Залог арендованного имущества

Содержание

В каких случаях арендодатель может удержать залог, взятый при заключении договора аренды

Залог арендованного имущества

Арендаторы бывают разные, как и причины, по которым в тот или иной момент они перестают исполнять свои обязательства по договору аренды.

В качестве рычага воздействия на арендаторов, а также способа обеспечения обязательств арендатора перед арендодателем повсеместно используется взимание обеспечительного платежа или залога при подписании договора аренды (найма).

Величину залога каждый арендодатель определяет самостоятельно, но чаще всего она равняется платежу по аренде за один месяц.

Так в каких случаях арендодатель может удержать сумму залога или ее часть? И способом обеспечения каких обязательств является залог?

1. Обязательство вносить в полном объеме и в срок арендную плату.

Помимо удержания самой арендной платы из суммы залога, в договоре может быть прописана также величина процентов за пользование денежными средствами арендодателя (пени).

Зачастую это действенная мера для того, чтобы стимулировать арендатора вносить платеж вовремя в точно оговоренный договором срок.

Хоть это и самый очевидный способ использования залога, он таит в себе одну очень коварную ошибку, которую допускают многие арендодатели. О ней я писала в одной из предыдущих статей.

Специально, чтобы уберечь арендодателей от ошибок, я детально описываю все нюансы арендного бизнеса в своей книге “Квадратные метры, сдавайтесь!” (купить ее можно в любых популярных книжных интернет-магазинах), либо заказать электронную версию у меня.

2. Обязательство оплачивать в полном объеме и в срок жилищно-коммунальные и иные услуги, прописанные в договоре аренды.

Аналогичная ситуация, как с арендной платой. При несвоевременной оплате этих платежей также может дополнительно удерживаться пени.

3. Обязательство бережного отношения к имуществу и возврату его в том же состоянии, что и при получении от арендодателя.

Сумма ущерба также может быть удержана арендодателем. А в случае, если залог не покрывает ущерб и арендатор отказывается возместить его в добровольном порядке, может быть взыскана через суд со всеми причитающимися юридическими издержками.

Наличие на руках арендодателя возвращаемой при расторжении или окончании срока договора сумме уже психологически действует на арендатора и стимулирует к более бережному отношению к чужому имуществу.

4. Обязательство по минимальному сроку аренды (проживания).

В случае, если при просмотре будущий арендатор заверяет, что он собирается снимать вашу недвижимость долго, а по факту по прошествии двух месяцев после заключения договора, вдруг сообщает, что съезжает, арендодатель может смело оставить сумму залога у себя. Вряд ли бы он стал сдавать свою недвижимость такому арендатору, зная, что всего на два месяца. Быть может он и сдал бы, но по цене раза в полтора выше.

Я уже не говорю о том, что собственник несет издержки в виде упущенной выгоды на время поиска нового арендатора, а так же может нести издержки на риелтора или транспортные расходы, в случае если он проживает в другом городе и в краткосрочной аренде совсем не заинтересован.

Так что такое удержание вполне правомерно и достаточно действенно, а также выполняет роль своеобразной страховки от “перелетных” арендаторов.

5. Обязательство предупредить заранее о досрочном расторжении договора.

Опытные арендодатели сразу поймут о чем идет речь. Так как внезапный съезд арендатора – история наболевшая для многих. И нет способа лучше застраховаться от таких случаев, как прописать в договоре штрафные санкции за несвоевременное предупреждение.

Правильный пункт в договоре аренды сразу поубавит желание срочно вернуть ключи от квартиры в день звонка с намерением съехать.

6. Обязательство содержать арендуемое помещение в чистоте и порядке.

Как и внезапное расторжение договора, не меньше боли вызывает у арендодателей гигиеническое состояние передаваемой недвижимости.

Если в западных странах, кроме огромного залога, в договоре аренды прописывают обязательство по ремонту и клинингу, а иногда и берут сумму за клининг вперед (и она не возвратная), то у нас редко кто прописывает издержки на уборку конкретной суммой в договоре. Из-за этого возникают спорные ситуации как при расчете, так и при взимании/удержании таких издержек.

Ведь если конкретная сумма не прописана, то возникают споры в оценке этого ущерба.

Если с суммами за ущерб имуществу все более-менее понятно – они прописываются в приложении к договору, то вот если конкретная сумма за уборку не прописана, то грязь для каждого – субъективное понятие.

И вряд ли тот, кто ни разу в жизни не занимался уборкой сможет объективно оценить предстоящие усилия на приведение квартиры в первоначальное состояние то есть в то, в котором оно принималось арендатором.

Залог – это действительно хороший инструмент, главное, правильно им пользоваться. И не стоит забывать, что все варианты его применения в качестве обеспечительном меры должны быть прописаны в договоре аренды (найма).

Вы можете сделать это самостоятельно, вы можете заказать разработку индивидуального договора, написав на medvedeva10@mail.ru, в Директ или используйте МОЙ ДОГОВОР АРЕНДЫ (с приложениями),текст которого выстрадан многолетней практикой (более 10 лет), но который отлично защищает все интересы арендодателя в отличие от типовых договоров аренды (найма).

В ПОДАРОК вы получите Чек-лист проверки арендатора и Чек-лист по наполнению квартиры для сдачи в аренду.

Всех, кто обесценивает чужой труд и опыт, и считает, что в жизни все ему всё должны бесплатно, сразу отправляю в бан.

А о том как выгодно и безопасно сдать квартиру в аренду (найм) и о нюансах с коммунальными платежами я рассказываю в своем видео:

Источник: https://zen.yandex.ru/media/nedvizhizn/v-kakih-sluchaiah-arendodatel-mojet-uderjat-zalog-vziatyi-pri-zakliuchenii-dogovora-arendy-5f9a8ff59037085821a7dab4

Залог: учет и налогообложение — Audit-it.ru

Залог арендованного имущества

Бурсулая Т. Д., ведущий аудитор
ООО «РАЙТ ВЭЙС»

В качестве обеспечения обязательств организация может передать контрагенту любое имущество, оборот которого не ограничен и не запрещен: деньги, вещи, ценные бумаги, имущественные права (п. 1 ст. 336 ГК РФ).

Рассмотрим бухгалтерский и налоговый учет операций по передаче имущества в залог, прекращению залога, страхованию предмета залога и продаже предмета залога с торгов.

Гражданско-правовые отношения

Залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств (п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ).

В силу залога кредитор (залогодержатель) по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (п. 1 ст. 334 ГК РФ).

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства п. 1 ст. 348 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов (ст. 337 ГК РФ).

Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания (п. 1 ст. 336 ГК РФ).

Договор о залоге

Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество (п. п. 1, 2 ст. 339 ГК РФ).

Учет у залогодателя

Рассмотрим бухгалтерский и налоговый учет операций по передаче имущества в залог, по прекращению залога у залогодателя.

Бухгалтерский учет

Заложенное имущество залогодателя остается в его собственности и продолжает учитываться на его балансе как актив.

При этом в аналитическом учете, организованном к синтетическому счету, на котором числится соответствующий вид имущества, должна найти отражение информация о том, что данное имущество находится в залоге.

Гарантии в обеспечение выполнения обязательств учитываются залогодателем по дебету забалансового счета 009 “Обеспечения обязательств и платежей выданные” (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

Стоимость имущества, являющегося предметом залога, отражается на счете 009 “Обеспечения обязательств и платежей выданные” в сумме, по которой оно оценено сторонами в договоре.

Если предмет залога передается залогодержателю, то изменение местонахождения заложенного имущества отражается в инвентарных карточках учета этого имущества и (или) в аналитическом учете, организованном к синтетическому счету, на котором числится соответствующий вид имущества. Записи в инвентарных карточках и (или) в аналитическом учете производятся на основании Акта приема-передачи предмета залога (движимого имущества).

При этом в бухгалтерском учете передача имущества в виде залога не признается расходами организации, так как не происходит уменьшения экономических выгод (п. 2 ПБУ 10/99).

При погашении обязательства сумма обеспечения списывается со счета 009″Обеспечения обязательств и платежей выданные” (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

Когда залог прекращается вследствие исполнения залогодателем обязательств по основному договору, в бухгалтерском учете производят внутренние записи по субсчетам соответствующих счетов, которые обратны тем, которые оформлялись при передаче имущества в залог.

Фактически закрываются субсчета, открытые для ведения обособленного учета имущества, переданного в залог.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога.

Согласно ст.

39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результаты выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результаты выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу – на безвозмездной основе.

Поскольку при передаче имущества в залог право собственности на него не переходит от залогодателя к залогодержателю и залогодатель продолжает оставаться собственником, то объекта обложения НДС у залогодателя не возникает.

Налог на прибыль организаций

Согласно п. 32 ст. 270 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) для целей налогообложения прибыли стоимость имущества, переданного в качестве залога, не включается в состав расходов залогодателя.

Учет у залогодержателя

Рассмотрим бухгалтерский и налоговый учет операций по получению имущества в залог, по прекращению залога у залогодержателя.

Налог на прибыль

В соответствии с разъяснениями Минфина России расходы на добровольное страхование предмета залога, произведенные залогодержателем в состав расходов организации не включаются.

Это связано с тем, что такое страхование не является обязательным видом страхования, а также не относится к видам добровольного страхования, расходы на которые учитываются для целей налогообложения прибыли организаций на основании п. 1 ст. 263 Налогового кодекса РФ.

Следовательно, они не могут учитываться для целей налогообложения в соответствии с п. 6 ст. 270 НК РФ.

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/contracts/a68/884093.html

Как арендатору не потерять обеспечительный платёж (депозит) — Эльба

Залог арендованного имущества

Обеспечительный платёж — это деньги, из которых арендодатель получит своё, если арендатор не заплатит или испортит помещение. Для арендатора идеально, когда в конце аренды платёж засчитывают за последний месяц или возвращают. Но на деле платёж легко потерять — это зависит от условий договора аренды.

Как работает обеспечительный платёж

Арендатор вносит обеспечительный платёж, если в договоре аренды есть пункт об этом. По закону такой обязанности у арендатора нет. Довод «так делают все, когда снимают недвижимость» не работает без записи на бумаге.

В договорах обеспечительный платёж называют по-разному — депозит, страховой платёж, гарантийный платёж. Суть от этого не меняется.

Обеспечительный платеж работает по правилам из ст. 381.1 ГК РФ. Если арендатор задерживает арендную плату или портит помещение, арендодатель удерживает нужную сумму без писем и судов.

Если нарушений не было или от платежа что-то осталось, в конце аренды арендатор получает деньги назад. Проценты за пользование деньгами арендодатель не платит. По сумме платежа договариваются.

Обычно она равна ставке за один-два месяца.

В договоре аренды стороны могут изменить и уточнить правила из закона:

✍ Записать больше ситуаций, когда арендодатель списывает деньги. Например, платёж идёт в счёт штрафов за нарушение арендатором режима работы торгового центра. Или платёж покрывает убытки арендодателя при досрочном выезде арендатора;

✍ Сделать обеспечительный платёж невозвратным;

✍ Установить, что платёж списывают в счет арендной платы за последний месяц;

✍ Обязать арендатора пополнять платёж в определенный срок, если арендодатель делает списание;

✍ Записать, в какой срок арендодатель возвращает арендатору деньги после окончания аренды.

Тут важно следующее. В споре по поводу обеспечительного платежа будут работать условия из договора аренды. Даже если арендатор лишается этих денег, ничего не получая взамен. Стороны видели, что подписывают, отказаться теперь нельзя. Это принцип свободы договора из ст. 421 ГК РФ. 

Если арендодатель не отдаёт возвратный платёж после окончания аренды, у него возникает неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ. На сумму платежа можно насчитать проценты за каждый день задержки. Но, скорее всего, за долгом и неустойкой арендатору придётся идти в суд.

Бывает другая ситуация. Арендатор заплатил, но что-то пошло не так, и в помещение он так и не въехал. В итоге договор разорвали, аренда не состоялась. Тут арендодатель обязан вернуть даже невозвратный депозит — ст. 453 ГК РФ. 

Когда обеспечительный платёж остаётся арендодателю

Арендодатель списывает деньги, если арендатор нарушает условия аренды. Получается, для арендатора главное — внимательно прочитать договор и не нарушать обязанности.

Вот самые частые причины потери обеспечительного платежа.

Досрочный выезд из помещения

Если записано, что депозит остаётся как штраф за односторонний отказ арендатора от договора, так оно и будет. Арендатор теряет платёж, даже когда ничего не ломал, а просто нашёл помещение с лучшей проходимостью. Предприниматели могут так договариваться по п. 3 ст. 310 ГК РФ. Верховный Суд подтверждал, что это законно в п. 16 Постановления № 54.

Ещё арендодатель может не возвращать депозит, если попросил арендатора съехать по его вине. Например, за просрочку арендной платы или пожар в помещении.

Однако арендодатель обязан вернуть деньги, если сам выгнал арендатора. Суды поддерживают, вот пример — дело № А41-85970/2019.

Забыли вернуть помещение по акту

Когда аренда заканчивается, арендатор обязан съехать и вернуть помещение по акту. Пока акт не оформили, за каждый день начисляется арендная плата, даже если арендатор уже вывез мебель и отдал ключи — ст. 622 ГК РФ. Арендодатель спишет долг из депозита. 

Ущерб помещению

Сломанную дверь или разбитую люстру арендатор чинит за свои деньги. Это его обязанность делать текущий ремонт из ст. 616 ГК РФ. Иначе арендодатель запишет поломки в акт возврата, посчитает сумму ремонта и вычтет из депозита. Для арендодателя депозит — это чужие деньги, и он вряд ли будет искать подрядчика подешевле. 

Но арендатор отвечает только за ремонт в границах своего помещения. За общие лестницы, санузлы и коридоры — нет. Ремонтировать и мыть общее имущество в здании обязан собственник — ст. 210 ГК РФ. 

Источник: https://e-kontur.ru/enquiry/1548/depozit

Что такое залог права аренды земельного участка и как правильно составить ипотечный договор?

Залог арендованного имущества

Многие люди благодаря ипотеке сумели приобрести квартиры, стать хозяевами домов, гаражей и земельной собственности. Этот интересный вид кредита позволил жителям РФ приобретать самые различные объекты, в результате чего спрос на ипотеку вырос в разы, а банки стали соревноваться в предложениях.

По законам России под залог в ипотеку можно сдать не только жилье, но и право аренды земельного участка.

Законодательство

Земельный кодекс РФ провозглашает принцип единства судьбы земельного участка с прочно связанным с ним недвижимым имуществом. В этом заключается специфика правового регулирования отношений по земельному участку в гражданско-правовом обороте.

В соответствии со статьей 69 Закона об ипотеке, прямо соотносящейся пункту 3 статьи 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения проводится только вместе с ипотекой земельного участка по тому же договору аренды на землю, на котором располагается здание и сооружение.

Однако пункт 1 статьи 64 того же закона об ипотеке делает небольшое отступление от принципа единства участка и находящейся на нем недвижимости, закрепляя, что иной вариант может быть предусмотрен самим договором о залоге аренды земельного участка.

Пункт 1 статьи 62 Федерального закона об ипотеке (залоге недвижимости) говорит, что предметом договора ипотеки может быть земельный участок только, если такая земля не исключена из оборота или не ограничена в обороте в соответствии с российским законодательством.

Таким образом, ипотека права аренды земли регулируется Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ (в частности, статьи 334-358 23 главы), законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и некоторыми другими нормативно-правовыми актами государственного и муниципального уровня.

Что такое ипотека права аренды земельного участка?

Сама ипотека представляет собой залог недвижимости (земля, здания, сооружения), за исключением некоторых видов недвижимого имущества (морские, воздушные суда, космические объекты).

Но можно ли предметом залога устанавливать право аренды земли? Закон об ипотеке устанавливает особый вид предмета по ипотечному договору. Это залог права аренды земельного участка.

Особенности передачи права аренды земельного участка в залог

При залоге здания и сооружения, которые находятся на долгосрочно арендованном земельном участке, необходимо передавать также и права на саму землю.

Гражданский кодекс РФ разрешает сдавать в залог здание и сооружение только с одновременной сдачей по тому же договору земельного надела, на котором построены здание и сооружение, либо передавать его арендное право на этот участок в качестве залога.

Закон об ипотеке закрепляет особую регламентацию залога прав на аренду земли.
Так, ипотека права аренды на землю, принадлежащую государству или муниципалитету, может быть только на срок договора аренды и только с согласия самого собственника земельного надела (то есть, муниципальных властей или государства).

Если арендодатель земельного участка — частное лицо, то требуется обязательно получить его согласие передать право аренды под залог.

Передача арендных прав на земельный участок допускается лишь в рамках договора аренды. То есть, если договор аренды заключен на 3 года, то и залог права аренды по такому договору должен быть на срок 3 года.

В ипотечном договоре имущество, взятое в аренду, описывают так, будто оно и есть предмет договора об ипотеке. Если на заложенное право аренды земли направляется взыскание и производится последующая продажа на публичных торгах, то составляют не договор купли-продажи, а договор уступки прав.

Много вопросов возникает, когда у залогодателя имеется долевое право аренды земли. По законодательству у каждого владельца арендного права на часть участка есть право и на передачу его в ипотеку. Тем не менее, на практике возникают некоторые сложности касательно порядка урегулирования использования каждой доли земли.

Практика судебных дел демонстрирует практическую неспособность при залоге права аренды на часть земельного надела применить свои права на землю. В результате многие суды принимали решения о запрете залога доли земельного участка ввиду невозможности применения прав в отношении такого вида имущества.

Программы ипотечного кредитования банков с залогом права аренды земельного участка

Банки заинтересованы в надежном залоге, обеспечивающем возврат выданных денег в любой момент. Поэтому ипотечное кредитование такого рода встречается, как правило, в крупных банках и специальных ипотечных организациях.

Ипотека права на аренду земли обычно включается в программу ипотеки под залог собственной недвижимости. Банковские учреждения и кредитно-финансовые организации предоставляют такие кредиты и для определенных целей (приобретение другой недвижимости, ремонт, лечение и пр.), и без конкретного целевого назначения.

Как правило, залогодатель должен учитывать ряд определенных моментов при ипотеке права аренды земельного участка:

  • Возможно понадобится оплачивать выезд специалистов банка к земельной собственности в целях оценки и анализа ликвидности участка;
  • В большинстве ситуаций банк взамен на залог права аренды земли предоставит небольшую сумму денег и на короткий срок;
  • При залоге такого имущества срок кредитования будет соответствовать сроку действия арендного договора;
  • Важное условие в том, что все строения на земельном участке должны принадлежать на праве собственности или в аренде у залогодателя.

В программах такой ипотеки банки в обеспечение кредита принимают право аренды земли. Подобный залог банковские организации оформляют только на период строительства. Как только дом будет построен, предметом договора ипотеки станет не право аренды, а само новое жилье.

Такая практика банков в ипотечном кредитовании арендного права на земельный надел распространена достаточно широко.

Предложение от Сбербанка

Сбербанк имеет ряд предложений по ипотечному кредитованию, в том числе под залог земельного участка.

Одно из таких предложений — это предоставление потребительской ссуды физическим лицам. Для этого банку необходимо показать официальную справку, что заемщику есть, где жить (выписка из домовой книги). При этом Сбербанк допускает замену залога права аренды земли на гарантии и поручительство.

Условия предложения:

  • Размер кредита под залог земельного участка — от 1 до 10 млн. рублей;
  • Срок погашения кредита — от 3 до 84 месяцев;
  • Кредитная ставка — 14,5%;
  • Вид страхования — имущественное (в отношении заложенного участка).

Предложение от ВТБ Банка Москвы

Своим клиентам ВТБ Банк Москвы предлагает свои условия ипотечного кредитования с государственной поддержкой под залог права аренды земли:

  • Размер кредита под залог земельного участка – от 1 до 30 млн. рублей;
  • Срок погашения кредита — от 3 до 96 месяцев;
  • Кредитная ставка — 11,15%;
  • Вид страхования — имущественное (в отношении заложенного участка);
  • Первоначальный взнос — от 15%.

Предложение от Райффайзен Банка

Условия кредита по ипотеке права аренды земельного участка от Райффайзен Банка:

  • Размер кредита под залог земельного участка — от 800 тыс. до 26 млн. рублей;
  • Срок погашения кредита — от 3 до 96 месяцев;
  • Кредитная ставка — 11,5%;
  • Вид страхования — имущественное (в отношении заложенного участка);
  • Первоначальный взнос — от 10%.

Как составляется договор залога права аренды земельного участка и на что следует обратить внимание?

Если в договоре ипотеки предметом является право аренды земельного участка, принадлежащее залогодателю, то в договоре обязательно должны быть прописаны следующие пункты:

  • Номер и дата договора аренды, который подтверждает право аренды земельного участка;
  • Наименование арендодателя по арендному договору;
  • Срок аренды по соглашению об аренде;
  • Пометка о согласии арендодателя на передачу права аренды в ипотеку, если при этом договором аренды не предусматривается иное;
  • Сведения об арендованном земельном участке, составленные так, как если бы земля была предметом ипотеки.

Договор об ипотеке права аренды составляется в письменной форме.

Договор ипотеки права аренды земли подлежит государственной регистрации обязательного характера в соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона «Об ипотеке». Регистрировать не требуется только договор, заключенный на срок менее одного года.

При несоблюдении пункта об обязательной регистрации договор будет считаться недействительным (п. 4 ст. 339 ГК РФ).

Таким образом, сдать в ипотеку право аренды на земельный участок разрешается и принимается банками, только следует учитывать, что такое обеспечение не будет самым ликвидным для банка. Отсюда и не самые лучшие условия кредитования по такому виду ипотеки. При ипотеке права аренды больше рискует кредитное учреждение, чем сам залогодатель.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/zalog-prava-arendy-zemelnogo-uchastka.html

Передача в залог права аренды земельного участка: как ее оформить и что важно знать?

Залог арендованного имущества

Залог права аренды представляет собой передачу какой-либо недвижимости (в данном случае – земельного надела) владельцем в качестве обеспечения залога.

Залог требуется для гарантии того, что должник оплатит взятые на себя обязательства по выплате долга.

В случае, если у заемщика не будет финансовой возможности погасить долг, то банк, служба судебных приставов или другая организация имеет право арестовать залог, наложив на него взыскание и продать его, чтобы погасить задолженность.

Земельный кодекс считает правомерной передачу в залог как земельных участков, так и договоренностей сторон согласно заключенному договору аренды.

Статья 336 Гражданского кодекса гласит, что можно оформлять в качестве имущественные права. Именно таким правом и является право аренды.

ФЗ-102 также признает право арендатора на передачу своих прав в залог согласно действующего арендного соглашения. Для этого необходимо иметь согласие владельца земельного надела.

Таким образом, залог права аренды земельного участка – это договор, согласно которого имущественные права закладываются для гарантии возврата залогодержателю.

Можно ли его передать?

Согласно статье 22 Земельного кодекса, передать право аренды в залог можно в тех случаях, которые не противоречат условиям заключенного соглашения, не идут вразрез с желанием владельца земли и не противоречат закону.

Что это дает и зачем применять?

Рассмотрим ситуации, на основании которых может возникнуть необходимость передать в залог право аренды:

  • Например, арендатор хочет подать документы на ипотеку, чтобы купить какую-либо недвижимость (дом, квартиру и пр.) После того, как заемщику одобряют ипотеку, приобретенная им недвижимость становится новым залогом.
  • В ситуации, когда заемщик планирует получить кредит в банке для постройки недвижимости на арендованном им земельном наделе. В таком случае, право аренды является залогом до того, как завершится строительство, после этого под залог попадает уже построенный объект.
  • При необходимость получить деньги на любые цели и необходимости подтвердить наличие финансового обеспечения.

Условия передачи

Как мы уже говорили, обязательства по арендному соглашению по-прежнему несет арендатор, с которым был подписан изначальный договор.

К земельному наделу, переданному в залог, применяется Закон об ипотечном кредитовании. На его основании, банк имеет право арестовать заложенный участок и продать его, чтобы получить свои деньги.

Владельцем арендованного участка может быть и физическое лицо, и юридическое, и государство или муниципалитет. Узнайте, как по образцу составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, юридическим и физическим лицом, а также юрлицами.

Важно! Согласно ФЗ № 102 «Об ипотеке» запрещена передача в залог прав аренды землевладения, которое принадлежит государству является муниципальной собственностью. Исключением из данного закона являются наделы земли, предназначенные для строительства жилья.

Таким образом, если участок предназначался для пользования в коммерческих целях, то он не может являться предметом залога.

Земля, несущая функцию обеспечения без недвижимости, расположенной на ней, также не может быть передана в качестве залога. Земля, которая была изъята из оборота, более не может быть передана в залог .

Все строения, возведенные на земле, должны быть оформлены в соответствии с законом. Если здания построены незаконно или оформлены ненадлежащим образом, банк не примет землю в качестве обеспечения.

Оформление залога на арендное право не требует создания и подписания нового договора между сторонами. Необходим будет оформить согласие владельца земли в письменной форме на передачу имущественных прав в залог. Подробнее о согласии собственника в следующем разделе.

Арендатор должен в разумные сроки предупредить собственника – арендодателя о том, что он собирается оформить право аренды в залог, иными словами – заключить ипотечный договор.

Согласно статье 22 Земельного кодекса заемщик имеет право не ждать согласия собственника, если он направил ему соответствующее уведомление о сделке в письменной форме. Необходимо, чтобы у отправителя хранилось письменное подтверждение того, что он своевременно направлял уведомление (например, квитанция почтовой службы).

Согласие собственника не требуется, если передача в залог строения и права аренды земли, на котором постройка расположена, были поданы одновременно.

Если соглашение подписано более чем на 5 лет, то арендатор имеет право не получать согласие у государства или муниципалитета. Если же договор заключен на меньший срок, то согласие владельца необходимо.

В случае, если арендная плата внесена не в полном объеме, либо на участке расположены незаконные постройки, условия договора нарушались и т.д., собственник имеет право отказаться.

Если по арендному соглашению предписаны другие условия получения согласия владельца, то стороны – участники договора должны опираться именно на них.

Пошаговая инструкция по оформлению

Оформление в залог права аренды земельного участка производится по следующей схеме:

  1. Сначала арендатор должен получить разрешение от землевладельца на залог прав.Юристами рекомендовано взять согласие, хотя согласно ЗК РФ можно его и не получать. Дело в том, что в отсутствие согласия собственника, сделку могут признать недействительной.
  2. Обратиться в банк и получить предварительное одобрение.
  3. Заключение соглашения о залоге прав аренды земли. Если условия кредитования подходят арендатору, и сам заемщик соответствует банковским требованиям, то заключается соглашение и оформляется в письменном виде.
  4. Регистрация в соответствующих органах. Согласно Земельному кодексу, любая ипотека должна быть зарегистрирована в органах Регпалаты. До того, как соглашение будет зарегистрировано, оно не имеет юридической силы.

Куда обращаться?

Для оформления залога права аренды, необходимо обратиться в органы Регпалаты (Росреестра) и в банк.

Какие документы необходимы?

Чтобы подписать соглашение о залоге права аренды, нужны следующие документы:

  • паспорт гражданина;
  • договор аренды.

Для того, чтобы банк рассмотрел Ваше заявление, необходимо подать:

  1. свой паспорт;
  2. справку по форме 2-НДФЛ либо подтвердить доходы другим способом (декларация, выписка по счету и т.д.);
  3. трудовая книжка и ее копия (либо налоговая декларация для ИП);
  4. другой документ,подтверждающий личность (например, СНИЛС, ИНН, военный билет и пр.).

Чтобы зарегистрировать заключенный договор в Росреестре, нужны следующие документы:

  1. соглашение с банком;
  2. заявление сторон (совместное);
  3. закладная.

Заключение договора

Соглашение о залоге ЗУ оформляется письменно, участия нотариуса не требуется.

В договоре должны быть указаны следующие данные:

  1. данные сторон;
  2. название и точный адрес ЗУ;
  3. оценка стоимости;
  4. данные о выполнении залогового обязательства (срок залога не может превышать срока аренды);
  5. условия, при которых на ЗУ накладывается взыскание;
  6. нужно приложить либо сделать отсылку на правоустанавливающий документ и договор аренды ЗУ;
  7. прописываются права и обязанности залогодателя и залогодержателя;
  8. ответственность сторон;
  9. прочие нюансы.

Скачать образец бланка договора залога прав аренды земельного участка

Обязательна ли регистрация соглашения?

Статья 19 102- ФЗ гласит, что соглашение должно быть зарегистрировано согласно 102-ФЗ и 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Это важно! Регистрация залога происходит при совместном заявлении участников договора.

Ипотека признается действующей только с момента регистрации. Таким образом, все права согласно договора реализуются и прекращаются с момента внесения/вычеркивания из Единого государственного реестра недвижимости.

Нюансы и подводные камни

Как и любой другой вид гражданского-правовых отношений, передача в залог имеет свои плюсы, минусы и другие нюансы. Перечислим основные.

К плюсам можно отнести следующие пункты:

  1. Ипотечное кредитование становится возможным тех категорий арендаторов, у которых нет личной собственности, которую банк согласится принять в качестве залога.
  2. Не нужно искать финансовые средства для покупки землевладения извне.
  3. Если появится финансовая возможность, арендатор может предложить выкуп земли, арендованной под недвижимость (о том, на каких условиях можно взять землю у государства в аренду с последующим выкупом и как оформить участок, читайте тут).
  4. В настоящий момент, судебная практика практически всегда на стороне заемщика.
  5. Все больше банков поддерживают подобные соглашения.

Но есть и отрицательные стороны. Например:

  1. Займы такого рода обычно одобряются на срок, регламентируемый периодом действия арендного соглашения. Например, если ваш договор с арендодателем подписан на 2 года, то за эти годы нужно погасить долг. В этом основное отличие от обычной ипотеки, при которой срок погашения может достигать 30 лет.
  2. Сумма финансовой поддержки банка обычно не превышает 60-70 % от общей суммы платы за аренду ЗУ.
  3. Дополнительные затрат ложатся на плечи арендатора-заемщика. Например, для заключения соглашения о залоге возможно придется вызывать оценщика, чтобы он провел анализ ликвидности ЗУ.
  4. Соответствующие банковские продукты предоставляются не всеми банками. Таким образом, арендатору предоставляется достаточно скудный выбор программ. Этому есть объяснение банкам нужны более надежные залоговые объекты (дома, квартиры, участки, находящиеся в собственности).
  5. Из-за того, что банк рискует, выдавая займ под арендованную землю, процент по кредиту тоже повышается.
  6. Получение согласия владельца земельного участка необходимо практически во всех случаях.
  7. Условиями арендного договора может быть наложен запрет на передачу прав аренды для залога.

Сделаем выводы из вышенаписанного. Конечно, Земельным кодексом предусматривается право сдачи в залог и некоторые банки согласны принять подобный предмет залога, но арендатору следует учитывать, что такое обеспечение в банковской сфере не считают достаточно надежным и ликвидным.

Следовательно, арендатору придется поискать банк, согласный принять подобное обеспечение и заранее быть готовым к невысокому проценту одобрения заявок, но повышенной процентной ставке. Залогодатель, в отличие от банка, не несет особых рисков.

Также, рекомендуется получить согласие от владельца земельного надела, чтобы не возникло проблем в органах Регистрационной палаты – без согласия собственника, договор могут признать недействительным.

Источник: https://pravoved.online/arenda-zu/zalog-prava

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.