Узаконить перепланировку без суда

Содержание

Можно ли узаконить перепланировку после ремонта: после самой перепланировки, оформление без разрешительных документов

Узаконить перепланировку без суда

» Жилищные споры » Перепланировка » Можно ли узаконить перепланировку после ремонта

1 120 просмотров

Перепланировку квартиры рекомендуется согласовывать еще до начала выполнения работ, однако не всегда это возможно или, что вернее, не все об этом вспоминают еще до начала ремонта.

Более того, в некоторых ситуациях обычный косметический ремонт постепенно превращается в незапланированный капитальный, включающий в себя перепланировку, а, иногда, еще и реконструкцию.

И вот в такой ситуации заранее предусмотреть все особенности и согласовать вносимые изменение получается далеко не у каждого. Что делать в этом случае и как узаконить перепланировку уже после ремонта – читайте в этой статье.

Можно ли согласовать

Существует только два варианта согласовать (узаконить) перепланировку после выполнения всех работы: через суд и без суда. Логично, что сначала нужно пробовать второй вариант и только если ничего не получится – первый.

Без суда

Самый простой вариант. Если перепланировка не затрагивает несущих стен и, в целом, полностью соответствует требованиям законодательства, то получить положительные заключения контролирующих органов будет несложно.

Это значит, что заявитель может просто обращаться в ближайшее отделение МФЦ (Мои документы) и, предоставив все требуемые документы, получить разрешение на проведение работ. Разумеется, все что нужно, уже будет сделано, но без этого разрешения внести изменения в техпаспорт невозможно.

Пример: Собственник квартиры хочет объединить спальню и гостиную. Стена, которая их разделяет, не является несущей (стандартная перегородка). Если снести ее (или просто пробить дверной проем), то такую перепланировку узаконить будет несложно. А вот узаконить перепланировку, включающую в себя, например, вынос батарей отопления на лоджию/балкон, будет практически невозможно.

Если в МФЦ (Моих документах) отказали в выдаче разрешения, то придется решать проблему через суд. В данном случае очень важно изучить сам отказ (его нужно требовать в письменном виде). В этом документе должна быть указана причина.

Если ее нет или она несущественна, можно обращаться в суд.

Если же причина указана конкретно, и она действительно критична, то лучше сразу заняться исправлением проблемы (приведением квартиры в соответствие с техпаспортом или, хотя бы, изменением планировки так, чтобы причина отказа исчезла).

Как оформить?

Ниже будет представлена детальная инструкция того, как именно можно узаконить уже выполненную перепланировку с учетом обращения в суд.

Порядок действий

  1. Закончить все работы, чтобы специалисты могли четко понимать, что конкретно сделано. Обязательно нужно учитывать тот факт, что после осмотра квартиры специалистами никаких дополнительных действий с жильем производить нельзя. Это же верно и относительно нежилой недвижимости.
  2. Заказать проект перепланировки.

    Логично, что работы уже будут завершены, потому проект будет создаваться по факту того, что уже сделано. На этом этапе обычно и вылезают основные проблемы, если собственник квартиры при перепланировке допустил серьезные ошибки и привел ситуацию к тому, что ничего узаконить не получится.

    Специалисты выбранной владельцем компании проведут осмотр жилья и в согласованные сроки предоставят проект. Это один из основных документов, требуемых для узаконивания.

  3. Собрать остальные документы.

    Обычно это не составляет особого труда, так как большая часть бумаг уже должна быть на руках владельца или их несложно будет в рекордный срок оформить.

  4. Обратиться в МФЦ. Тут придется не просто отдать документы, но и заполнить соответствующее заявление.

    Готовить его заранее нет особого смысла, так как форма и состав этой бумаги могут несколько отличаться в зависимости от региона проживания. Тем более, что на заполнение уйдет от силы 5 минут.

В большинстве «популярных» отделений МФЦ обычно бывают крупные очереди.

Проблема в том, что тут обслуживаются все люди, которые хотят что-то оформить, зарегистрировать, сделать и так далее. Рекомендуется выбирать менее «популярное» отделение МФЦ (Моих документов) где-то на окраине городе или просто расположенное в менее плотно населенной части поселения.

  1. Получить решение. Если оно положительно, то остальные проблемы автоматически исчезают. Достаточно будет просто прийти в отделение Росреестра с техпаспортом и внести в него, на основании решения, соответствующие изменения. Хуже другая ситуация, когда вместо решения заявитель получает отказ. Тут уже без суда не обойтись.
  2. Запросить отказ в письменной форме с указанием причины. Обычно его и так выдают, но иногда, когда ситуация неоднозначная, некоторые сотрудники пытаются избежать этого. В отдельных случаях сам факт запроса отказа в письменном виде заставляет ответственных лиц изменить свое решение и выдать разрешение на узаконивание перепланировки. Впрочем, это скорее исключение, чем правило.
  3. Составить исковое заявление. Лучше всего это делать с помощью опытного юриста. Самостоятельная подготовка такого документа тоже возможна, но существенно возрастает риск не указать что-то важное или, наоборот, включить в иск ненужные элементы. Последнее – нестрашно, но всегда рекомендуется приводить бумаги к максимально идеальному состоянию.
  4. Направить иск и документы в суд. Документы нужны практически те же, что и при обращении в МФЦ (Мои документы), потому особых сложностей возникнуть не должно.
  5. Оплатить госпошлину. Без оплаты и предоставления в суд квитанции, подтверждающей данный факт, дело рассматриваться не будет.
  6. Дождаться заседания. О дате обычно предупреждают заранее. Именно поэтому рекомендуется указывать только правильный адрес и электронную почту. На заседании лучше присутствовать лично или, в крайнем случае, направить своего представителя. Только готовить его нужно заранее, так как этот человек обязан быть включен в перечень сторон в иске.
  7. Получить решение суда. Если оно положительное, то останется только дождаться, пока документ вступит в силу и можно повторно обращаться в МФЦ. Если же решение отрицательное, то до момента его вступления в силу можно подать на апелляцию. Нередко приходится идти в вышестоящие инстанции. Следует отметить, что делать это можно только тогда, когда истец на все 100% уверен в своей правоте. В противном случае – это пустая трата времени.
  8. На основании положительного решения обратиться в МФЦ и получить разрешение на узаконивание перепланировки.
  9. С разрешением обратиться в Росреестр и внести в техпаспорт соответствующие изменения.

Потребуются следующие документы:

  • Паспорт заявителя. Обязательно действительный, без лишних пометок, с вклеенной фотографией и так далее. Если у недвижимости несколько владельцев, то потребуется паспорт каждого из них. Если у владельца еще нет паспорта (несовершеннолетнее лицо в возрасте до 14 лет), то нужно будет свидетельство о рождении.
  • Согласие собственников на проведение перепланировки. Несмотря на тот факт, что работы уже завершены, кто-то из владельцев может быть против них. Если кто-то не дал согласия, придется возвращать все «как было». Следует учитывать, что данное согласие оформляется и заверяется нотариально.
  • Проект перепланировки. Один из самых важных документов. Обязан учитывать все внесенные владельцем изменения. Дело в том, что контролирующие структуры могут направить своих представителей для того, чтобы проверить соответствие проекта реальному положению дел. Любая нестыковка и в узаконивании будет отказано.
  • Техпаспорт на квартиру. С этим документом будут сравнивать предоставленный собственником проект перепланировки. И в него же впоследствии нужно будет вносить изменения.
  • Правоустанавливающие документы. К этому перечню относят преимущественно договор купли-продажи (и другие аналогичные бумаги, типа договоров дарения, приватизации), а также выписку из ЕГРН. Желательно – максимально свежую. Последний документ на данный момент используется в качестве свидетельства о праве собственности.
  • Доверенность на представителя и его паспорт. Необязательные бумаги. Актуальны только в том случае, если заявитель планирует узаконивать перепланировку и/или обращаться в суд при помощи представителя. Доверенность заверяется нотариально. Даже если обращение в суд изначально не планируется, рекомендуется все же включить в доверенность такой пункт. На всякий случай. В противном случае может потребоваться оформлять новую доверенность, а это предполагает лишние затраты, которых можно было бы избежать.
  • Заявление на узаконивание перепланировки. Заполняется в МФЦ, при обращении.
  • Отказ в МФЦ. Получается в МФЦ, после рассмотрения заявления.
  • Квитанция об оплате госпошлины. Можно получить в любом месте, где заявитель планирует эту госпошлину оплачивать. Рекомендуется делать это в любом отделении банка, чтобы получит квитанцию с подписью и печатью.
  • Исковое заявление. Заполнять желательно с опытным юристом. Подается в суд, если в МФЦ (Моих документах) отказали в выдаче разрешения на узаконивание.
  • Решение суда. Актуально только после обращения в суд. Нужно предоставлять в МФЦ при повторной подаче заявки.

Расходы

Перепланировка квартиры – процедура затратная сама по себе (расходы на ремонт, материалы, оплата услуг рабочих и так далее). Но помимо этого, платить еще придется и за узаконивание. Причем не за сам процесс, который бесплатен, а при сборе всех требуемых документов. Примерный перечень расходов может выглядеть так:

  • Оформление проекта перепланировки: от 10 тысяч рублей и выше. Зависит от того, что именно требуется заявителю.
  • Нотариальное оформление и заверение согласий совладельцев на проведение перепланировки: от 1 тысячи рублей каждое.
  • Нотариальное оформление и заверение доверенности на представителя: от 2 тысяч рублей.
  • Оформление новой выписки из ЕГРН: 350 рублей.
  • Внесение изменений в техпаспорт: от 5 тысяч рублей.
  • Госпошлина при обращении в суд: 300 рублей.

Указанные цены могут быть не актуальны. Зависит от региона нахождения имущества. Чем больше населенный пункт, тем выше будут цены.

В обычной ситуации (если не требуется обращаться в суд), процедура узаконивания может закончится примерно за 1,5-2 месяца. В противном случае она может растянуться на полгода и более. Примерные сроки:

  • Оформление проекта перепланировки: от 1 недели и до 2-3 месяцев.
  • Подготовка документов: от 1 дня и до 1 недели.
  • Ожидание решения МФЦ: до 45 дней.
  • Получение решения МФЦ: до 3 дней.
  • Ожидание заседания суда: до 2-х месяцев.
  • Ожидание вступления решения суда в силу: 1 месяц.
  • Переоформление документов: от 3 дней.

У заявителя будет только 3 месяца для обращения в суд после получения отказа в МФЦ (Моих документах).

Неузаконенная перепланировка может стать серьезной проблемой для владельца недвижимости. Сначала придется заплатить штраф. Для физических лиц он составляет 2,5 тысячи рублей, а для юридических 450 тысяч рублей. Несмотря на тот факт, что сумма сама по себе не самая маленькая, это лишь начало проблем.

Исходя из ст.29 ЖК РФ, в том случае, если собственник недвижимости не приводит помещение в соответствие с техпаспортом, его собственность (квартира) может быть конфискована и продана на торгах. Это очень невыгодно для владельца, так как стоимость жилья на аукционе существенно ниже, чем при личной продаже.

Узаконивание перепланировки – это сложная задача со многими переменными. Разобраться во всех нюансах и особенностях без помощи опытного юриста практически невозможно. На бесплатной консультации квалифицированные специалисты расскажут об основных проблемах, с которыми может столкнутся владелец. Кроме того, юристы также могут выступать в качестве представителей заявителя как при обращении в МФЦ, так и при решении проблемы через суд.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/mozhno-li-uzakonit-pereplanirovku-posle-remonta/

2 основных метода узаконивания самовольной перепланировки квартиры

Узаконить перепланировку без суда

Не всегда незаконная перепланировка возникает по злому умыслу хозяев. Например, владельцы помещения просто не знали, что некоторые конструктивные изменения в квартире необходимо согласовывать с компетентными органами. Некоторым достается в наследство или дар жилплощадь уже со сделанной перепланировкой. 

Как бы то ни было, если произведенные изменения не легализовать, то квартирой невозможно будет распоряжаться, так как ее фактическая конструкция не совпадает с планом, указанным в кадастровом паспорте.

Самовольная перепланировка квартиры: как узаконить и какая ответственность за подобные действия? Ответ содержится в нашей новой публикации.

Условия перепланировки квартиры

В большинстве случаев уже сделанную перепланировку удается узаконить без особых проблем: если ремонт сделан по всем правилам и с соблюдением санитарных норм, то чиновники не станут чинить препятствия. Другое дело, если произведенные изменения затрагивают интересы других жильцов или создают угрозу обрушения здания.

  • сносить несущие стены или ослаблять их, прорубая арки или окна;
  • переносить или расширять дверные проемы в несущих стенах (при этом уменьшать проемы допускается);
  • переносить ванную или туалет на то место, где у соседей снизу находятся жилые помещения или кухня;
  • добавлять квадратные метры санузлу, кухне или балкону за счет жилых комнат (за счет коридора — можно);
  • объединять кухню и комнату с помощью арки или дверного проема, если в кухне находится газовая плита (если электрическая — можно);
  • делать теплые полы в ванной или туалете за счет использования общей водопроводной системы.
  • перемещение дверных проемов в обычных, не несущих стенах;
  • перенос оконных проемов;
  • изменение площади жилых комнат, кухни или санузла за счет коридора;
  • демонтаж или образование кладовок;
  • перенос ванной комнаты или санузла, в том числе перенос только унитаза, ванной или душевой кабины;
  • перенос или демонтаж радиаторов.

Более подробно условия расписаны в Главе 4 Жилищного кодекса, целиком посвященной переустройству квартир.

Таким образом, прежде чем начинать легализацию перепланировки, нужно убедиться, что она не нарушает норм.

Как узаконить перепланировку квартиры без суда?

Существуют два способа легализовать перестройку в квартире. Первый — оформить ее «задним числом», т.е. сделать вид, что ремонта еще нет. Второй — по закону, обратившись в суд с требованием признать перепланировку законной.

  • собирается пакет документов, необходимый для проведения перепланировки;
  • составляется простой эскиз перестройки, на котором прямо на плане красной пастой отмечаются снесенные участки, зеленой — построенные;
  • составленный эскиз предъявляется в санэпидемстанции и в отделе МЧС, оформляется разрешение от их имени;
  • владелец квартиры подает заявление в отделе архитектуры на получение разрешения о проведении перепланировки, прикладывает справки с СЭС и пожарного надзора;
  • после получения разрешения проходит 2-3 месяца, якобы в это время производится ремонт;
  • вызывается межведомственная комиссия, которая оценивает качество ремонта и его соответствие заявленному эскизу;
  • если всё в порядке — выдается акт;
  • с помощью акта в БТИ заказывается новый технический паспорт;
  • после оформление техпаспорта нужно оформить новое свидетельство о праве собственности на квартиру.

Таким образом, подобный план действий ничем не отличается от стандартной процедуры, когда ремонт еще не сделан. Это поможет избежать трат денежных средств, времени и нервов.

Самовольная перепланировка квартиры: как узаконить?

  • инженер БТИ может захотеть взглянуть на квартиру ДО перепланировки — а так как она уже сделана, выходит, что владелец жилплощади допустил нарушение закона два раза: незаконно перестроил жилище и попытался обмануть представителей власти;
  • эскиз может не пройти согласование в СЭС или МЧС, и придется все переделывать обратно, кроме того, специалист служб также может захотеть взглянуть на квартиру ДО ремонта;
  • план может не получить поддержки в отделе архитектуры, если нарушает какие-то градостроительные нормы;
  • если конструктивные изменения серьезные, эскизом хозяин квартиры не отделается — придется заказывать проект, а это намного дороже и требует предварительного осмотра квартиры специалистами.

Чтобы не рисковать, нужно легализовать перепланировку через суд. В некоторых случаях его единственный доступный вариант.

Как узаконить перепланировку квартиры через суд?

  1. Владелец недвижимости обращается в архитектурный отдел администрации с заявлением на узаконивание перепланировки. В нем нужно указать, что перестройка уже произведена.
  2. Специалист БТИ должен выехать по адресу и произвести замеры внесенных изменений. Впоследствии они будут использованы при печати нового технического паспорта.

  3. Необходимо получить разрешения от санитарного надзора, пожарной службы и управляющей компании. Специалисты должны осмотреть переделки и признать, что они соответствуют градостроительным, санитарным и пожарным нормам, не создают опасности для целостности здания, не причиняют неудобств соседям.

  4. Параллельно получению разрешений хозяину квартиры необходимо заказать проект. Его изготовляет либо БТИ, либо специализированное агентство. Важный момент: при узаконивании перестройки через суд простым эскизом не отделаться: нужен именно проект, даже если произведены самые незначительные изменения.

Далее следует обращение в суд.

По согласованию с БТИ это делает либо администрация, либо сам владелец квартиры.

В любом случае понадобятся документы:

  • паспорт хозяина;
  • свидетельство на квартиру;
  • договор, на основе которого получено право на квартиру;
  • старый технический паспорт квартиры и новый, заказанный в БТИ;
  • кадастровый паспорт;
  • все полученные разрешения;
  • проект;
  • исковое заявление;
  • квитанцию об оплате госпошлины (1000 рублей).

Обычно заседание назначается через 2-3 недели после поступления иска.

Как узаконить перепланировку через суд?

Что делать после удовлетворения исковых требований?

Если суд удовлетворит иск, то владельцу квартиры нужно будет:

  • получить в БТИ разрешение на перепланировку и проверочный акт, подтверждающий, что перестройка выполнена в соответствии с проектом;
  • обратиться с разрешением и актом в Росреестр для получения нового кадастрового паспорта;
  • обратиться в Регпалату для получения нового свидетельства о праве на квартиру.

Что делать в случае получения судебного отказа?

Если же суд вынесет отказ, то есть не легализует перепланировку, придется возвращать вид квартиры к исходному за свой счет. Этот процесс будет контролировать межведомственная комиссия, которая проследит, чтобы восстановление произошло без нарушений.

Кроме того, суд в любом случае обяжет владельца квартиры заплатить штраф. Получить новые документы на жилище он сможет только после его оплаты — до этого на квартиру будет наложен судебный арест.

Если же владелец жилья попытался обмануть администрацию и оформить перепланировку «задним числом», то его ждет дополнительная ответственность — за клевету или подлог.

В случае несвоевременной уплаты штрафа или при уклонении от его уплаты наступает ответственность за неисполнение решения суда. Это чревато не только увеличением размера санкции в два раза, но и административным арестом, исправительными работами, а в исключительных случаях — и тюремным заключением.

Кроме того, если владелец жилья уклоняется от ответственности вернуть состояние квартиры в исконный вид, а произведенная им перепланировка создает угрозу жизни и здоровью других жильцов, то его могут принудительно выселить.

Самовольная перепланировка квартиры: штраф за незаконные действия

Минимальный размер штрафа за произведение незаконной перепланировки — 3500 рублей. Если самовольно была проложена проводка, то самый маленький штраф составит 3700 рублей.

  • напрямую в кассе любого банка;
  • в банкомате или в терминале самообслуживания;
  • посредством интернет-портала предоставления государственных услуг;
  • посредством интернет-банкинга;
  • с помощью электронных платежных систем, например, Яндекс.Деньги.

Во всех случаях необходимо сохранять платежные документы.

После оплаты штрафа их необходимо направить либо в службу судебных приставов, либо в администрацию — в зависимости от того, куда определил взыскание суд.

Дополнительные расходы

Помимо штрафов, за легализацию самовольной перепланировки придется заплатить и в других случаях:

  • обращение в суд — 1000 рублей (госпошлина);
  • в сложных случаях понадобится помощь адвоката — от 5000 рублей;
  • получение разрешений от МЧС, санэпидемстанции и УК — от 500 рублей за каждое;
  • оформление разрешения соседей на проведение перепланировки (если это потребуется в ходе заседания) — от 1000 рублей за каждого собственника;
  • составление проектной документации в лицензированной фирме — от 5000 в зависимости от сложности проекта (обычно цена проекта выходит в районе 15-20 тысяч, если произведено более одного конструктивного изменения);
  • заказ нового техпаспорта в БТИ — от 500 рублей;
  • заказ нового кадастрового паспорта в Росреестре — 1000 рублей (госпошлина);
  • заказ нового свидетельства о регистрации права на квартиру — 1000 рублей на каждого собственника (госпошлина);
  • оформление доверенности у нотариуса — от 1500 рублей.

Таким образом, штраф за незаконную перепланировку — не самые большие издержки. Гораздо больше придется заплатить за составление проекта и получение в оперативном порядке справок от контролирующих органов. Если делать перепланировку после получения всех документов, то можно значительно сэкономить.

Так, полная стоимость законной перепланировки небольшой сложности для одного собственника составляет порядка 4000 рублей, в то время как легализация самовольной перестройки обойдется минимум в 15000 рублей, считая штраф и оформление всех документов.

Самовольная перепланировка квартиры — узаконить подобные действия можно и нужно! Как это сделать вы можете узнать в новом видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/pereplanirovka/2-osnovny-h-metoda-uzakonivaniya-samovol-noj-pereplanirovki-kvartiry.html

Как самостоятельно узаконить перепланировку в квартире. Узаконивание в суде и административным путем

Узаконить перепланировку без суда

Неузаконенная перепланировка — довольно распространенная ситуация на современном рынке недвижимости, которая может при отчуждении жилья доставить немало хлопот своему владельцу.

Чтобы избежать проблем с узакониванием перепланировки, лучше, конечно, вообще не заниматься ею без предварительного согласования, ведь рано или поздно согласовывать самовольные перепланировочные действия все равно придется.

Если же правовладелец жилья не позаботился о правильном оформлении своих планировочных решений, ему или новым собственникам жилья придется столкнуться с необходимостью узаконивания. При этом алгоритм согласования выполненных изменений будет несколько сложнее, чем при законно проводимой перепланировке.

Зачем нужно узаконивать перепланировку?

Правообладатель жилья столкнется с необходимостью получения всех необходимых разрешений и легализации сделанных в квартире изменений при намерении совершить юридические действия с собственным жильем (продать, передать в наследство, приватизировать, оформить договор дарения). К тому же о незаконно выполненной перепланировке может стать известно коммунальным службам и контролирующим госорганам, которые обяжут правообладателя жилья узаконивать перепланировочные решения либо приводить все измененные конструкции к первоначальному состоянию.

На практике о самовольной перепланировке, если о ее узаконивании собственник не позаботился заблаговременно, становится обычно известно при регистрации сделок.

Любые сделки с недвижимыми объектами подлежат императивной регистрации в Росреестре, а одним из требуемых документов для совершения регистрационной процедуры выступает поэтажный план регистрируемого жилого объекта.

На этом плане технический работник БТИ обязательно обозначит несанкционированные изменения красными линиями. И даже если в БТИ нет сведений о перепланировке, замалчивать данный факт при совершении сделки не рекомендуется.

По закону, регламентирующему госрегистрацию прав на недвижимость, самовольная перепланировка не включена в перечень нормативных оснований для отказа в проведении регистрационной процедуры.
Тем не менее, при отчуждении жилья факт несанкционированных перепланировочных изменений может иметь достаточно негативные последствия для продающей стороны.

Если факт незаконной перепланировки был выявлен до отчуждения объекта, в регистрационном свидетельстве в разделе «обременения» делается запись о несанкционированной перепланировке. Из-за подобного обременения жилья многие потенциальные покупатели отказываются от покупки, особенно если сделка предполагает ипотечное кредитование.

Чтобы обезопасить себя при покупке, специалисты советуют потенциальным приобретателям жилья самостоятельно сверить текущую планировку с поэтажным планом, даже когда красные линии БТИ на плане квартиры отсутствуют.

Если же покупатель соглашается купить жилье с таким обременением, продавцу обычно приходится делать существенную скидку, ведь приобретателю квартиры потребуется в дальнейшем потратить время и средства на узаконивание интерьерных идей бывшего владельца.

Размеры скидки, как правило, зависят от характера изменений. Чем сложнее перепланировочные решения, тем дороже их легализация.

Соответственно, узаконивать перепланировку перед продажей необязательно, если имеется согласие покупателя жилья. Если же продавец скрыл от покупателя факт перепланировки, последний может впоследствии оспорить в суде сделку, и добиться расторжения договора купли-продажи квартиры сославшись на отсутствие в в нём существенного условия, скрытого продавцом.

В каких случаях провести сделку с жильем невозможно?

Как уже было сказано, наличие перепланировочных изменений, даже если в документации БТИ фигурируют красные линии, не выступает безусловным основанием отказа в госрегистрации. Но есть и изменения, с которыми совершить сделку не удастся.

К примеру, когда в ходе перепланировки правообладатель объединил две квартиры или присоединил к своему жилью часть межквартирного коридора, и в итоге поменялась площадь жилья, регистрацию сделки не проведут.

При изменении площади жилья прежний объект жилой недвижимости юридически перестает существовать, и правообладателю придется для отчуждения жилья сначала узаконивать изменения (если это вообще возможно), а потом заново регистрировать права собственности на изменившийся объект.

Ответственность за незаконную перепланировку

Поскольку самовольная перепланировка выступает незаконным действием, законодатель устанавливает штрафные санкции и иные неблагоприятные для правообладателя жилья меры ответственности за ее проведение.

Сейчас штраф, согласно статье 7.

21 российского КоАП, составляет 1000-1500 рублей при перепланировке жилых домов или жилых помещений, не являющихся частью многоквартирного дома, и 2000-2500 рублей при осуществлении перепланировки правообладателем жилья в многоквартирном доме.

К тому же согласно 29 статье (части 3, 5) российского Жилищного кодекса, правонарушителя могут обязать восстанавливать первоначальный вид квартиры. А при игнорировании названных предписаний можно вообще лишиться жилья.

Соответственно, о возможности узаконивания перепланировки все-таки стоит задуматься еще перед ее проведением, даже если вы в ближайшем будущем вовсе не планируете проводить никакие согласовательные процедуры. В будущем ситуация может измениться, и придется делать дорогостоящую перепланировку, чтобы вернуть объект к первоначальному состоянию.

Когда можно узаконить перепланировку?

Согласно положениям Жилищного кодекса, перепланировка может быть сохранена и, соответственно, узаконена, если произведенные изменения в планировке объекта не нарушают права, законные интересы граждан и не создают угрозу их жизни или здоровью.

При выполнении работ, касающихся перепланировки, категорически запрещено:

  • увеличивать кухню, санузел за счет части жилой комнаты, если в результате названных действий площадь комнаты станет существенно меньше (уменьшится на 25% и больше);
  • сносить, менять несущие домовые конструкции;
  • объединять комнату и кухню, когда на кухне монтирована газовая плита;
  • переносить общедомовые коммуникации;
  • переносить санузел и ванную комнату (исключение — квартиры на первом этаже, под которыми нет других жилых помещений);
  • расширять комнаты за счет балконной площади.

Порядок узаконивания самовольной перепланировки

Правообладатель жилья, выполнивший незаконную перепланировку, может легализовать изменения в административном и судебном порядке. Административная процедура узаконивания схожа с порядком согласования законной перепланировки до осуществления строительных работ.

Административный порядок узаконивания самовольных перепланировок

Алгоритм действий:

1. Обратитесь в компетентный орган, выполняющий согласование перепланировок, по местонахождению жилья. В зависимости от конкретного населенного пункта таким органом могут выступать:

Если у вас нет вопросов относительно узаконивания перепланировки, которые требуют компетентных разъяснений, и уже готова вся требуемая документация, можно обратиться и в МФЦ.

Однако если есть вопросы, к какому виду относится выполненная перепланировка, требуется ли выполнять процедуру легализации, лучше обращаться непосредственно в специализированный орган, ведь специалисты МФЦ могут быть и не совсем компетентны в подобных вопросах.

Даже если вы пришли только за консультацией, желательно представить специалистам технический паспорт жилья, поэтажный домовой план и экспликацию. При отсутствии названных бумаг их потребуется заказывать в БТИ.

Если перечисленная документация была получена до выполнения перепланировки, требуется отметить произошедшие конструктивные изменения.

2. Закажите проект осуществления перепланировки или самостоятельно выполните эскиз.

Проекты перепланировок выполняются специализированными компаниями или предпринимателями, обладающими разрешением на такие работы и состоящими в саморегулируемых организациях. Компании, занимающиеся разработкой проектов, сами проведут согласования готового проекта в СЭС, территориальном Роспотребнадзоре, в органах пожарного надзора и архитектурно-планировочном управлении.

Эскиз, созданный самостоятельно владельцем квартиры, обычно оформляется непосредственно на имеющемся плане жилья. По правилам, необходимо зеленым цветом отметить возводимые архитектурные элементы, а красным цветом обозначить те элементы, которые планируется снести.

Отметим, что по эскизу можно оформить далеко не все планируемые перепланировки.

Так, в эскизе возможно отобразить предполагаемый монтаж либо демонтаж стен, не являющихся несущими конструкциями, переоборудование оконных проемов, перемену изначальной конфигурации санузла и иные не слишком серьезные перепланировочные изменения.

А, например, при монтаже инженерных коммуникаций, не предусматриваемых архитектурным проектом, потребуется легализация по проекту.

По ссылке можно посмотреть более подробно, какие виды перепланировки можно, а какие нельзя оформлять с использованием проекта и эскиза.

3. Соберите пакет документов и представьте бумаги в компетентный орган либо МФЦ.

Для узаконивания перепланировочных изменений потребуются:

  • Заявление правообладателя жилья (его представителя). Если перепланированное жилье является долевой собственностью, заявление подписывается каждым сособственником, либо заявитель, подающий документацию, должен иметь нотариальную доверенность от каждого правообладателя.
  • Правоустанавливающую документацию жилья (регистрационное свидетельство, договор соцнайма, арендное соглашение и др.). Если заявителем, легализующим перепланировку, выступает арендатор либо наниматель жилья, вместе с правоустанавливающей документацией потребуется представить письменное согласие квартирного собственника на выполнение работ.
  • Технический паспорт перепланированного жилого помещения, поэтажный план, экспликация.
  • Проект либо эскиз выполненной перепланировки. В первом случае дополнительно подается соглашение с проектной организацией.
  • Техническое заключение о безопасности и допустимости выполненных изменений.
  • Разрешительные заключения компетентных госструктур: Роспотребнадзора, органа пожарного надзора, СЭС и территориального архитектурно-планировочного управления.

Некоторые документы не являются обязательными к представлению (техпаспорт, заключения компетентных органов, поэтажный план), и орган, согласовывающий перепланировки, может их запрашивать самостоятельно. Однако, на практике, ждать результатов такого межведомственного взаимодействия не всегда целесообразно, поскольку это увеличивает срок согласовательной процедуры.

4. Получите решение о легализации перепланировочных изменений или отказ в их узаконивании.

Законодатель предусмотрел 45-дневный срок для вынесения решения о согласовании перепланировки. Срок исчисляется с даты представления согласовательной документации. Еще 3 дня дано на то, чтобы компетентный госорган направил решение заявителю.

В согласовании перепланировки может быть отказано, например, если полномочные сотрудники органа, проводящего согласование, посчитают произведенные в квартире изменения недопустимыми или будут обнаружены ошибки в проекте.

В этом случае у правообладателя только одна возможность легализовать перепланировку (если только речь не идет о заведомо несогласуемой по закону перепланировке) — обращение в суд, которое должно осуществляться в трехмесячный период после получения отказа.

5. При положительном решении жилинспекции представьте его в территориальный отдел БТИ для занесения согласованных изменений в техдокументацию квартиры.

Судебный порядок узаконивания

Порядок действий при судебной легализации перепланировок выглядит следующим образом:

1. Составьте иск об оспаривании отрицательного решения жилинспекции (иного компетентного органа) и подайте его в районный суд, приложив документы:

  • письменный отказ жилинспекции в согласовании перепланировки;
  • правоустанавливающую документацию на жилье;
  • техпаспорт жилья, поэтажный план с экспликацией;
  • квитанцию об оплаченной госпошлине;
  • перепланировочный проект либо эскиз;
  • соглашение с проектной компанией, выполнявшей проект;
  • заключения компетентных вышеперечисленных госструктур;
  • иную документацию, составляющую доказательную базу истца.

2. Принимая участие в заседании суда, попытайтесь доказать 3 основных факта:

  1. выполненная перепланировка жилья не нарушает права граждан и не образует угрозу для их жизни либо здоровья;
  2. перепланировочные работы произведены в соответствии с нормативными требованиями;
  3. вы предприняли возможные меры для согласования перепланировки.

Иногда судья может назначить строительно-техническую экспертизу для выявления нарушений (либо отсутствия нарушений) при выполнении перепланировки. Оплата экспертного исследования будет возложена на сторону, ходатайствующую о проведении экспертизы.

3. При положительном решении суда представьте его в территориальный отдел БТИ для занесения согласованных изменений в техдокументацию квартиры.

Получить консультацию и юридическую помощь по любым вопросам, связанным с перепланировкой, вы можете с помощью онлайн-формы слева в нижнем углу страницы.

Стоимость узаконивания

Расходы по легализации проекта складываются из нескольких составляющих (стоимости выполнения проекта, госпошлины, цены изготовления технической документации БТИ, судебных издержек и др.) и зависят от сложности перепланировочных работ, срочности оформления проектной документации и других факторов.

Так, сумма штрафа за самовольную планировку составит 2000-2500 рублей. Стоимость составления проекта может варьироваться в зависимости от региона (примерно от 4 тысяч рублей).

Цена оформления техпаспорта — 900 рублей. Госпошлина при судебном узаконивании перепланировки для граждан — 300 рублей.

Если вы пользуетесь услугами посреднических фирм, проводящих легализацию изменений, издержки повышаются на сумму посреднических услуг.

Источник: http://zakonprodom.com/kvartira/pereplanirovka/kak-samostoyatelno-uzakonit.html

Легализация перепланировки в квартире: как узаконить, если она уже сделана?

Узаконить перепланировку без суда

Известно, что перепланировка должна предварительно согласовываться с государственными органами. Но в некоторых случаях возникает необходимость легализовать уже сделанные работы, например, при приобретении квартиры с уже внесёнными изменениями.

Можно ли легализовать новую планировку, если она уже сделана?

Если выполненные работы соответствуют установленным законодательством нормативам и не включают в себя запрещённых действий, перепланировку возможно узаконить по факту.

Согласно ч. 1 ст. 29 ЖК РФ сделать это предлагается в административном или судебном порядке.

К помощи органов правосудия прибегают, если административная процедура узаконивания оказалась нерезультативной.

Какой тип изменения планировки подлежит регистрации после самовольного ремонта?

Узаконить перепланировку квартиры можно после таких изменений:

  1. Увеличение площади санузла за счёт коридора, при условии, что уровень пола ванной или туалета будет ниже пола коридора на 3 см.
  2. Расширение балкона путём создания арки шириной до 1 м.
  3. Обновление системы труб, перенос водного бака стояка с сохранением угла слива.
  4. Объединение кухни с электрической плитой и гостиной путём создания смежной стене арки или дверного проёма.
  5. Перенос кухни. Кухня может быть перенесена только в помещение, в котором имеется окно.

Сносить стену или перегородку полностью не разрешается. Если конструкция несущая, проём должен быть узким и дополнительно укреплённым. В перегородке допускается оформлять широкие проёмы с двустворчатыми дверями.

Если коррективы затрагивают общедомовую территорию, они должны быть согласованы с соседями.

Не удастся легализовать следующие изменения:

  • расширение лоджии за счёт жилого помещения;
  • демонтаж несущих стен;
  • перенос отопительных приборов на балкон;
  • оборудование санузла в жилой комнате;
  • объединение комнаты и газифицированной кухни;
  • оборудование тёплого пола с задействованием центрального отопления.

Такие изменения не утвердит ни одна инстанция. Более того, придётся заплатить штраф и вернуть квартиру в прежнее состояние.

Недопустимо делать перепланировку в аварийных домах.

Документы для оформления уже сделанных изменений

Как указано в ч. 2 ст. 26 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, владельцу жилплощади с перепланировкой требуется предоставить следующую документацию:

  • заявление о перепланировке и/или переустройстве;
  • оригиналы или заверенные нотариусом ксерокопии правоустанавливающих документов на недвижимость (например, договор социального найма или свидетельство, подтверждающее право собственности);
  • согласие от каждого из владельцев жилплощади (в случае частичного присоединения в ходе перепланировки в многоквартирном доме общего имущества) или письменное согласие на проведение перепланировки от членов семьи нанимателя квартиры, занимаемой согласно договору социального найма;
  • эскиз или проект внесённых корректировок;
  • техпаспорт квартиры;
  • поэтажная планировка дома;
  • экспликация до и/или после перепланировки;
  • если перепланировка осуществлялась по готовому проекту – договор, заключённый с проектной организацией;
  • разрешения от СЭС, Роспотребнадзора, Пожарного надзора, архитектурно-планировочного управления;
  • техническое заключение о том, что произведённые работы не несут опасности для здания и проживающих в нём людей.

Как провести легализацию незаконных переделок?

Чтобы легализовать уже сделанную перепланировку, необходимо придерживаться следующего алгоритма.

Консультация в органе, который осуществляет согласование

Это может быть отдел капитального строительства в администрации региона, жилищная инспекция и т. д. Там помогут понять, есть ли необходимость в согласовании произведённых работ, к какому типу относится перепланировка, и перечислят документы, которые потребуется подготовить.

Для получения подробной консультации нужно иметь при себе такие бумаги:

  • технический паспорт недвижимости (он должен быть оформлен до 01.01.2013);
  • экспликация;
  • поэтажный план здания.

Недостающие документы можно получить в БТИ. В бумагах, которые были выданы после перепланировки, сотрудники БТИ сделают пометки в виде красных линий, обозначающих внесённые коррективы.

Заказ проекта или самостоятельная разработка эскиза

Заказать проект перепланировки можно у ИП или компании, являющихся членами саморегулируемой организации (СРО). Разработчики проекта согласуют его в контролирующих инстанциях:

  • СЭС.
  • Пожарном надзоре.
  • Архитектурно-планировочном управлении.
  • Роспотребнадзоре.

Также можно выполнить эскиз планировки самостоятельно. Как правило, это увеличенная ксерокопия поэтажного плана с обозначенными на ней красным цветом изменениями.

Подготовка и подача документов

Необходимые для оформления перепланировки документы можно предъявить по собственной инициативе. В противном случае, согласно ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ, они будут запрошены организацией, с которой будет согласовываться перепланировка.

Как указано в ч. 3 ст. 26 ЖК РФ, заявителю должна быть выдана расписка о том, что его обращение и прилагающиеся к нему документы приняты.

Получение решения о согласовании или об отказе

Решение о возможности согласования перепланировки жилплощади, должно быть принято в течение 45 дней с момента подачи документов.

Если заявитель обратился в МФЦ, то, согласно ч. 4 ст.

26 ЖК РФ этот период начинает отсчитываться со дня передачи бумаг от МФЦ в орган, занимающийся согласованием перепланировки. Как пояснено в ч. 5 ст.

26 ЖК РФ, в течение трёх дней после вынесения вердикта решение должно быть направлено заявителю.

Обращение в суд с административным исковым заявлением

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ, оспорить отрицательное решение компетентной инстанции возможно, подав административный иск в районный суд по месту проживания или расположения согласующего перепланировку органа. Иск должен быть подан в течение трёх месяцев со дня получения отказа. Данный процесс регламентируется ч. 1 ст. 22, ч. 3 ст. 24, ч. 1 ст. 219 КАС РФ, а также ч.4 ст. 29 ЖК РФ.

Согласно ст. 220 КАС РФ, в исковом заявлении важно указать следующую информацию:

  1. наименование органа правосудия;
  2. данные истца и ответчика;
  3. наименование документа об отказе и дата его подписания;
  4. информация о правах истца, нарушенных вынесенным решением;
  5. законодательные акты, которые подтверждают неправомерность отказа.

К иску должен быть в обязательном порядке приложен пакет документов:

  • квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины в размере 300 руб.;
  • решение о невозможности согласования перепланировки;
  • бумаги, подтверждающие право владения недвижимостью, например, договор найма или свидетельство о праве собственности;
  • уведомления о том, что ксерокопии иска и необходимая документация были вручены всем ответчикам и другим лицам, принимающим участие в деле;
  • документация из БТИ (техпаспорт жилья, экспликация до и/или после проведения работ по перепланировке, поэтажный план);
  • эскиз или проект совершенной перепланировки;
  • заключенный с проектной компанией договор (если имеется);
  • решение контролирующих органов (Роспотребнадзора, Санитарно-эпидемиологической станции, Пожарного надзора, управление архитектурно-планировочными работами);
  • другие бумаги, подтверждающие обоснованность требований истца.

В ст. 55 и ч. 4,5,8 ст. 57 КАС РФ прописано, что если представитель истца является адвокатом, ему надо иметь при себе документацию, подтверждающую его статус и действующие полномочия, а также диплом о получении высшего юридического образования.

Для представителей, которые не являются адвокатами, достаточно бумаг, удостоверяющих полномочия.

Участие в рассмотрении дела

Согласно ч. 1 ст. 226 КАС РФ суд должен рассмотреть дело в течение месяца. Как прописано в ч. 1 ст. 62 КАС РФ, на суде истцу необходимо доказать:

  1. что нелегальная перепланировка не нарушает законные права и интересы соседей и не представляет угрозы для их здоровья;
  2. работы проведены с учетом норм и правил строительства;
  3. были предприняты все необходимые действия для узаконивания перепланировки.

В процессе заседания суда может потребоваться провести строительно-техническую экспертизу. Согласно ч. 4 ст. 78 КАС РФ экспертизу оплачивает сторона, обратившаяся с ходатайством о ее проведении.

Обращение в орган регистрации прав для внесения правок

Необходимо дождаться, пока решение, вынесенное органами правосудия, вступит в силу. Как следует из текста ч. 5 ст. 227, ст. 186 и ч. 1 ст. 298 КАС РФ, это произойдет после истечения срока на апелляционное обжалование, который равен одному месяцу.

После этого следует заказать у кадастрового инженера новый техпаспорт квартиры. Затем требуется подать заявление в Росреестр, чтобы внести изменения в ЕГРН. Данная процедура регламентируется п. 1 ст. 29 ФЗ-№221 от 24.07.2007, а также ч. 1 и 2 ст. 14, ст.

24 ФЗ-№218.

Сроки

Если удается обойтись без обращения в суд, процесс узаконивания перепланировки обычно занимает до 2 месяцев. В противном случае процедура может затянуться до полугода и более. Можно ориентироваться на следующие сроки:

  • создание проекта перепланировки помещения – от 7 дней до 3 месяцев;
  • сбор пакета документации – от 1 до 7 дней;
  • рассмотрение заявления в МФЦ – до 45 дней;
  • получение вынесенного МФЦ решения – не более 3 дней;
  • ожидание дня судебного заседания – до 2 месяцев;
  • вступление решения органов правосудия в силу – 1 месяц;
  • процедура переоформления документации – от 3 дней.

После получения отказа в МФЦ у заявителя есть только 3 месяца для того, чтобы подать иск в суд.

Сколько стоит?

Перепланировка квартиры сама по себе является достаточно затратной процедурой. Помимо покупки и транспортировки строительных материалов, оплаты труда рабочих, вывоза мусора и т. д., необходимо учесть следующие расходы:

  1. Подготовка проекта перепланировки: от 10 000 руб. стоимость зависит от сложности работ.
  2. Оформление и заверение разрешения на перепланировку от собственников жилплощади в нотариальной конторе – от 1 000 руб. за каждое.
  3. Оформление и заверение у нотариуса доверенности на представителя интересов владельца недвижимости – от 2 000 руб.
  4. Выписка из ЕГРН с обновленными данными – 350 руб.
  5. Занесение коррективов в технический паспорт – от 5 000 руб.
  6. Госпошлина за рассмотрение дела в суде – 300 руб.

Можно ли и как без суда?

Если перепланировка не затронула несущие конструкции и не нарушила требования законодательства, легализовать ее возможно без обращения в органы правосудия. Для этого собственнику квартиры требуется прийти в отделение МФЦ с пакетом необходимой документации.

При необходимости легализовать перепланировку возможно постфактум. При этом важно убедиться, что сделанные работы не ухудшают условия проживания других людей и не несут угрозы преждевременного обветшания и разрушения здания.

по теме

Предлагаем посмотреть видео о том, как узаконить самовольную перепланировку квартиры:

Источник: https://pravoved.online/pereplanirovka-kv/kak-uzakonit-uzhe-sdelannuyu

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.