Взыскание неустойки по долевому участию

Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию

Взыскание неустойки по долевому участию

При нарушении сроков сдачи объекта покупатель имеет право на взыскание неустойки с застройщика по долевому участию. Эта информация отражена в ФЗ №214, а также договоре ДДУ, сторонами которого является инвестор и строительная компания.

В теории все просто. При нарушении своих обязательств застройщик обязан выплатить дольщику неустойку.

Но реально ли добиться этого на практике? Как покупателю защитить свои права? Что по этому поводу «говорит» судебная практика? Рассмотрим эти моменты более подробно.

Случаи, в которых может проводиться взыскание неустойки с застройщика

По законодательству взыскание неустойки производится за просрочку сдачи дома. Этот момент оговорен в Федеральном законе, утвержденном еще в конце 2004 года (ФЗ №214). В нем прописано, что застройщик обязуется своевременно сдать объект покупателю (дольщику), который вложил деньги в инвестирование проекта и рассчитывает на получение жилья.

Если строительная компания нарушила обязательства и затянула со сдачей дома в эксплуатацию или вообще не в состоянии его достроить, дольщик пишет претензию. Документ оформляется с учетом условий договора ДДУ и направляется застройщику. При отсутствии результатов составляется уже исковое заявление, в котором приводятся обоснования с учетом норм ФЗ №214.

Претензия пишется в произвольной форме, но для большего эффекта она должна основываться на условиях, прописанных в ДДУ, и базироваться на требования ФЗ №214.

Направление документа является ключевым этапом досудебного разбирательства, когда дольщик пытается получить компенсацию от застройщика без привлечения судебных органов.

Для увеличения шансов на успех к составлению претензии может привлекаться квалифицированный юрист.

В Гражданско-процессуальном кодексе (статье 56) прописано, что при оформлении жалобы обязательно указание ссылок на нормативы. Отправление документа производится по почте в виде заказного письма. При этом обязательным условием является уведомление о получении.

Во избежание непонятных ситуаций стороны ДДУ (договора долевого участия) часто закрепляют в соглашении сроки, когда дольщик может направить претензию, и период, в который представители строительной компании должны дать свой ответ. Такие условия оговариваются индивидуально с учетом договоренности каждого из участников.

Что об этом сказано в законах?

На практике бывают ситуации, когда застройщик самостоятельно принимает решение о смещении срока передачи объекта в эксплуатацию. Такие действия являются противозаконными, ведь по требованию ФЗ №214 строительная компания обязана согласовывать такие решения с покупателем недвижимости. Если застройщик не оповестил другую сторону об изменениях, он обязуется выплатить неустойку.

Размер штрафа вычисляется с учетом оговоренной в договоре суммы, вложенной покупателем в долевое строительство, а также 1/300 ставки рефинансирования, которая действует на момент расчета. Для расчета неустойки в конце 2017 года принимается цифра, равная 8,5%. Если в роли дольщика выступает физическое лицо, выплата производится в удвоенном размере.

Участник договора ДДУ (дольщик) имеет право расторгнуть документ в одностороннем порядке, что оговорено в ФЗ №214. Главными основаниями для этого являются:

  • Продление срока сдачи объекта на срок от 2-х месяцев и больше.
  • Невыплата строительной компанией возмещения за нарушение сроков передачи дома в эксплуатацию.
  • Отказ застройщика устранять имеющиеся изъяны или недоделки, которые были допущены в процессе возведения объекта.
  • Строительство здания ведется с нарушением технологии, что приводит к снижению качества готового сооружения.
  • Сложности с продлением поручительства банковского учреждения из-за отказа застройщика.

Дольщик обязан оповестить девелопера о своем намерении. Если строительная компания отказывается выплачивать средства, последние могут быть стянуты через суд с учетом дополнительных платежей (об этом пойдет речь ниже).

Расчет неустойки

Одним из ключевых вопросов является расчет неустойки при возникновении просрочек в сдачи объекта. Принципы выполнения этой работы прописаны в ФЗ №214, статье 6 (пункт 2). Вычисление осуществляется с применением следующей формулы:

Величина неустойки = Сумма, прописанная в договоре * 8,5/300*2*Число дней просрочки

К примеру, если в соглашении неустойки указана сумма в 1 миллион рублей, а время просрочки сдачи объекта составило 30 дней, выплата должна производиться в размере 17 тысяч рублей. Если платеж производится в пользу юридического лица, размер неустойки будет в два раза меньше (коэффициент «2» в формуле не используется).

При составлении иска о взыскании неустойки по ДДУ в документе, как правило, отражаются следующие требования:

  • Выплата неустойки (рассчитывается по формуле, которая рассмотрена выше)
  • Моральная компенсация. В каждом судебном органе, как правило, имеются свои соображения в отношении подобного вреда и суммы, которая может его компенсировать. В среднем рекомендуется требовать сумму в размере 30-50 тысяч рублей. Аргументацией в этом случае выступают физические и нравственные страдания, которые вынужден испытывать дольщик.
  • Убытки. В ГК РФ (статься 15), а также в Законе о защите прав потребителей (статья 13, пункт 2) прописана возможность погашения убытков, которые судебный орган может признать обоснованными. Но в этом случае истец должен доказать свою позицию путем предоставления необходимого пакета документов. К этой категории относятся затраты на аренду жилья во время ожидания передачи квартиры от застройщика. Здесь не обойтись без предоставления договора найма или других подтверждающих затраты бумаг.
  • Штраф. В том же Законе о защите прав потребителей указано, что с целью стимулирования досудебного разрешения ситуации предусматривается штраф за невыполнение законных требований со стороны потребителя. Если застройщик не выплатил эти средства до суда, он должен будет это сделать после решения органа.
  • Судебные издержки. К этой категории относятся расходы, которые вынужден терпеть дольщик. Он нанимает адвоката и пользуется юридическими услугами, а все это требует финансовых затрат. Средства взыскиваются, как правило, с проигравшей стороны.

Нужно ли обращаться в правовые органы?

Как отмечалось выше, первоначально необходимо попытаться решить проблему в досудебном порядке. В этом случае процедура имеет следующий вид:

  • Дольщик оформляет письменную претензию, описывает в ней свои требования и ссылается на ДДУ, ФЗ №214, а также ГК РФ (статьи 309 и 310).
  • К документу прикладывается бумага с расчетом неустойки, а также копии паспорта, ДДУ и других документов, подтверждающих факт оплаты квартиры.
  • Претензия вручается вместе с приложениями уполномоченному сотруднику строительной компании, который должен поставить штамп на копии дольщика, подтверждающий факт принятия документа, а также дату и подпись (с расшифровкой). Бумаги можно отправить и по почте, но тогда необходимо сохранить квитанцию, подтверждающую отправку и опись сложенных документов.

Если в оговоренное время застройщик не отреагировал на претензию и не выплатил неустойку, вопрос решается в арбитраже. Дольщик оформляет исковое заявление и передает его лично в канцелярию судебного органа.

Переданный иск должен быть зарегистрирован в журнале входящей информации с указанием номера регистрации и даты приема иска. При этом дольщик должен получить расписку о том, что заявление принято к рассмотрению.

У судебного органа имеется 10 суток, чтобы вынести решение по делу, но на практике этот процесс происходит дольше.

В процессе судебного заседания устанавливается правомерность требований истца (дольщика), а анализ производится на базе приведенных доводов.

В решении суда должно отражаться мнение касательно выплаты неустойки в полном объеме, ее уменьшения или отказа в удовлетворении иска. При этом ответ судебного органа должен быть обоснованным и содержать ссылки на действующие нормы закона.

В течение 30 дней возможно обжалование в апелляционном органе. Отсчет времени наступает со дня, когда прошлое решение вступило в силу.

Судебная практика

Каждое дело, касающееся выплаты неустойки по ДДУ, рассматривается индивидуально, поэтому в таких вопросах отсутствует четкая закономерность и сложно делать выводы в отношении вероятности успеха при обращении в суд.

В  некоторых случаях арбитражный орган опирается на ФЗ «О защите прав потребителя» при расчете величины неустойки в случае нарушения оговоренных сроков сдачи объекта. Но в большинстве ситуаций в основе решения лежит ФЗ №214.

  Негосударственная экспертиза проектной документации

Общепринятые правила таковы, что размер неустойки не может быть снижен по обоюдному соглашению. С другой стороны, с учетом нормативных законодательных актов допускается уменьшение такой выплаты на величину до 50% при наличии определенных условий:

  • Застройщик принял обязательные меры по уведомлению покупателя и решению проблемы.
  • Негативные последствия от действия строительной компании (для застройщика) отсутствуют.

Также судебная практика подтверждает, что размер неустойки может быть уменьшен судебным органом, если она несоизмерима с размером невыполненных застройщиком обязательств. Такая возможность оговорена в ГК РФ (статье 333).

В процессе оформления договора цессии работает и правило переуступки. Так, если жилая недвижимость имеет цену 12 млн. рублей, в случае переуступки цессионарий вправе выплатить только половину суммы. Следовательно, застройщик получит только 6 млн. рублей.  При этом в договоре указывается полная сумма.

Необходимые документы

Вместе с исковым заявлением необходимо передать такой пакет бумаг:

  • Копии основных документов — ДДУ, а также платежных квитанций, подтверждающих осуществление выплаты с учетом требований договора.
  • Копию договора о переуступке (при оформлении такого документа).
  • Претензию с требованием выплаты неустойки и описанием убытков, подтвержденных прикладываемым документом.
  • Бумаги, подтверждающие дополнительные затраты — договор аренды, расписки на прием-передачу денег, платежные квитанции и другие.
  • Переписку дольщика и строительной компании (если она имеет место).

Как правильно оформить иск?

Для получения неустойки дольщику важно правильно составить иск в судебный орган. Документ оформляется в свободной форме, но в нем должно быть указано:

  • Название суда и его юридический адрес.
  • Персональная информация об истце и его адрес постоянного проживания.
  • Название строительной компании и ее юридический адрес.

Также в исковом заявлении стоит отразить основания, которые послужили причиной подачи документа. Также обязательно перечисление имеющихся претензий. Для повышения шансов на успех необходимо описать следующие обстоятельства:

  • Дату оформления договора и основные условия.
  • Права и обязательства сторон.
  • Нарушения, которые допустил застройщик.

По закону участник долевого строительства вправе требовать неустойку с учетом числа дней просрочки и ставки рефинансирования ЦБ.

При этом в исковом заявлении можно отразить объем требуемых средств, в том числе штрафов, материального ущерба и покрытия дополнительных затрат.

Также в иске прописывается опись бумаг, удостоверяющих правомерность требований, ставится дата оформления и подпись истца.

Источник: https://stroimprosto-msk.ru/stati/vzyskanie-neustojki-s-zastrojshhika-po-dolevomu-uchastiyu/

20 фактов о неустойке за просрочку передачи квартиры застройщиком по ДДУ: важные моменты, которые нужно учесть при взыскании неустойки

Взыскание неустойки по долевому участию

В данной статье мы собрали все самое важное о взыскании неустойки с застройщика за просрочку передачи квартиры.

Если у вас нет времени читать подробные инструкции и разъяснения юристов, то данная статья поможет быстро узнать основные нюансы при взыскании неустойки за просрочку ДДУ.

В статье мы отвечаем честно на вопросы о сроках взыскания неустойки за просрочку передачи квартиры и другие вопросы дольщиков о процессе взыскания.

  • Факт № 1: Неустойку можно взыскать за просрочку передачи квартиры или иного объекта (в ДДУ обычно указано 2 срока: срок ввода в эксплуатацию и срок передачи объекта по ДДУ; за нарушение первого срока отсутствует ответственность застройщика, за нарушение второго срока можно взыскать указанную выше неустойку). Поэтому внимательно почитайте ДДУ и определите срок передачи объекта по ДДУ.
  • Факт № 2: Вы можете использовать различные способы применения ставки рефинансирования: действующую на день подписания акта (дату подачи иска в суд), на день наступления срока передачи в договоре или по периодам действия ставки. Практика на этот счет различная, есть правовое обоснование каждого способа. Выбирайте тот, который наиболее выгоден для вас.
  • Факт № 3: Чем раньше вы начнете взыскивать неустойку, тем больше шансов на ее реальное получение. Решение суда – это еще не деньги на вашем счету. Зачастую легче добиться положительного решения суда, чем его исполнить.

    Деньги застройщика, к сожалению, имеют свойство уменьшаться: застройщик может продать все квартиры и соответственно деньги перестанут поступать на счет застройщика, а может просто вывести активы.

    Как правило, в России застройщики под каждый жилой комплекс регистрируют отдельное ООО: тот, кто не успел получить неустойку, пока шли активные продажи и строительство дома, рискует остаться с исполнительным листом без реального взыскания денег. Рекомендуем начинать взыскание, начиная с 2-3 месяцев просрочки. 

  • Факт № 4: День передачи по акту включается в период просрочки, а последний день срока по ДДУ в срок просрочки не включается. Узнайте, как правильно рассчитать период просрочки и неустойку по ДДУ здесь.

    В статье также есть онлайн-калькулятор, с помощью которого можно рассчитать неустойку любым способом (калькулятор сам подставит нужную ставку рефинансирования, правильно определит период просрочки, исходя из ваших данных, и учтет все изменения законодательства относительно расчета неустойки).

    Для получения результата расчета не нужно оставлять контактные данные.

  • Факт № 5: Желательно до подачи иска в суд обратиться к застройщику с претензией (исходя из сложившейся практики, срок рассмотрения – 10 календарных дней с даты направления претензии). В претензии обязательно укажите ваши банковские реквизиты.

    Претензию необходимо отправить ценным письмом с описью вложений (чтобы в суде подтвердить факт направления именно претензии застройщику) по юридическому адресу застройщика.

    Обратите внимание, что если вы покупали квартиру по договору уступки, то требования вам нужно предъявлять не к стороне вашего договора (цеденту), а застройщику.

    Можно вручить претензию под роспись, но с точки зрения подачи иска в суд это особого смысла не имеет (редко добровольно застройщики исполняют требования в претензии, а при личном вручении вы не сможете доказать, что лицо, которое приняло претензию, имело соответствующие полномочия).

    При несоблюдении досудебного порядка урегулирования суд может не взыскать штраф в размере 50 % от присужденной суммы за отказ застройщика исполнить законные требования потребителя (несмотря на иную позицию Верховного суда на этот счет). Подробнее о том, как подготовить и отправить застройщику претензию о выплате неустойки за просрочку передачи квартиры по ДДУ читайте здесь. В статье вы найдете также шаблон претензии застройщику.

  • Факт № 6: Если сумма неустойки менее 1 млн. рублей, то госпошлина не уплачивается. Если более 1 млн. руб., то уплачивается госпошлина за вычетом пошлины, причитающейся на 1 миллион рублей.
  • Факт № 7: Если период просрочки и соответственно неустойка большие, то рекомендуем “дробить” период на несколько исков, так как, как правило, в совокупности при взыскании неустойки по периодам получится больше, чем если заявить одним иском слишком большую сумму. К тому же это поможет уменьшить госпошлину, учитывая предусмотренную льготу на сумму до 1 млн.руб. Но нужно учитывать практику конкретного суда, некоторые судьи “не любят” такое дробление.
  • Факт № 8: Если на момент подачи иска в суд объект не передан, вы можете в суде увеличить требования на дату судебного заседания. Но есть один важный момент. При увеличении требований суд может отложить судебное разбирательство (для того чтобы ответчик ознакомился с расчетом и т.д.).

    Поэтому при длящихся неустойках мы рекомендуем выбирать “золотую середину”: если подписание акта не предвидится, заявить об увеличении требований на 1-2 заседании, а оставшуюся сумму взыскивать отдельным периодом (или заявить в иске второе требование о взыскании неустойки по день исполнения обязательства без суммы; практика удовлетворения таких требований есть, хотя и не очень распространенная).

  • Факт № 9: Совершение сделок с объектом ДДУ, если уже оформлено право собственности на него (то есть продажа по ДКП/дарение недвижимости), не препятствует вашему обращению в суд с требованием о взыскании с застройщика неустойки, поскольку требования о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда возникли в связи с нарушением застройщиком обязательств по ДДУ. Ваши последующие действия по распоряжению полученной по ДДУ квартирой (после регистрации права собственности на нее) не имеют отношения к спору с застройщиком по неустойке. Однако если вы распорядились объектом ДДУ до регистрации права собственности (по договору уступки прав требований), то новому дольщику переходят все права, включая требования по неустойке за прошлый период, за исключением случаев, когда в договоре уступки прямо предусмотрено, что определенные права не переходят к новому дольщику (например, право требования неустойки за определенный период).
  • Факт № 11: Срок исковой давности составляет 3 года и течет по каждому дню просрочки в отдельности, а не с даты передачи объекта по ДДУ

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/dolevoe-sroitelstvo/vzyskanie-neustoyki-ddu-s-zastroyshchika/20-faktov-o-neustoyke-za-prosrochku-peredachi-kvartiry-po-ddu-vazhnye-momenty-kotorye-nuzhno-uchest-/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.