношении земли, оформленной в отдельный вид собственности, нужно получать согласие совладельцев дома, так как они будут и совладельцами земли под ним.

Когда собственники согласны

Статья 250 ГК РФ даёт совладельцам недвижимости право преимущественного выкупа доли в ней. Это означает, что собственник части дома и земельного участка не может сразу же выставить её на продажу на рынке недвижимости. Он должен сначала уведомить о желании продать долю остальных совладельцев.

Делать это лучше письменно, с отправкой уведомления заказанным письмом, чтобы иметь доказательства факта уведомления. На ответ совладельцам даётся 30 дней.

Если они отказались от покупки доли или не ответили на предложение продавца, он вправе реализовать свою часть дома и земли на свободном рынке недвижимости.

Нужно учесть, что продавать её он должен по той цене, по которой предлагал купить совладельцам. Если он решит снизить цену, то будет обязан повторно пройти процедуру предложения своей доли другим собственникам этого дома и земли.

Согласно статье 250 Гражданского Кодекса совладельцы имеют преимущественное право выкупа доли – собственник должен сначала им предложить сделку, выждать 30 дней и только после этого, если желающих не будет, продавать третьим лицам.

Процесс продажи дома после отказа от его покупки иных владельцев, включает следующие действия:

  • Сбор документов.
  • Подача объявления о продаже или заключение договора с агентством недвижимости.
  • Согласование условий сделки с покупателем, в том числе заключение с ним предварительного договора купли-продажи.
  • Подписание основного договора купли продажи и его регистрация в Росреестре.
  • Передача ключей и документов от дома.

В ситуации, когда земля под домом не может быть продана потому, что выведена из оборота, нужно указать в договоре, что доля в доме продаётся без права собственности на участок под ним.

В случае, если земля находится в госсобственности и передана владельцу дома в аренду, новый собственник может обратиться в муниципальные органы и заключить договор аренды. Для этого он должен предъявить выписку из ЕГРН, подтверждающую, что он стал собственником дома.

Когда совладельцы не согласны

При отсутствии согласия совладельцев на продажу доли дома всё равно существует возможность её реализации.

Сам факт несогласия мало что значит, поскольку в этом случае, совладельцы должны выкупить долю, воспользовавшись своим преимущественным правом. Если же они не хотят покупать, но и не хотят, чтобы владелец доли её продавал, то по истечении 30 дней с момента их уведомления, его ничто не ограничивает.

Кроме этого для частных домов существует возможность физического выделения доли. Для этого нужно составить проект и провести перепланировку дома, с выделением отдельного входа в часть, принадлежащую собственнику, который хочет её продать.

После завершения перепланировки и её регистрации в местных органах власти, спрашивать согласия остальных владельцев дома при продаже не нужно.

Даже если совладельцы подадут в суд в попытке оспорить законность сделки, сделать это им не удастся, если продавец соблюдал все требования законодательства и определённые в нём сроки.

Документы для сделки, которые нужно подготовить продавцу

При заключении сделки купли-продажи объектов недвижимости продавец должен представить следующий пакет документов:

  • Копию паспорта.
  • Копии уведомлений совладельцев с датой их отправки. Важно доказать почтовым документом, что с этого момента уже прошло 30 дней.
  • Правоустанавливающие документы на долю дома.
  • Кадастровый план земельного участка.
  • Технический паспорт доли дома.
  • Выписку из домовой книги о составе семьи. Этот документ нужен, чтобы подтвердить отсутствие прописанных в нём.
  • Справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  • Письменное согласие супруга на продажу, если продавец проживает с ним в официальном браке.
  • Разрешение органа опеки, если одним из совладельцев является ребёнок или если его интересы данная сделка затрагивает иным образом.

Важно правильно составить предварительный и основной договоры купли-продажи, избежав двусмысленных трактовок и процессуальных ошибок. Для этого нужно привлечь нотариуса.

Стоимость

Обязательные расходы при заключении сделок купли-продажи включают:

  • Госпошлина за нотариальное заверение договора. Она составляет 0,5% от суммы сделки. Дополнительно придётся оплатить конкретные услуги нотариуса по помощи в составлении договора.
  • Пошлина за регистрацию сделки в Росреестре фиксированная и составляет 2000 рублей.

Помимо обязательных платежей могут возникать дополнительные. Они связаны с проведением межевания при выделении доли участка в отдельный объект собственности, а также оформлением его технического паспорта. Стоимость таких услуг может существенно различаться в зависимости от региона и конкретной фирмы.

Что касается налогов с продажи недвижимости, то он уплачивается только, если в собственности продавца этот дом был менее 5 лет. В таком случае размер налога составит 13%. По истечении пятилетнего срока от уплаты налога продавца освободят.

Источник: https://familegal.ru/nedvizhimost/prodazha-doma-bez-zemli-pod-nim/

Возможно ли купить или продать жилой дом или часть дома без земли. Помощь риэлторам

Отчуждение дома без земельного участка

На рынке недвижимости  очень много сложных и разнообразных ситуаций по сделкам купли-продажи. Риэлторам, поверьте, скучать некогда.

Еще много неприватизированной или неоформленной в собственность или в аренду земли под домами ( частью дома) или под строениями.

Частый вопрос  задают риэлторам, возможно ли купить или продать  дом или часть дома без земельного участка, на котором этот дом расположен.

Спрашивают покупатели, которые сомневаются в сделках купли-продажи дома без земли, спрашивают продавцы, которые не хотят вкладывать время и деньги в оформление земли, спрашивают совладельцы долей дома, спрашивают люди, которые хотят продать часть земли, а часть участка  под домом себе оставить.

В общем, вопросов очень много, попробуем найти ответы и разъяснения по этим вопросам для  начинающих риэлторов.

Возможно ли, законным образом продать дом без земли?

Ситуация первая – жилой дом и земельный участок находятся в собственности у одного хозяина.

По закону, дом и участок это единый имущественный комплекс, это декларирует статья 35 Земельного Кодекса РФ, поэтому если продается дом , то и земельный участок подлежит одновременной продаже тоже. На сделку предоставляется  два пакета документов на строение и на участок. Одно без другого Росреестр не зарегистрирует.

Ситуация вторая – дом в собственности, земля в собственность не оформлена.

В этом случае земля может быть в аренде, тогда одновременно с договором купли-продажи дома составляется договор переуступки права аренды и также сдается в Росреестр на регистрацию перехода права аренды. Договор  аренды не должен быть просроченным, не должно быть задолженностей по арендной плате.

К договору переуступки права аренды прикладывается Уведомление муниципалитета о смене арендатора с входящим номером, в этом случае не обязательно ждать ответа от Администрации, процедура по закону носит уведомительный характер.

Все права и обязанности указанные в договоре аренды перейдут к новому арендатору.

Земельный участок может принадлежать собственнику дома  на основании договора на бессрочное пользование, пожизненного наследуемого владения или Постановления о выделении участка, то есть основанием является пользование данным земельным участком, а не собственностью продавца. В этом случае жилой дом или часть дома продать можно без земли, но в договоре купли-продажи надо обязательно указать , что жилой дом расположен на земельном участке мерою такой-то на основании такого-то земле отводного документа.

Если дом в собственности, а на землю нет вообще никаких документов, то нотариусы такую сделку вообще удостоверять не будут, надо сначала оформить землю под домом- взять в аренду, приватизировать или выкупить.

В простой письменной форме пока еще можно продать дом без земли ( если земля в муниципальной собственности), но это послабление в законе скоро закончится, так как по всем законам о земле строение должно иметь привязку к земле, а не висеть в воздухе.

Ситуация третья – можно ли продать целый дом, а часть земли оставить себе?

Это возможно после того, как будет проведено разделение участка, надо пригласить кадастрового инженера и провести процедуру размежевания, постановки на кадастровый учет двух участков, один с домом, другой свободный, получить два  новых Свидетельства о регистрации права собственности на каждый из новых участков. После этого можно продавать дом с участком, на котором дом расположен фактически. Но, уважаемые риэлторы, учтите, что в этом случае нужно соблюдать нормативы земли  для конкретной местности, например, в моем районе минимальный  участок – это 6 соток.

Ситуация четвертая – жилой дом и земля находятся в долевой собственности.

Напоминаю риэлторам, что после 01 января 2016 года сделки по отчуждению долевой собственности третьим лицам находятся в компетенции нотариусов. В простой письменной форме можно совершить сделку по продаже доли недвижимости совладельцам.

В этом случае должна происходить продажа (дарение) доли в праве  дома одновременно с долей в праве земельного участка.

Ситуация пятая – у дома  и земельного участка разные  частные собственники.

Этой ситуации в принципе не должно быть, но бывает, особенно для старой недвижимости ( до 2001 года), когда в документах был бардак. Эту ситуацию надо привести в соответствие закону. Владелец дома обязан оформить участок под домом путем выкупа или оформлением договора аренды с владельцем участка.

Источник: https://realtshcool.ru/984-vozmozhno-li-kupit-ili-prodat-zhiloy-dom-ili-chast-doma-bez-zemli-pomosch-rieltoram.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.